金證照討論區

房市岌岌可危

136

危入市

房市岌岌可危 (2007/8/28 上午 11:45:07 )

新聞分析》緊縮銀根房市岌岌可危

【經濟日報╱記者呂郁青】 2007.08.28 02:50 am

過度競爭的房貸市場幾乎沒有風險貼水的空間，在美國次級房貸的前車之鑑下，國內銀行開始提高風險意識，提高指標利率以及加碼幅度。但銀行緊縮房貸，購屋者少了金援，恐進一步緊縮房市，形成衝擊。

價跟量一向是股市會漲會跌的重要指標，對應在房市也是一樣。不動產業者在成交量萎縮之際，仍然反向創造價格上漲的現象，實際上，議價空間卻由一成提高到二成甚至是三成，高房價能撐多久？銀行並不樂觀。

今年上半年各銀行開始緊縮房貸授信政策，使得房市資金上半年流通量已大幅減少，最近更有建商直接建言央行不要再提高利率，銀行也嗅到房市岌岌可危的泡沫化危機。

當然，也有M型社會一端的有錢人，買房不需申請房貸。但這些有錢人買的是豪宅，有錢人所支撐的也是豪宅的價格，對於只買得起套房或三、四十坪房子的普羅大眾，只能靠向銀行申請房貸買房子。

房貸是支撐房市最重要的資金來源，一旦利率上漲過快，房貸成數又不斷下降，投資人貸款不易，房價要漲也不容易，反而可能形成惡性循環，為下半年不動產市場帶來壓力。

【2007/08/28 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3988953.shtml

證照討論區 / 回應

udn watcher

打房無效？再給奢侈稅一點時間 (2011/8/2 下午 05:11:40 )

2011/08/02
【聯合晚報／記者張文馨／台北報導】

特種貨物及勞務稅條例上路2個月，審計部民國99年度決算報告批評，特銷稅由於各部會間協調不足，平抑房價效果不彰。國民黨立委費鴻泰說，特銷稅今年6月上路，為何審計部在去年的決算報告提出，審計部根本是隨著房市名嘴起舞，妖言惑眾。

賴士葆說，奢侈稅一上路，建商擔心房價下跌，傳出許多流言，審計部草率應和，他要求審計部修改報告。費鴻泰說，審計部應該抓出配合房市名嘴的真凶，審計部應回歸專業。

財政部次長張盛和說，特銷稅打擊短期投機，會先顯示在交易量，交易價格下降才會跟著顯現，大家應該要再給特銷稅一些時間。賴士葆說，市場上已經反映交易量變化，預計還要半年時間交易價格變化才會顯著，到時評估特銷稅的效果才有意義。

內政部地政司司長蕭輔導指出，今年第二季房屋買賣棟數和去年同期比較，台北市和新北市都降低23%，基隆市和宜蘭市降低7%，高雄市降低4%，台中市擢升3%，台南市擢升2%，以全國數據來說，買賣棟數降低8.7%。

國民黨立法院黨團書記長趙麗雲要求審計部就事論事，不要擅自預告，造成社會不安。

全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 打房無效？再給奢侈稅一點時間 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=242996#ixzz1TrPVEtcJ
Power By udn.com

證照討論區 / 回應

住展/udn

雙北預售屋預售房價再走揚 (2011/6/16 下午 04:36:39 )

2011/06/16
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

奢侈稅「睡」了嗎? 住展雜誌今天公布雙北最新預售房價，北市每坪均價達77.5萬元，新北市也達31.2萬元，較今年2月奢侈稅前分別上揚2~4.7個百分點，雙雙創下歷史新高。

現況顯示，奢侈稅發酵期間，來客量雖減少，但並未讓大台北房價出現搖動，奢侈稅在6月1日正式上路後，業者認為「利空出盡」，又開始調漲房價。

根據住展雜誌最新市調，北市房價在今年2月時站上每坪74萬元歷史的高點，奢侈稅訊息傳出後房價一度凍結，但到今年6月，統計至6月15日為止的數據顯示，北市預售屋均價達77.5萬元，較2月時，一坪又貴了3.5萬元。

其中房價最貴的大安區，本月均價來到125萬元一坪，信義區一坪也要118萬元，百萬年薪的上班族，一年也不買到一坪；市中心區都要從一坪80萬元起跳，市郊最便宜也要50萬元以上，過去沒有買的人，現在更買不起。

新北市方面，今年2月的平均房價為30.6萬元，與台北市房價一樣，經過3個半月的利空衝擊，房價也是沒有下跌，6月中旬的平均房價來到31.2萬元，與台北市房價雙雙再創下歷史的新高點，新北市房價較2月再上揚了2個百分點。

以2月與6中旬的房價相比較，新北市統計的17個行政區中，除了板橋、蘆洲、三峽與樹林4區房價小幅回跌外，其他的13個行政區房價皆呈現上揚的走勢。

特別值得注意的是，被財政部點名加強緊縮信用管制並大幅降低房貸成數的新莊、林口、淡水等所謂「重災區」，房價非但沒有如不少人預期的下跌二、三成，反而都出現逆勢走揚的趨勢。

住展雜誌研發長倪子仁表示，奢侈稅確實使雙北房市少了幾分投機，但同時卻也多了幾分投資保值的效應，這是房價依舊逆勢上挺的原因之一。

他表示，整體來看，3、4月市況最差，5月起各指標工地的來人與成交市況已見回溫，6月的前2周，來人、成交均已回到奢侈稅前的6成水準，而且回溫的速度仍在持續中。此一情況將使雙北市房價「回不去了」更為明朗。

證照討論區 / 回應

鉅亨網/中廣

奢侈稅上路房價仍看漲張金鶚：失望 (2011/6/2 下午 02:55:33 )

鉅亨網新聞中心　(來源：中廣新聞網)　2011-06-02 13:50:31　

營建署公布今年第一季住宅需求動向，調查時間是在宣布奢侈稅措施後的三月間，調查結果第一季房價仍看漲，房價跟購屋負擔仍持續攀升，顯見打房措施對房是並未明顯降溫。

營建署公布今年第一季住宅需求動向，調查時間是在宣布奢侈稅措施後的三月間，調查結果第一季房價仍看漲，房價跟購屋負擔仍持續攀升，顯見打房措施對房是並未明顯降溫。有「房市空頭總司令」稱號的政大教授張金鶚表示對政府感到失望，如果奢侈稅上路的D-Day，後市仍未看到打房成效，張金鶚強調，人民會有蠻大挫折，房價也會死灰復燃。

營建署公布第一季住宅需求動向，新購置住宅者對於房價持續看漲，全台第一季平均購屋總價853.7萬，比上一季去年第四季800.1萬上漲；特別又以台北市房價來看，第一季平均購屋總價1761.5萬，要比上一季1500萬上漲。另外，第一季雖然國民平均所得大幅增加，不過購屋負擔卻仍然沉重，全台「房價所得比」是8.2倍，貸款負擔比32.7%；特別以台北市來看，「房價所得比」是13.2倍，貸款負擔比52.4%。

這項調查已經是在財政部宣布祭出奢侈稅打房發酵後的三月間進行，政大教授張金鶚說，原本宣布奢侈稅措施後的三月民眾還期待房價會下跌，但四五月政府又頻頻宣布興建現代住宅、提供優惠房貸等利多，所以等到現在六月一號奢侈稅已經上路，房市卻也開始回溫。他因此表示對政府感到失望

『國稅局到底要認定實價課稅市時間的時，還是實際的實，如果認定很差，那大家還會認為可以逃過一劫，對政府現在做法我覺得人民其實是有蠻大挫折，如果不能展現出政府的執行力，那市場上就會再慢慢死灰復燃吧。』

第一季購屋總價比去年第四季上漲，原因不見得是奢侈稅未能奏效，營建署說，是因為今年開始統計改採比較貼近市場實際的「加權平均」，如果是按照之前的「中位數」統計，第一季購屋總價應該要比第四季下降，不過也相當接近。

不管如何政大教授張金鶚強調，奢侈稅上路後，對房價採實價課稅政府也要說到做到，否則聯購屋簽約日都可以動手腳作假，讓奢侈稅看得到課不到，房價一定還會死灰復燃。

證照討論區 / 回應

udn watcher

馬政府強還是立委硬? (2011/2/26 下午 01:21:24 )

新聞眼／政院送案要快立委肩膀要硬

【聯合報╱本報記者林新輝】 2011.02.26 02:31 am

被視為抑制炒房重手的「奢侈稅」，能否許小老百姓一個實現購買平價住宅的夢？能否帶動建商蓋平價住宅的動機？仍取決兩個關鍵：行政院送案的速度要快、審法案的立委肩膀要硬，挺得住建商「利益遊說」的壓力。

馬政府剛走出金融海嘯的陰霾，經濟成長率、國民所得及失業率，逐步邁向馬政府口中的「該升的升，該降的降」。但民間薪資調整腳步跟不上經濟復甦，「無感復甦」吃掉馬政府拚經濟的努力與成果，成為馬英九連任之路最大的石頭。

尤其，台北市與新北市高房價帶來的Ｍ型社會，不僅中產階級被壓得喘不過氣來，剛投入社會的新鮮人更是「望殼興嘆」，產生嚴重的相對剝奪感。為回應民眾不滿，「奢侈稅」露出曙光。前天馬總統拍板定案，行政院長吳敦義昨天進一步訂出「上半年立法，下半年實施」的時程表，馬、吳先後出手，讓民眾感受到政府這回「似乎是玩真的」。但這個宣示還要靠立法院來實現。

現階段國民黨團雖支持課「奢侈稅」，但外界很清楚，立委選舉將屆，而建商一直是立委選舉募款重要「金主」。為了連任，立委是否有足夠勇氣能對建商說「不」？外界難免存疑。

只要立委技術性拖延，要趕上吳揆宣示的立法時程，就跟「阿婆生子」一樣，很拚！

【2011/02/26 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

聯合晚報

追高？學者：別隨建商起舞 (2010/10/21 下午 05:14:32 )

2010/10/21

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

大台北近來又有不少個案開出區域新高價，參與國泰房地產指數調查的玄奘大學財金系副教授花敬群表示，這一兩個月新推案開價確實在上漲，但推案量和成交量都在萎縮，在央行及財政部打房態度明朗下，房市從高峰反轉只是時間問題，消費者如果要隨建商起舞追高，一切行為就得自己負責。

台北市代銷公會發言人施孝文則表示，這波創新高價的個案，多有地段上或設計上的獨特性，並不代表區域其他個案都能跟進。他也直言，開價並不等於成交價，還有議價空間。

他強調，目前的大台北房地產市場並不會像二、三年前一樣，有些建商會刻意開出很離譜的價格，能夠開出創區域新高的指標個案，除了擁有較佳的基地條件外，在品牌、建材及規劃上也多有獨特之處，不致脫離市場行情太遠。

二線林口、汐止、蘆洲開到四字頭

花敬群表示，大台北新一波建案開高價風，最值得注意的是台北縣許多二線房市區「跳了出來」。像是林口、汐止、蘆洲等，紛紛開到四字頭的行情。

他分析，建商會如此開價，一方面是認為北市房價再往上空間有限，另外打房陰霾下，許多北市投資客轉移到北縣，也讓建商認為北縣較有房價炒作機會。

他不客氣的說，建商現在炒房價的手法愈來愈高明，在拉高台北市中心房價後，就到北縣第二圈去「放火」，等到第二圈房價高了，又回頭到市中心區開出更高的價格，像是玩鐘擺一樣，玩弄整個市場，大台北房價因此愈堆愈高。

花敬群說，大台北房價在去年下半年達到金融海嘯後的第一波高峰，今年則是再衝上第二波高峰，不過，目前市場壓力已到達一定程度，政府財稅手段祭出後，反轉趨勢就會定調，現在只是時間點的問題，購屋人不應再盲目追高。

證照討論區 / 回應

住展雜誌

不吃不喝要23年，才能住台北大安! (2009/7/23 上午 10:12:31 )

住展雜誌：痛很大！北市買3房需23年不吃不喝大安區更要35年

【鉅亨網記者張智堯‧台北】住展雜誌今 (22) 日發佈最新「購屋痛苦指數」市調報告，報告顯示，大台北區平均購屋負擔的「痛苦指數」，統計至今年 6 月止，台北市的購屋痛苦指數達 23.5，台北縣的購屋痛苦指數為 9.1，台北市與台北縣的購屋痛苦指數相差了 2.5 倍多。要在北市購買 35 坪 3 房的預售屋或新成屋，要 23.5 年不吃不喝才買得起，首善之區的大安區更要 34.9 年，其次是信義區的 34.5 年，及中正區的 29.5 年。

住展雜誌表示，根據行政院主計處 2007 年發佈的「職業別受雇就業者平均每月主要工作之收入」統計，台灣 30-34 歲民眾，平均每月工作收入為 34304 元，雙薪夫妻年所得約為 82.3 萬元。

2005 年的月工作收入為 34562 元，雙薪夫妻年所得約為 82.9 萬元，2 年來，雙薪夫妻小家庭的年所得未增反減，如果統計至 2008 年，受金融風暴的影響，數字肯定更難看。

住展雜誌指出，所謂「購屋痛苦指數」，係以該區預售屋與新成屋的平均房價，乘以 35 坪 3 房的總價後，除以雙薪夫妻的年所得而得，顯示出民眾的購屋負擔的沉重與否。

從統計可看出，要在台北市購買 35 坪 3 房的預售屋或新成屋，平均要 23.5 年不吃不喝才買得起，首善之區的大安區更要 34.9 年不吃不喝才買的起，其次是信義區的 34.5 年，及中正區的 29.5 年。顯示台北市的房價持續高檔盤堅，房價上漲的幅度遠遠高於所得成長。

至於台北縣部份，平均購屋的痛苦指數為 9.1，僅為台北市的 38%，所以在台北縣購買同樣坪數的房子，痛苦指數只有台北市的 4 成不到。台北縣購屋痛苦指數前三名依序是永和的 15.8、新店的 14.9 及板橋的 13.6。另外，購屋痛苦指數最低的三名，則分別為鶯歌的 5.0，三峽的 6.0 及林口的 6.3。

住展雜誌研發長倪子仁說，從數字上可充份感受到，要在台北市購屋非但不容易，如想要買大安、信義與中正區三個精華區的房子，在所得沒有增加的情況下，更是難上加難，以台北市平均房價最便宜的文山區為例，買 35 坪的房子，總價就要達 1200 多萬元，至於要進房價最高的前三個地區，沒有 2500 萬元根本想都別想。

雖說台北市的房價高不可攀，購屋痛苦指數更是痛至最高點，惟與台北市僅有一橋之隔的台北縣，購屋痛苦指數卻低出一大截，以鶯歌、三峽、林口、樹林與八里為例，35 坪 3 房的總價在 400~600 萬元之間，搭配目前 300 萬元、1.325% 的超低優惠政府房貸，對首購族而言，真的是租不如買。

台北縣在擬升格消息傳出後，雖然在 2007 年下半年至 2008 年上半年之間，北縣就已提前反應房市利多，房價漲了一波，隨後在金融風暴衝擊下，房價回檔修正，近期在陸資來台投資房地產及北縣確定升格的效應陸續發酵下，房價又再度蠢蠢欲動起來。

倪子仁認為，對於想購買大台北區房子的購屋者而言，一味的等待房價盤跌至最低點再買進，不但機率不高，只怕台北縣市兩區的房價愈墊愈高，購屋者會離購屋的計劃愈來愈遠，也越來越難買到兩區合理的房價，最後望屋興嘆後悔末已。

以目前市況來看，買不起台北市房子的民眾，自可往購屋痛苦指數較低的台北縣作挑選，台北縣購屋痛苦指數低於10的地區，包括土城、新莊、蘆洲與林口等地區，未來都有捷運線陸續完工通車，可作為優先選購的地區，其他包括汐止、三峽與淡水地區的預售屋或新成屋，有不少建案幾乎是以成本價在銷售，購屋者自可掌握機先，擇優購買心目中理想的房子。

證照討論區 / 回應

楊造

法拍市場顯示，熊仍住在帝景水花園!? (2009/4/6 下午 06:54:10 )

爆量危機暫緩？法拍屋上月驟減

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2009.04.06 03:06 pm

搶標，熱起來了法拍屋案量大減，但自3月以來各地區都出現搶標熱潮。大台北地區3月初和3 月底比較，平均投標單至少多了一倍以上。
報系資料照
股市持續反彈，景氣有回溫跡象，法拍屋也停止連續幾個月爆量走勢，轉而急降。根據統計，3月法拍案件為1萬237件，較上月銳減近2000件、約1成6；業者認為法拍屋爆量危機已暫告解除，未來幾月數量可望持續下降。

此外，由於投資人看好房市前景，過去一個月來，法拍市場熱度快速升高，投標人數暴增一倍以上，拍定價格也從原本一路下殺，開始有人願意出較高價格競標。

受金融海嘯影響，國內法拍屋從去年10月後急速升高，海嘯之前全台每月拍賣件數只在5000件上下，10月後增加到6600餘件，11月突破1萬大關，12月更拉高到1.3萬件。1、2月因拍賣天數少，維持在1~1.2萬件高峰。

山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟表示，原本各界預期3月回復正常拍賣天數後，案件會持續爆量上升，不過統計顯示，3月反而比2月減少1964件，比起12月則大減2739件，跡象顯示，法拍屋已停止爆量走勢，轉而萎縮。

分析原因，卓訓麟表示，一方面是銀行放寬只繳息不還本的房貸寬限期，讓民眾有喘息機會，另一方面，則是近來房市景氣有反轉趨勢，民眾因此能在房子淪為法拍之前順利轉手，而銀行看好後勢，暫緩強制執行也是法拍案件驟減主因。

法拍屋案量大減，但自3月以來各地區都出現搶標熱潮。104法拍屋網經紀人江志亮表示，以大台北地區來說，3月初和3 月底比較，平均投標單至少多了一倍以上。

他舉例，3月初三峽北大特區有一棟電梯大樓3樓標售，54坪，底價375萬元，只有2張標單，其中一位加價22萬元即得標。但到3月底，同一棟大樓，同樣面積另一間房子拍賣，增加到7張標單，得標價拉高到432萬元，較底價高出1成5。另如日前二拍流標的大直「帝景水花園」物件，此一棟豪宅一度站上每坪百萬行情，但上月初，二拍每坪僅要價48萬元，居然仍是無人問津，不過本月市場氣氛反轉之後，由於物件聲請應買公告，立刻吸引大批買家，而且快速被買走。

【2009/04/06 聯合晚報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

diddle and fiddle

Re:房市岌岌可危 (2009/3/30 下午 06:24:50 )

房市再亮藍燈張金鶚：根據領先指標今年Q4恐怕都不會好

鉅亨網記者張智堯‧台北

2009 / 03 / 30 星期一 17:50

內政部建築研究所與中華民國住宅學會，今(25)日公佈去年第 4季房地產景氣動向，景氣綜合判斷分數依舊是谷底的 7分。內政部政務次長林中森表示，景氣指標僅 7分，顯示房市景氣低迷。政大台灣房地產研究中心主任張金鶚表示，房市景氣領先指標大幅下滑 1.96%，代表今年第 4季不好，調查中至少還沒看到房市的底。

林中森表示，去年第 4季房地產景氣動向，景氣綜合判斷分數依舊是谷底的 7分，與第 3季同時為 7年來 2度出現藍燈。領先指標為94.07%，比第 3季大幅下降 1.96%；同時指標為100.80，下降 0.07%，屬於穩定下降。

張金鶚首先強調，是根據調查結果說明；房市景氣領先指標大幅下滑 1.96%，代表今年第 4季不好；廠商看好度方面，也認為今年第1季、第2季不樂觀。

第 4季在投資面指標，也大幅下降 2.19%、生產面、交易面與使用面都穩定下滑，投資面在前端，將慢慢發酵。內政部建研所副所長陳瑞玲說，投資業者確實相對保守。

廠商景氣判斷也明顯看壞，認為房市景氣看壞比例為 89%，只有仲介代銷較為樂觀，看壞比例只有 81%，仲介代銷其實很紛歧，有 1/3看好，也有 1/3看壞。

金融機構更全數看壞，建商也有 90%看壞第 4季景氣，廠商也有 65%看壞房價。

另外，張金鶚說，本次調查首度針對未來半年後，房地產景氣就會復甦作問券；認為「不太可能」與「非常不可能」的比例分別為 47%與 19%，只有7%的廠商認為「非常可能」在半年後變好。

張金鶚指出，本次調查並沒有正面訊息，房市不是過 1-2個月就會回溫，支付房價的所得水準依舊較低，但房價沒有明顯下滑；房市會變好的說法沒有支撐，調查中至少還沒看到房市的底。過去經驗是景氣復甦後 1年，房市才會真正復甦。

證照討論區 / 回應

DTZ

顏炳立：房市充斥殭屍價 (2009/1/8 上午 10:34:28 )

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】

2009.01.08 07:54 am

房市名嘴戴德梁行總經理顏炳立7日表示，目前房地產市場充斥喊出來嚇死人、不存在的「殭屍價格」。過去兩年房地產市場大好，業界不願面對房價已到高峰的危機，房地產業者現在要有準備過冬的心理準備。

戴德梁行昨天發布2009年房地產趨勢。顏炳立說，房市目前缺乏追價動能，僅有低接買盤；新成屋的合理房價應是中古屋的兩倍，商業不動產用收益率也應是借款利息的兩倍，而今年B級商辦與零售店面，則略有投資機會。以下是專訪摘要：

問：政府救房市不斷釋出利多，但學者與業者有不同聲音，如何看待？

答：政府看到房地產市場問題比表面嚴重，才會不斷端菜出來。雖然兩岸三通對房市有益，但要寄望大陸人來台購屋，只有「天真活潑又可愛」七個字可以形容。兩岸政策最終要看政府如何落實。住宅市場今年要面臨「交屋潮」窘境，政策利多只會漲到股價。

問：有房地產業者認為第二季景氣會落底，是否認同？

答：現在房地產市場還是烏雲密布，很難看到燕子。我們這個行業敏感度很高，去年大量打廣告的公司都已套牢，現在連估價業務都萎縮。戴德梁行業績高峰是前年、去年沒有虧，但我已預期今年會很辛苦。現在仲介公司除非逮到像壽險公司的大魚才能過冬，「沒有每天在過年的」。

問：房價不斷下跌，是否還適合進場購屋？

答：現在市場買賣雙方沒有交集，屋主喊出的價格是「殭屍價格」，會嚇人但根本沒用。不過，新房子的下滑速度會超過中古屋，因為新成屋價格破壞很厲害，比不上中古屋，這一波尚未發生金融危機，是因政府保障存款戶。

房地產價格成交就是行情，再來就是看民眾口袋裡有沒有錢。現在若要進場購屋，效用高的就會優先被選擇。

【2009/01/08 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

政大蘇打綠

張金鶚：空頭最少三年 (2008/10/24 下午 05:37:35 )

【經濟日報╱記者林茂仁／台北報導】 2008.10.24 10:21 am

受到金融海嘯衝擊，政大地政系教授張金鶚原預估房市空頭二至四年，他23日修正再增加一至兩年，可能長達三至六年，房價才會破底後反彈，預估全台平均房價下修至少兩、三成。

台灣企業重建協會及台大金融研究中心昨天舉辦「企業重建高階研習營」，出席的張金鶚、鄉林集團董事長賴正鎰及戴德梁行董事總經理顏炳立等人，針對「二房與次貸風暴對不動產市場之衝擊」議題發表意見；張金鶚對房市未來前景，再次發表持續悲觀看法。

賴正鎰表示，今年立委選舉後，不少台商進場買屋；總統大選後，海外華僑回台買屋。最近詢問建商同業發現，目前退屋情況並不多，但受到不景氣影響，鋼筋及砂石價格大跌五成，在成本降低情況下，預期房價會回到立委選舉前的合理價格。

【2008/10/24 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

信義房屋

股市跌了數千點，北市房價仍高掛! (2008/9/29 下午 03:26:35 )

金融海嘯沖擊北市九月成屋開價調降5.6%

蘇啟榮 2008/09/26

九月份雷曼事件所引發的金融海嘯，沖擊這僅剩的期待，加上連續兩、三個月買方看屋及出價意願大幅縮減，賣方銷售開價正式調降。根據信義房屋統計，台北市九月份住宅成屋委託單價每坪為45萬元，相較八月份調降5.6%，回到了選前的開價水準。

下半年起房市遭受一連串利空訊息的衝擊，買氣逐月降溫。雖說內外景氣明顯走弱，不過在七、八月份多數的屋主，仍舊期待能夠搭著慶祝行情的尾巴，賣一個好價錢，銷售開價普遍居高不下。然而九月份雷曼事件所引發的金融海嘯，沖擊這僅剩的期待，加上連續兩、三個月買方看屋及出價意願大幅縮減，賣方銷售開價正式調降。根據信義房屋統計，台北市九月份住宅成屋委託單價每坪為45萬元，相較八月份調降5.6%，回到了選前的開價水準。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，房價反應不像股價那麼敏感，通常是「量先價行」，因此當六月份房市反轉之後，交易量雖說立即下滑，不過價格卻不會馬上作出反應。尤其七月份開始，新政府陸續展開選前的政見，包括包機直航、放寬觀光人數，鬆綁兩岸投資限制以及擴大內需等計畫。這些利多政策，理所當然成為賣方堅持價格的主要原因。在房市剛反轉的這兩三個月當中，多數屋主認為房價有政府的利多政策在「護盤」，不用太擔心。甚至部分市中心地段的房子，賣方價格還持續上調，因此一直到八月份，北市住宅成屋銷售開價反而來到每坪47.7萬元的水準，比起選後的價格還高。

不過，面對外在景氣的急遽轉變，加上新政府仍處於熱機狀態，所推出的利多政策難以抵擋接踵而來的壞消息。包括七月起油電價格的正式調漲，將物價指數拉到1995年以來新高，形成薪資負成長的效應，讓受薪階層在規劃購屋預算上更為謹慎。同時七月中旬的二房事件，再度引發次貸等衍生性金融商品的危機，導致全球股市走跌。而跌跌不休的台股，也就成為重擊房市信心的關鍵因素。

520之後在內外景氣轉壞之下，台股走勢如同溜滑梯般一路下挫，直到七月中旬爆發二房事件為止，台股跌了2600點。蘇啟榮表示，股市持續探底反應景氣前景不明以及投資環境的惡化，連帶影響房地產的投資交易，而在股票市場受創最重的莫過於中產以上階層。因此在股票市值蒸發的過程中，高總價產品買氣也隨之銳減。根據信義房屋成交資料統計，北市總價在2000萬以上的產品交易比重，在選後四月份接近18%，而目前只剩下不到12%的水準。

不論一般受薪家庭或是中產以上的購屋者，經過這兩三個月的景氣震撼教育，放緩購屋腳步，出價顯的更為保守。而賣方則是冀望這一波修正僅是短期現象，過了陣痛期就恢復正常，開價也不肯讓步。因此第三季房市可以說是不僅「買方在觀望，賣方也在觀望」，形成雙方互測水溫的現象。至於造成賣方銷售價格居高不下的，還有一個原因是試賣屋主的增加。蘇啟榮表示，由於選後房價出現大行情，讓擁有閒置資產的屋主視為增加財富的好機會，而產生售屋的想法。由於這類屋主是抱持著「賣賣看」的心態，因此並不會隨著市況走弱而調降價格；尤其市中心地段更是明顯。

不過，本月雷曼事件爆發之後，再度掀起另一波股市的探底，也產生景氣將延後復甦的疑慮。此時不論什麼利多政策，僅能勉強達到防禦的支撐效果，而難以重新帶動資產行情。而經過這一波金融海嘯的沖擊之下，北市成屋的開價水準也正式調降。除了成屋市場之外，部份建商正視到房市景氣降溫，從善如流調降預售案的開價。信義代銷協理何胤諭表示，928檔期推案量的不如預期，的確是有些建案「以拖待變」，打算市場回溫後再行推出。至於新推的個案或銷售中的案子，近來多多少少在價格上做出讓步。尤其從近期熱賣的幾個案例來看，只要開價趨近市場行情的預售案，人氣、銷售狀況都還不錯。

面對景氣走弱、股市跌深、內需不振等多項挑戰，政府不停的提出解決方案；在有關房地產方面，除了日前的2000億優惠房貸之外，9/25日央行理監事會也出乎意料的作出調降重貼現率半碼的決議，這是自2003年6月以來的首度降息。對房貸戶來說，房貸利率過去一年多來的緩升走勢暫時告一段落，解除房貸支出不斷增加的疑慮。

包含七月份以來以來，政府從兩岸開放、擴大內需到現階段以提振產業景氣為主的相關政策，反映出不僅僅是房地產，而是整個經濟環境都處於盤整階段；因此年底前的傳統旺季的效應或許將打折扣，第四季國內房市立即回溫或許並不容易。但是在銷售開價調降、賣方釋出善意之下，有助拉近交易雙方價格差距，接下來市場可望擺脫第三季交易清淡的窘境。

證照討論區 / 回應

vrhouse.com.tw

花教授: 北市房價還會對折? (2008/9/16 下午 05:05:53 )

優惠房貸吸買氣？花敬群：此時進場恐斷頭

【網路地產王╱劉純妦/台北報導】 2008.09.15 11:08 am

內政部公佈「振興景氣方案」的2000億優惠屋貸實施辦法，首度將貸款利息降到2.925％，政府補貼利率提高到0.7％。不過政府如此大動作救房市，多數民眾卻不領情，學者也認為，利率的些微調降根本無法刺激買氣，因為房價還是過高，如果選在此時進場，未來還可能會面臨斷頭的危機。

■利多？陷阱？ 1年僅省5000塊

看似重大利多的最新優惠屋貸，不僅利率已降到比一般民間金融金構還低，還可搭配「青年安心成家方案」與「整合住宅貸款專案」合併運用，但如果單以北市的最高額度350萬進行換算，平均一年，才省了5000塊左右的利息。

玄奘大學財金系副教授花敬群分析，最新的優惠房貸推出，只對想提振市場買氣的建商和代銷業者有助益，對民眾來說，並沒有太大的實質受惠。花敬群提醒，民眾千萬不要受到低利率的誘因吸引，就衝動地想進場置產，最重要的，還是應該先評估自身的還款能力。否則，即便是搭上順風車，省下了利息錢，也只是暫時性的甜頭，一旦日後無法償還房貸時，就很容易出現資金斷頭、房屋遭拍賣的情形。

■3、4月過度哄抬市區中古屋價恐腰斬

由於總統大選前後，大家普遍看好選後景氣能快速復甦，導致3、4月房市呈現出紛擾不明的高價走勢，維持在價量齊揚的狀況。隨著新政府上任，房市也開始進入盤整下修階段，但是高漲的房價，卻遲遲未見大幅的跌價，花敬群預估，隨著景氣持續低迷，市區內中古屋物件的房價可能會出現將近1/2的跌幅。

當時房市一度過於激情，促使市區精華地段的物件，不論是新成屋或中古屋，都連翻漲了好幾倍。花敬群舉例，3、4月份時，台北市精華地段的30年中古屋，甚至還開出每坪50多萬的天價，但就物件的實際條件和耗損率來加以換算，單坪合理價格約在30萬上下，因此，在房價過度哄抬的情形下，市區的跌幅絕對會比郊區來得顯著。

網路地產王www.vrhouse.com.tw

【2008/09/15 網路地產王】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

中時電子報

買氣連縮3月房價明顯鬆動 (2008/9/3 下午 03:35:52 )

2008-09-03【馬婉珍／台北報導】

　　房市買氣連續3個月緊縮，直到8月份，擋不住這波壓力，房價明顯鬆動，大約回到2月份、也就是選前的水準，房仲業者認為，這波選後推升的房價祝行情，至8月份回到原點，買賣雙方對於房價格不再僵持不下，市場觀望氣氛稍歇，使得總價千萬元以下的住宅成交比例占5成4，創今年新高。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，8月份全台主要都會區的成屋交易量，比7月份減少2％，降幅明顯縮小，相較於4月份至7月份，每月的交易量都減少1成至2成，由此看來，逐月縮減的現象已漸漸收斂。

由於在6、7月份時，屋主對於價格仍抱著高度堅持的心態，使得房市呈現量縮價平的格局，而到了8月份，賣方受到買氣緊縮的壓力，不再堅持高價，買賣雙方對價格的認知漸漸有了交集，使得市場觀望氣氛稍退。

光以北市來看，選後4月份的平均單價就攀升到39.5萬元，較年初上漲7.7％，對於購屋人而言，短期的價格上漲，構成了財務壓力，因此產生「購屋再等等」或「以租待買」的念頭。

房市走到8月份，稍微緩和，除了單價的修正之外，8月份的平均成交總價也下滑，北市住宅的平均總價是1,220萬元，較上個月減少6％，蘇啟榮說，由於自住型買方在購屋時程上較有急迫性，只要價格在合理範圍內，仍有機會快速成交。

至於追求更新、空間品質更佳的換屋客層，或是投資置產的買方，蘇啟榮認為，短期內並無一定的急迫性，而且這類客層，通常傾向購買中高總價的房子，但是，目前成屋市場，是以中低價位的自住需求為主，以台北市而言，千萬元以下產品的成交比重，在8月份比例為54％，創今年新高。

不過，永慶房屋提醒，北市部分地段較差或本身條件不好的物件，價格仍持續下修，想在北市置產的購屋人，應利用目前房地產景氣不佳，且賣方對價格已有軟化跡象時，積極選擇適合物件，大膽議價測試水溫。

證照討論區 / 回應

udn

北市房價熊來買了! (2008/8/27 下午 04:28:33 )

北市長期房價信心近6年新低

【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2008.08.27 09:55 am

最新一季的國土不動產規劃及資訊中心住宅需求動向報告出爐，房價最有支撐力的台北市購屋信心指數大降，想要購屋的民眾對北市長期房價信心只剩65.7分，跌到近6年來新低。

對未來房價，負責調查的政大教授張金鶚指出，未來至少還會持續向下修正一到兩年。

總統大選前後的房市信心差異非常大，因整體經濟大環境不佳，第二季綜合房價信心分數從第一季的124分滑落到90分，比上一季減了34分，顯示民眾對於房價看法保守；至於對長期房價看法，民眾更是缺乏信心，只有80分，比第一季少45分，下滑幅度是歷年最大。

不管是已經買了房子，或著是想要購屋的民眾，對未來房價看法都是大翻盤，相較於第一季有將近六成民眾看漲未來房價，第二季仍看漲的只剩下三成；如果把時間再拉長來看，認為明年房價會再繼續往上走的民眾只剩下兩成，有將近六成都是看跌。

至於民眾最關心的房貸負擔，第二季再度往上攀升0.4個百分點，房貸負擔占每個月所得的比率高達33.5%，意味房貸吃掉每個月薪水超過三分之一。

不過，全台房價和年所得相比則微幅下降，本來不吃不喝要7.5年才有能力買房子，現在縮短到7.3年。

值得注意的是，上一季調查結果房價所得比突破10的台北市，第二季滑落到8.9，但仍顯示，民眾要在台北市買房子，必須不吃不喝8.9年才買得起。

但張金鶚指出，台北市房價所得比率降低，並不是台北市房價壓力減輕，而是被迫轉而選擇坪數較小、總價較低的房子；過去是以30到40坪為主力產品，現在則有四成二北市購屋民眾選擇20到30坪的房子，北市1,200萬元以上住宅需求在第二季減少7%，

買房子自備款來源，調查顯示，相較第一季還有10.7%來自股市獲利；但因股市跌跌不休，第二季只剩3.8個百分點。

另外，市場主要購屋族群仍以首購自主族群為主，投資需求明顯減少，比重從上一次調查的23.3%下降到17.8%，隱含著投資客進場趨於保守。

證照討論區 / 回應

聯合報最青

Re:房市岌岌可危 (2008/8/23 下午 10:37:25 )

北縣捷運帶議價空間放大

【聯合報╱記者黃福其／專題報導】 2008.08.22 02:17 am

大聲行銷執行總監田大權指出，北縣溪南地區與北市僅一橋之隔，長久以來是北市消費者在北縣購屋的首選重點區，其中板橋、永和、新店，更因生活機能發展成熟，近年來推案量或房價走勢都創歷史新高，成為大台北房市極具指標性的「明星區域」，且拜捷運之賜，延伸的中和、土城、三峽等房市表現也很搶眼。

不過520後，馬政府的表現不若預期，經濟並未「馬上漸漸好」，尤其股市大跌、油電雙漲，在投資客或購屋者荷包壓力吃緊下，近兩個月的房市呈現「有行無市」，尤其板橋市因房價最高，影響最明顯，新店市更有上千戶建案這三個星期成交案件為個位數。

若以預售市場的「價格帶」區分，板橋、永和與新店的平均房價已居北縣之冠，指標地區以板橋市新板特區、文化路、新店市北新路、中興路沿線，及永和市頂溪、永安市場等捷運站周邊最高，中高檔產品開價均已超過一坪35-40萬元，幾個頂級豪宅產品，甚至更突破「五字頭」，絲毫不輸北市房價。

分析原因，主要是捷運商圈帶動生活機能成熟，加上公園綠地等公共設施創造優質環境，使房價走勢沖天，例如新店與永和面臨新店溪一帶區域更因擁有開闊的視野景觀，以及大型建商的開發帶動，售屋表現受矚目。

但這些明星區域因近年推案量大增，尤其520後經濟表現與預期相去太遠，導致最近市場銷售停滯，價格出現鬆動。不過核心區域擁有無可取代的特殊條件，長久仍具相當程度的抗跌與保值優勢，無論自住或投資，倒可藉此議價空間放大的機會，挑選優質產品。

中和房市近年在捷運加持下表現搶眼，雖然整體房價表現略遜前三個地區，但景安站、南勢角站以及四號公園周邊，也出現一坪40萬元以上的行情，一般產品也站穩25-30萬的單價水準。

土城房市在前一波捷運通車效益帶動推案風潮後，近期推案量趨緩，但新成屋陸續完工，新的供給量陸續湧入市場，平均房價也開始鬆動，若被市區高房價壓的喘不過氣，土城仍是值得慎選的地區。

溪南地區另值得一提的，是在大型造鎮個案帶動下，以「北大特區」為核心的三峽房市。這個區域五年內總推案量超過百億規模，市場對短期間湧出如此龐大的供給量，產生後續影響與壓力存有不同看法，有意在三峽購屋者，不妨觀察大型個案完工交屋，「新移民」陸續進住後，環境生活機能與房價表現的變化，再進一步評估。

整體而言，近期房市買氣趨緩又逢「鬼月」，市場已出現有無較大議價空間的氛圍，但實際仍應以股市何時回歸八千點、立法院九月開議是否立法真正開放兩岸交流，才能帶動信心及買氣。

【2008/08/22 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

聯合報

Re:房市岌岌可危 (2008/8/19 下午 05:39:24 )

房地產轉冷貸款成數緊縮

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2008.08.19 02:56 am

房地產景氣轉冷，最近大型銀行紛紛下修房屋貸款最高成數，北部地區從最高8成5下修至8成，其他地區也同步下修貸款成數，最低可能只能貸到5至7成。

大型銀行主管透露，北部很多地區例如：淡水、林口等地區，因建商大肆炒作，房價已上漲到不合理的地步；為降低風險，銀行除調降這些地區的貸款成數外，亦從嚴鑑價。

第一銀行和台企銀前陣子發文給各分行，規定北市地區最高貸款成數自8成5，往下調0.5成，即最高為8成；另外，各銀行更是從嚴鑑定房屋貸款價格，等於間接緊縮貸款成數。

大型銀行主管指出，三二二總統大選結束後房價大幅飆漲，已飆到不合理的水準，加上學者專家不斷提出房市泡沫化警告，及美國次貸風暴有延燒到歐洲的跡象，顯示房地產景氣寒冬即將來臨，避免房市景氣反轉，投資客、建商把斷頭屋或餘屋丟給銀行，銀行業決定採調降成數、從嚴鑑價等緊縮措施。

但業者強調，銀行內部還是會保留彈性，如果債信良好、或房屋座落地點不錯等貸款戶要貸款8成5，營業單位還是可以向總行專案申請。

土地銀行則表示，過去該行最高貸款成數有到8成5，但隨著房價大漲，去年即調降至最高8成，中南地區最高則降為7成5。

隨著市場普遍看淡房市景氣、利率上調，土銀表示，房貸產品等逐漸恢復正常化，土銀最近起將新推出「一段式」房貸業務，與以往的「分段式」房貸不同。

土銀表示，新推出的一段式房貸，利率分兩種：1、屬公務人員等優質客戶的菁英房貸，及建商與該行原往來的土地和建築融資所衍生的分戶貸款，最低利率為3.2%。2、一般房貸最低利率為3.46%。

【2008/08/19 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

vrhouse.com

Re:房市岌岌可危 (2008/8/14 下午 06:11:06 )

中古屋跌價張金鶚：將持續下修

【網路地產王╱劉純妦/台北】 2008.08.14 11:16 am

日前房仲公佈北市各區老公寓7月份的平均成交價，調查結果顯示，台北市各區的老公寓7月平均成交價，每坪價格少了快4萬元，平均成交價也掉到單坪27.5萬元，創2年3個月以來的最低價。政治大學地政系教授張金鶚分析，隨著房市進入盤整階段，品質難控制的中古屋跌價空間相對性地變大，可能要等到實質所得回升後，房市才可望穩定。

預售屋量縮中古屋品質不一跌價

總統大選前後種種利多不斷釋出，使得房市一度登上最高峰，但選後經濟相對疲弱，加上通膨和美國次貸的接連衝擊，房地產市場也受到影響，全台房仲預售屋的成交比重，由年初的8.4％下滑至7月份的3％，跌到本年度的最低點，約半年減少6成4。中古屋市場價格也隨之重創，每坪大跌近4萬元。

張金鶚分析，當房地產景氣下滑時，首當其衝的多半是預售屋，因為一般預售屋多半要等2、3年才會蓋好，但若未來房市的前景況不被看好，則預售屋的價格和成交量也會面臨重大考驗。

張金鶚說，由於中古屋物件的品質較為參差不齊，如容易出現漏水、壁癌等問題，所以價格方面的波動也會相對明顯。中古屋過去因為區域預售屋的哄抬身價，而使得房價隨之水漲船高，因此在房事盤整的此刻，價格大跌也是預期會出現的情況。

實質所得增加房市才能再起

國內房地產市場的景氣要如何提振？張金鶚認為，只有國民的實質所得增加，並且可以穩定成長，才是讓房市復甦的核心關鍵。全球通膨效益、薪資所得下滑和央行升息的幅度都是影響房市景氣的主因，而且如果央行升息幅度過高，會使得貸息成本持續升高，但所得卻沒有增加，購屋者的態度恐怕會更趨於保守。

網路居家王：design.vrhouse.com.tw

【2008/08/14 網路地產王】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

中文講的好的澳洲新總理

Re:房市岌岌可危 (2008/8/14 上午 08:10:26 )

北市預售屋跌價三年來首見

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2008.08.14 02:51 am

台北市第二季預售屋成交量萎縮後，房價也下修0.8%至每坪61.8萬元，是近三年來首見；大安區房價卻頻創新高，每坪站上87.3萬元。預售屋是房市的先期指標，預售房價下跌，顯示市場悲觀看待未來房價走勢。

住展雜誌針對台北市12個行政區，發布第二季預售屋平均房價，較第一季每坪62.3萬元下修0.8%，是近三年來首度出現下修的市況。

住展雜誌研發長倪子仁表示，台北市預售屋平均房價從前年每坪44.9萬元，去年上漲到53.1萬元，今年第一季再攀上歷史新高；第二季卻出現回檔，引起地產界與購屋者關注。

觀察95年至97年上半年預售屋房價變化，96年台北市預售屋平均房價每坪53.1萬元，較95年44.9萬元上漲18.3%，今年第一季平均房價更站上六字頭，較96年每坪房價上漲17.3%。第二季回檔到61.8 萬元，雖然較第一季下修、上揚力道減弱，但仍較去年平均房價上漲16.3%。

北市12行政區第二季房價較第一季上揚的有中山、信義、士林、中正、大安與松山區；下修的區域有南港、內湖、文山、北投、萬華與大同區。

在95年至今年上半年房價漲幅排行，中山區是第一名、漲幅高達51%；這與第二季中山北路上、多個豪宅建案開出每坪100萬至150萬元的高價有關。

漲幅第二是南港區、漲幅49%，竄升速度頗快。主要是南港經貿園區開發與南港展覽館啟用，帶動南港區房價；而「大同明日世界」開出一坪70萬元的區段高價，也拉高南港區的平均房價。

以豪宅為主力的信義區漲幅45%、名列第三。信義區第二季平均房價上揚至每坪84.1萬元的歷史新高點，加上遠雄企業團日前以每坪698萬元買下A1土地後，928檔公開的太子建設「台北信義」豪宅案，每坪開價200萬元已呼之欲出。

大安區在95年至今年第二季的漲幅為38%、排行第七，但今年第二季預售屋平均房價，已站上每坪87.3萬元的歷史新猷，這與大安區多次開出每坪超過百萬元的豪宅房價有關。

證照討論區 / 回應

智邦不動產版主

水岸風暴 (2008/8/3 下午 02:42:10 )

最近日勝生推出的美河市廣告，所用的誇張手法，已經有點走火入X，如果還是賣不好，就代表台灣沒有次貸風暴或二房風暴，但會有水岸風暴(淡水河系之兩岸，包括基隆河、新店溪，淡水河之上下游)及三林風暴(三峽及林口)。

房價由供需決定，也和貸款條件有關，如果建商的房子一直賣不掉，民眾又沒有換屋的需求，銀行又緊縮貸款條件，利率又在走高，所得沒有增加，股市又跌了2成多，信義永慶又在吵架，而且聽說各大報紙的不動產銷售廣告預算，突然變少，這些都顯示，台灣的不動產，應該有1成以上的下條空間。

證照討論區 / 回應

chinatimes

北縣市預售屋議價率創新高 (2008/8/3 下午 12:11:27 )

2008-08-03 工商時報【蔡惠芳／台北報導】

最近房地產市場進入過去罕見的房價混亂期，在甫進入農曆鬼月淡季的第一個週末假日，儘管建商現場ＳＰ活動再度出籠，以招徠人氣，但根據最新統計發現，台北市縣預售屋市場的「議價率」，已高達13至16％的歷史新高，部分工地面臨「有行無市」，甚至也有「調降」表價的動作，顯然買方市場來臨。

    　最近房地產市場有一個「笑話」：「現在預售房價的議價空間，1坪可以到50萬元！」本週再度傳出另一個「議價空間高達每坪100萬元的」新話題，讓有些市場人士還拿到網路上討論。

    　日前新壽信義聯勤土地以101.4億元賣給林敏雄、蔡鎮宇，讓市場吃下定心丸，不過遠企中心旁巷內的「敦南苑」卻率先調價，開出每坪200到250萬元的價格，震撼市場，不過信義房屋總經理薛建平透露，據聞實際成交大概在每坪150萬元，與開價有一段不小的落差。

    　住展房產網總監陳韻如最新研究發現，現在的預售屋市場平均「議價率」已再創歷史新高，買方無力追價，使得平均成交行情「開高走低」。

    　目前台北市「議價率」4月在大選效應下已高達16％，幾乎是5年前約9.6％的1.6倍以上。至於台北縣，「議價率」也高達14.2％，5月間一度創下15.9％的歷史新高，是5年前的2倍。

    　不過，這也意味著客戶買預售屋，現在大概用建商開價、至少再打個八、九折的價格，就可以買到。

    　此外，在進入農曆鬼月後，業績已連續4個月萎縮的房屋仲介公司，將首當其衝，不但台北市平均房價已經漲到平均1,398萬元，創下歷年來30坪公寓大廈中古屋房價的史上新高點，使得房價所得比已攀向歷年的新高，而且在內憂外患夾擊之下，中古屋買氣也盪到近5年來的最低，預期今年農曆鬼月的房地產市場，將會特別冷清。

    　信義房屋董事長周俊吉不諱言：「6、7月份有些單店是連一戶房子都沒有成交。」買氣確有疲滯現象。但房仲業品牌最能見出高下。

    　美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出，這幾年房市買氣向來好到連業者、客戶都分不清何時是「鬼月」、何時非「鬼月」了；不過，去年受到美國次貸風暴的衝擊，「鬼月」期間中古屋買氣已稍顯疲弱。然而，今年國內外各種不利因素陸續浮現，預期鬼月中古屋市場勢必是屋漏偏逢連夜雨。

    　張欣民指出，尤其建商推案還沒有任何踩煞車的情形，今年「鬼月」北台灣預售屋推案量仍高過去年同期，因此今年恐怕會是近5年最差的一年。

    　住商不動產總經理陳錫琮也表示，7月以來不少賣方因承受不了利息壓力，或資金套牢股市，而不得不降價求售，全省成交量下滑約2成。預期今年「鬼月」投資型賣方的開價會逐漸鬆動，買方可擇優進場。

證照討論區 / 回應

seer

張金鶚：房市將邁入三年修正期 (2008/7/29 下午 01:59:46 )

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2008.07.29 02:10 am

第二季國泰房價指數月底出爐，負責分析的政大地政系教授張金鶚昨（28）日指出，台灣房地產市場將邁入三至五年修正期。不過，仲量聯行台灣分公司總經理趙正義指出，修正期頂多一年到一年半，明年第三季價格就會反彈。

台北市不動產仲介經紀公會主辦「2008全球不動產經紀高峰會」，昨天進入第二天議程，其中以張金鶚與趙正義針對台灣不動產市場展望與投資商機的對談，最受矚目。

張金鶚表示，台灣房地產發展30餘年，每次擴張期只有二至三年，但收縮期最短七年、最長十年以上。觀察從2003到2007年第二季、長達四年的房地產景氣復甦期，近日房價向下修正至少會長達三至五年。

他說，第三季起，預售屋推案量已開始萎縮，待年底交屋潮大量出現後，偏遠地區房價會率先修正。

政大地政系教授張金鶚再度發表看空未來房市景氣論調。
（本報系資料庫）

第一季國泰房地產指數台北市新推個案均價每坪約52.67萬元，但高雄只有10萬元上下；高鐵通車後，反而讓南北房價落差加大，顯示台灣房市存在很大的南北落差，景氣不是全面性的好。
張金鶚說，上周信義聯勤土地順利售出，但房地產市場還是要回歸總體經濟，現在僅開始量的修正，價格還沒開始動，市場要在短期內反轉復甦，不太容易。

趙正義則認為，這波房市修正期至多一年到一年半，明年第三季價格會反彈。

台灣房屋首席總經理彭培業也指出，台灣房地產業從封閉走向開放，早已經打破「七年一循環」的理論，「近日價格還在高檔盤整，要說房市會不景氣三、五年，實在太沉重。」

仲量聯行台灣分公司總經理趙正義認為，房市明年第三季就會反彈。

彭培業認為，以台灣現在的經濟環境推估房地產價值或是租金報酬率高低，有失公允，房地產看的是未來性，現在敢進場購屋的人才是贏家。

【2008/07/29 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

UDN

淡水三峽林口房貸授信警戒區 (2008/7/21 上午 11:54:24 )

【經濟日報╱記者陳芝艷、邱金蘭／台北報導】 2008.07.21 03:45 am

美國房貸風暴延燒，國內住宅貸款違約率也上升，金管會緊盯房貸比重高的銀行，發函要求注意利率走升後的房貸風險，並應在契約書中增列客戶還款能力評估，以控制風險，部分銀行則將淡水、三峽、林口等供給大於需求的區域列為授信「黑名單」。

在主管機關緊盯下，國內前幾大房貸龍頭業者包括土地銀行、合作金庫銀行、台灣銀行、第一銀行今年以來的房貸放款量，都出現成長趨緩情況。

其中房貸業務第二名的合庫，房貸放款量已幾乎「停滯」。合庫銀主管說，去年每月房貸放款都是破二位數成長，今年則僅個位數；一銀今年上半年的放款量則較去年同期少掉了一半；土銀、台銀的成長也都較去年緩慢。

國內利率走升，民眾房貸負擔加重，國內房貸市場會否發生如同美國的房貸危機，已引起主管機注意，銀行也提高警覺。

營建署最新統計，今年第一季全國住宅貸款違約率，從去年第一季的1.37%增至1.61%，除了澎湖縣、新竹市及台中市下降外，其餘都提高，其中宜蘭縣、雲林縣及嘉義縣的違約率更是一路上升，其餘則是有升有降。

今年第一季，違約率最高的地區則是基隆市的3.9%，其次是花蓮縣的3.36%及嘉義縣的3.29%。

金管會官員表示，住貸違約率是有微幅增加，但仍低於一般銀行逾放比，且平均1.61%的違約率，遠低於民國88年本土金融風暴後的5%，但因大環境不佳，利率又走升，金管會仍緊盯房貸市場變化。

據了解，金管會最近密集採取多項措施，督促銀行控管房貸風險，包括指示銀行公會研議，在房貸契約書中訂定利率提高多少、每期就須繳交多少本息金額，讓客戶在利率走升時可衡量還款能力。

金管會並發通函，要求所有銀行注意利率上升後的房貸風險，其餘措施還包括，緊盯建築融資比率、房貸金額、房貸占總放款比重、房貸逾放等指標，明顯上升現象的銀行，個案發函提醒。

【2008/07/21 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

ginger chang

房市急凍北台灣推案掉一成 (2008/7/16 上午 04:08:46 )

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2008.07.16 03:47 am

520後房市急凍，買氣停滯，建商也暫緩下半年推案腳步。住展雜誌昨（15）日表示，北台灣地區今年全年推案量原本上看1兆元，但在建商縮手情況下，推案量恐下修一成、約9,000億元，與去年相當。

住展雜誌研發長倪子仁說，隨著520後股市重挫、整體氣氛不佳，及油電雙漲、通膨壓力愈來愈大，北台灣下半年的推案量有減量的趨勢。據推估，北台灣全年約為9,000億元，下修幅度約一成。

此外，住展雜誌昨天也發布最新新成屋餘屋量調查，自95年至97年上半年，北台灣五大區塊的餘屋量累計有3萬6,731戶，累計未賣出的餘屋金額則有3,115億元。

其中，餘屋量最大的地區在桃園，目前餘屋量有1萬9,358 戶，未賣出的金額達1,352億元；第二大的地區，則出現在台北縣，未售出的戶數有1萬2,044戶，未售出的金額則為1,137億元。

其中以基隆地區的餘屋量最少，只有861戶、61億元。而台北市的餘屋量也只有1,143戶、270億元，顯示台北市房市一地難求供給量少，需求卻很強烈，餘屋量體自然較少。新竹地區的餘屋賣壓也不大，95年至97年上半年的餘屋總量體為3,325戶、295億元。

值得注意的是，台北縣餘屋量的前三名，第一是林口、第二是淡水、第三則是三重。倪子仁說，林口有較大的餘屋量，主要與當地造鎮計畫引發許多建商一窩蜂搭便車推案有關；淡水地區則在興建輕軌捷運推波助瀾下，今年推案量創三年來的新高、上看580億元。

至於桃園地區，主要是受到台北縣林口、三峽、樹林等地攔截台北客源的影響，以致台北客大量減少，直接影響到桃園地區房市銷售，使桃園地區的餘屋量居高不下。

【2008/07/16 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

AWSJ

Re:房市岌岌可危 (2008/7/11 上午 05:56:35 )

房市反轉？法拍屋大增未爆彈恐更多

【聯合報╱記者林韋任／台北報導】 2008.07.11 02:46 am

景氣不好，房貸利率又節節上升，今年第二季法拍屋案件又比第一季大增一成。
記者陳再興／攝影
房地產業者昨天表示，今年第二季法拍屋總案量較上季成長一成多，增加至五萬六千五百多件。雖然法拍屋的總量還未突破去年第四季高點，但是估價師指出，今年債務清理條例上路，很多案子還在協商中，隱藏的未爆彈恐怕比表面的數據更嚴重。

透明房訊昨天公布第二季全台法拍量統計，法拍屋總案量較第一季大幅成長，供給量重回上升趨勢，法拍市場需求也開始熱絡。第二季拍定數量達七千七百件，是近一年新高，越來越多人搶進法拍市場，讓拍次下降至二點八拍，代表用市價七折就能拍到一間房子。

屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲指出，法拍屋總案量是領先景氣的反向指標，房市景氣反轉，才會有更多人願意違約、斷頭；拍定量與拍次代表法拍市場的熱度，法拍市場是強制打折、價格扭曲的市場，法拍市場會排擠正常市場，並造成把房價往下拉的效果。

中聯不動產事務所估價師廖逢麟說，法拍市場如果案量變多，可視為房市景氣下滑的領先指標，房市景氣好，法拍量都會減少；從長期趨勢來看，去年下半年起法拍屋案量就逐季增加，只有今年第一季房市在激情演出下逆勢減少，但現在看來法拍屋案量又重回上升軌道。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，央行十六度升息，利率節節升高，加上兩年前百分之百房貸大行其道，以及還本不還息的寬限期陸續到期，壓垮部分投資客跟過度擴張信用的購屋人。估計明年初案量會更大幅增加。

楊宗憲說，房價下跌趨勢會誘發違約潮，目前台北市還是屬於房價看好的區域，好地段通常是領先上漲、落後下跌，貸款人不會輕易放手，但如果連台北市的法拍案量也開始增加，就代表景氣確定反轉。不過，目前北市法拍屋案量沒有明顯增加。

學者說，台灣兩年前推出百分百房貸，當時的觀點是降低購屋門檻刺激買氣，不過現在回頭看，這幾年經濟沒大幅成長，零自備的購屋哲學反而造成過度消費，還有些人因寬限期到無法償還本金，被迫違約，都成為即將引爆房市景氣反轉的未爆彈。

證照討論區 / 回應

AAMC

中部豪宅好難賣掉! (2008/7/1 上午 06:07:39 )

中部房市退潮建商延後推案
2008-07-01 工商時報【莊富安／台中報導】
    　受到油價高漲、全球通膨加劇及國內股市下跌等諸多不利因素衝擊，中部房市在520後出現銷售鈍化現象，儘管7月起有陸客來台利多加持，但除聚合發、登陽等業者在第三季有新案推出外，餘聯聚、由鉅、寶輝、精銳等多家業者對下半年房市看法趨於保守，新案紛紛延後到年底才會進場。

    　台中市建商開發公會市調主委鍾尹堂表示，第二季受到全球不景氣及股市下跌的影響，中部地區房市有逐漸退潮的趨勢，第三季恐將持續落底，但房價則因建商建造成本大幅上升，短期內下跌空間有限，形成買賣雙方僵持的局面，預計最快到第四季尾聲時，市場才會有反轉機會，目前中部建商都已有拉長戰線，放慢推案速度的心理準備。

    　展望下半年台中房市，新市政中心仍是推案的一級戰區，唯一將在第三季推案的聚合發建設惠中路新案，為反映建材的大幅上漲，每坪訂價估會突破60萬元；其他較知名的品牌建商如聯聚、由鉅、寶輝、精銳、龍寶、順天、鉅虹、國泰等，新案大多會延後到第四季末才登場，推案地點大多會南移到市政路、市政北一路附近。

    　東森房屋市政店協理傅枝火認為，下半年中古屋市場及新市政中心店面銷售情況，將是中部房市能否繼續走揚的觀察指標；而豪宅產品因市場供給過多，台商、台北客及早先獲利投資客的下一步投資動態，將左右中部豪宅未來的銷售。

證照討論區 / 回應

ginger chang

彭培業的怪論調? (2008/6/30 下午 07:47:55 )

台灣房屋彭培業：台灣房市量縮價修危機入市才是贏家
鉅亨網記者江天佑‧台北
2008 / 06 / 30 星期一 18:50

     台灣房屋首席總經理彭培業今(30)日表示，台灣房地產市場目前呈現量縮價修的情況，至於修正幅度則要看區域表現，預計10月信心面就可恢復正常，現在是最好的時機，例如敢在 SARS、921時進場的投資人，才能後獲得最大的利潤；此外，彭培業也針對直航效益下，行情看好的10大商圈提供消費者參考。
    彭培業對於台灣房地產市場的看法，幽默地表示現在不得不改口為「量縮價修」，但不是「量縮價平」，至於會修到怎樣的程度，彭培業表示，「要看區域」；陸客來台觀光未來必定會由目前的團進團出放寬為自由行，以北部為例，彭培業看好信義計畫商圈腹地夠大，未來增值潛力不輸忠孝SOGO商圈。

    彭培業指出，陸客來台觀光未來若若開放自由行，看好陸客消費主力為化妝品、3C產品以及金飾，而衡量陸客多寡的最佳指標除了特定風景區之外，就屬百貨、夜市、飯店形成的鐵三角理論，例如光華商場將在7/19開幕的「光華數位新天地」，未來將有機會成為台北的秋葉原。

    此外，彭培業表示，台灣房地產市場自 520以來利空消息不斷，投資人對於投資房地產感到憂心，加上股市表現不振，市場資金缺乏投資管道，因此在兩岸直航商機效益帶動下，整理出行情看好的10大商圈，提供目前有意投資的消費者參考。

    彭培業指出，以高雄而言，未來兩岸直航後可望間接受惠，在全球化浪潮帶動下，資金會先到台北市，之後才會轉往台中、高雄發展，而由於台北市豪宅價位太高，中、南部房價可望間接受惠。

    彭培業表示，高雄有 3顆心臟，包括高鐵、高捷以及高雄港，高雄港擁有3座深水碼頭、2座淺水碼頭，地理位置得天獨厚，儘管近年來貨運量下滑，但隨著高雄軟體園區進駐，增加當地就業機會，且隨著台北--高雄通車時間縮短，將使得高雄豪宅價位獲得支撐。

    彭培業強調，陸客來台觀光不僅是初期效益有限，且1年頂多為台灣帶來新台幣600億元商機，其實台灣並不缺這 600億元，台灣目前缺乏的是「信心」；兩岸直航帶來最大的效益是在於證明台灣是有價值的，且持續開放的環境吸引外資、陸資來台，進而公共政策議題得以發揮，帶動硬體觀光設施發展。

    彭培業說，台灣房地產市場缺的就是「信心」，兩岸直航商機的效益就如同老公原本一直處於失業狀態，最後終於找到工作，老婆因此敢消費；台灣不缺陸客每年 600億元商機、高雄也不缺3000個工作機會，需要的是改變的力量，多數人持有房地產，就會有議題、就會有希望，而台灣目前持有房地產比率仍高達 87.3%，顯示房地產仍是具有保值、增值功能。

證照討論區 / 回應

udn watcher

Re:房市岌岌可危 (2008/6/29 下午 09:45:27 )

台股、油價、通膨下半年房市三大指標

【經濟日報╱張欣民】 2008.06.29 02:55 am

下半年國際油價是否拉回，是民眾還有沒有能力進場購屋的觀察指標，也是國內通膨會不會進一步惡化的決定因素。

2008年已經過了一半，房市在3月的激情過後，市場陷入多空不明的狀態，下半年房市會怎麼走？格外令人關切，我認為，今年下半年房市表現，將是這波房市景氣是否宣告結束的關鍵時刻，走多或走空，完全要看三大指標：台灣股市、國際油價及通貨膨脹率，如果是股市回穩走高、油價及通膨都下跌，則下半年房市還可以有所期待，反之，若股市持續疲弱、油價及通膨率居高不下，則下半年房市就難有所表現了。

在元月立委選舉及3月總統大選等政治面利多的加持下，上半年國內房市在3、4月間出現罕見的激情表現，但是到了5 、6月房市表現又出現停滯不前的情形，市場買氣呈現「漸凍」景象，中古屋與預售屋市場也都在6月出現今年來最冷清的景象。

根據內政部統計處最新的數據推估，今年上半年全台建物買賣移轉件數約19萬5,700件，與去年同期的21萬5,374件比較，出現了9.1%的負成長，是近六年來少見的現象，顯示市場買氣已有無以為繼的情形。

今年下半年房市表現，是要持續走多頭，或是走向空頭的關鍵時刻，是多是空？還是要觀察影響上半年房市的因素是不是消失，特別是股市、國際油價及通膨這三項指標更是重要。

在國民黨贏得總統大選後，內外資都一致看好國內股市，認為可以重回睽違已久的萬點行情，但事實是520馬政府上台後反而是「利多出盡」，不但萬點沒來，還逆勢下跌一千多點，令很多股民資產大幅縮水，資金也深陷股市泥淖，期待股市拉抬房市的效應也就完全落空，先前有些股民若是預訂了預售屋，若下半年股市再無力回升，可能就會有斷頭、不交屋的現象產生，加深房市的賣壓，因此股市能否回穩、上揚，是下半年觀察房市景氣的第一個指標。

觀察下半年房市景氣的第二個指標是國際油價，上半年國際油價曾一度要挑戰每桶140美元的歷史天價，使得全球都籠罩在高油價的陰影之下，令全球股市都垂頭喪氣，台股也深受影響，但最重要的是隨著高油價而來的物價飛漲，民眾同時面對所得原地踏步、周遭物價一波波調升的生存壓力，購屋已不再是能否生存下來的重要選項。

因此，下半年國際油價是否拉回，是民眾還有沒有能力進場購屋的觀察指標，也是國內通膨會不會進一步惡化的決定因素，過去通膨被視為是驅使民眾購屋保值的重要力量，但是購屋保值與理財的觀念一樣，前提是先要有一筆資金，只是這波四年多的房市榮景，該買屋該換屋的客源都差不多出籠了，剩下的正是無力購屋或是怕被套牢的投資客，所以通膨率高低也將是下半年房市能否有所表現的重要指標。

至於7月初的包機直航及陸客來台觀光，我比較保守看待，因為這兩項開放政策對房市的帶動效應是一種「外溢效應」，只有直接受惠產業「吃飽喝足」了，才會「加惠」到房市，只是目前在直航方面，初期包機直航的班次還不多，在陸客來台方面，現在一天只開放3,000人，下半年頂多為國內觀光市場增加54萬人次。

事實上，時序進入第三季，已是進入房市傳統淡季，暑假、鬼月及颱風季都不利房市銷售，若第三季出現淡季不淡，則到第四季房市傳統旺季，下半年房市就不用擔心了，不過若第三季房市清淡依舊，下半年房市就只能期待最後一季的表現了！

（作者是美商ERA易而安不動產市場行銷顧問）

【2008/06/29 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

中時集團

Re:Re:房市岌岌可危 (2008/6/28 下午 02:03:58 )

央行敲警鐘房地產市場不妙

2008-06-28 工商時報【陳美君／台北報導】

    　歷經3年半的籌備期，我國首份金融穩定報告昨日正式出爐。值得注意的是，此一央行最新公佈的「96年金融穩定報告」，對台灣不動產市場發展看法相當保守，認為在買賣交易市況逐漸降溫、銀行房貸承做標準趨嚴等因素影響下，「市場下滑壓力漸增」。

    　央行在報告中，以三項指標衡量不動產市場，其中地價指數部份，自92年的99.62持續上揚，96年已走高到107.25；住宅不動產放款/放款總額比重，也由95年的29.14％升至30.14％，商業不動產放款/放款總額比，也由10.74％升高至11.34％。

    　就融資成本，96年5大銀行承做房貸利率緩步走升，12個月份平均為2.62％，97年3月份，又續升至2.76％。雖然96年底，金融機構承做購置不動產放款的逾放比為1.54％，較上年底下降，信用品質仍佳，只是，這些數據能否持續維持亮麗，央行感到懷疑，雖然不動產市場價格持續上揚，房屋租金緩步走升，但買賣交易市況，卻逐漸降溫，景氣走緩，空屋數攀升，銀行房貸承做標準也開始趨嚴等因素，「將使市場下滑壓力漸增」。

    　更令央行擔心的是，因不動產市場景氣開始走緩，加上過去幾年，銀行承做的高貸放成數房貸寬限期，陸續屆期，借款人還款壓力提高，「可能對未來不動產放款的信用品質，有不利影響。」

    　也就是說，約2-3年前，銀行為了搶客戶，動輒將房貸成數拉到90％乃至100％，一度相當盛行的高成數房貸，央行相當擔心，在銀行提供約2-3年、只需繳納利息的寬限期，陸續期滿後，將有許多房貸戶，會出現無法本息一起負擔的情況，甚至重挫房地產市場的發展。

    　央行金檢處處長陳上程則強調，「惡化不見得會發生危機」，是把問題提出來，目前銀行的逾放水準尚低，外界不需過度擔憂。

    　央行也發出警告說，預期家庭部門的「實質所得」及「還款能力」，都將趨於惡化。我國家庭部門借款餘額，自94年雙卡風暴浮現後，成長減緩，還本付息壓力減輕，償債能力提升，但「借款水準仍較韓國、新加坡及日本等鄰國為高」。

    　其中，借款總額占可支配所得毛額比率，雖略為降低，但仍居高點，顯示我國家庭部門的債務負擔，比起亞洲鄰國更為沉重。預期家庭部門的實質所得及還款能力，將會趨於惡化。

證照討論區 / 回應

台灣房屋

Re:房市岌岌可危 (2008/6/27 下午 04:16:46 )

彭培業：升息是抗通膨良藥利率仍相對低檔租屋不如買房

鉅亨網記者江天佑‧台北
2008 / 06 / 27 星期五 15:05

央行宣布升息，重貼現率由3.5%調升至3.625%，貨幣政策趨向緊縮，市場疑慮資金動能恐受影響，台灣房屋首席總經理彭培業則認為，升息是避免通貨膨脹的良藥，回顧房地產跟7、8年前利率走勢來看，仍屬低檔，市場仍是維持「租不如買」的態勢。

彭培業表示，總統大選後利多消息充斥，雖然利多消息會讓房地產的買氣增加，增添了房價往上的動能，但是升息是避免通貨膨脹的良藥，對於央行此次升息半碼這項消息來說，回頭看房地產跟7、8年前歷年利率走勢來看，仍屬低檔，市場仍是維持「租不如買」的態勢。

彭培業指出，購屋民眾關心的仍在於「我可以貸到多少錢」，相較之下，貸款的成數影響力可能還比升息來得大；因此，民眾除了平時先培養良好的信用，房貸利率方面要貨比 3家之外，在選擇區段時，儘量以精華地段為主，房價可相對抗跌。

台灣房屋指出，對於中產階級家庭而言，假設以房價500萬元、貸款350萬、利率3.54%、還款期限 20年計算，每月需繳交貸款為20371元，以1個月雙薪家庭 7萬元而言，每個月拿將近 2萬元的所得繳付貸款，約佔總薪資的28%，大約1/3，對於其他食、衣、行、育、樂、投資等方面仍游刃有餘。

根據台灣房屋不動產研究室的資料庫顯示，自1988-2008年，台北市住宅的租金每坪平均為 1080元，換算20坪租金為每個月需要21600元，1年的租金就要26萬元，換算20年下來，房客就繳了超過 500萬元的房租；然而500萬元在1988年，在台北市可以買到 35坪的中古屋，台北縣可以買到47坪的新成屋。

台灣房屋副總謝萬雄表示，「沒有買的人永遠認為房價過高」， 7/4開始的兩岸直航，以及新政府積極推出「200萬元零利率」優惠房貸政策，對有意購屋的潛在消費族群以及首購族而言，具有相當大的誘因，將開始進場採取行動，對台灣的房地產市場仍相當具有信心。

證照討論區 / 回應

中信房屋

Re:房市岌岌可危 (2008/6/27 下午 02:12:17 )

中信房屋：央行升息房貸戶雪上加霜資金不足勿倉卒進場
鉅亨網記者江天佑‧台北
2008 / 06 / 27 星期五 11:10 寄給朋友友善列印
台灣目前面臨什麼都在漲，就是薪水沒漲的窘境，再加上央行升息半碼，對房貸戶而言可說是雪上加霜；隨著利率走高，中信房屋經理江龍名表示，目前已有足夠自備款者可多看、多出價，而資金較不充裕者，建議一定要審慎評估，作好財務規劃，切勿倉卒進場。

江龍名表示，若以目前房價新台幣 500萬元為例，需要20%的自備款，也就是自備100萬元，貸款 400萬元；央行調升利率半碼前房貸利率以3%計算，每月本金加利息支出金額為 26667元，若銀行完全反映，調升房貸利率0.125%，每月支出將為 27083元，也就是每月將增加416元，1年增加4992元。

江龍名指出，以一般上班族而言，單就增加的房貸支出應還可因應，但卻要留意包括其他民生必需品也都在上漲，且更重要的是未來的利率走勢；儘管央行此次僅升息半碼，但若通膨情況仍未改善，市場預期央行可能還要繼續升息1-2碼，屆時房貸利率恐將超過 4%，房貸戶違約的隱憂必須密切觀察。

江龍名分析表示，目前房市的問題其實並非只有央行升息半碼，民眾所得無法成長、房價過高、物價上漲也是關鍵；以一般受薪階級而言，要存到 100萬元的自備款並不容易，何況目前房價高、銀行放款轉為謹慎，購屋者能夠貸到 80%已算很高的額度，而台北房價也不只500萬元，自備款應超過100萬元。

根據內政部建築研究所資料顯示，台灣房地產景氣對策訊號綜合判斷分數在今年第1季時為8分，不僅跌落6年來新低，也是位於趨緩、低迷的臨界點，而面臨第2季恐將持續破底的情況，但市場上有兩岸直航的利基、商機刺激，江龍名則表示仍需要觀察後續的效應，要由時間轉圜。

江龍名也特別提醒，若是利率持續上揚，或許短時間看不出影響，但長期仍有隱憂，不知何時會引發房貸違約風暴，加上目前市場上轉趨觀望，建議已有準備自備款的消費者可以多看、多出價，有機會取得不錯的進場價位；而若資金不充裕的消費者則應審慎評估，務必作好財務規劃，以免成為「屋奴」，或遇到突發狀況無法支應。

證照討論區 / 回應

udn watcher

Re:房市岌岌可危 (2008/6/27 上午 06:48:39 )

房市冷投資客斷頭進入套牢區

【聯合報╱記者林韋任陳培思／台北報導】 2008.06.27 02:37 am

520後台股狂跌，房市買氣冷淡，房仲業者陸續傳出有股票投資失利的民眾折價賣房子，甚至交代「只要有出價都好談」。價格鬆動讓六月房價下修，不但有華廈一個月內跌價1成；連部分炒作過度的豪宅，因轉售不易，也打入套牢一族。

台股跌、買氣冷，六月房價下修，加上昨天央行升息半碼，並調升存款準備率等強力貨幣工具，房仲業者悲觀說，投資客閃人，「房價恐怕要盤整到年底」。

永慶房仲集團總經理廖本勝認為，投資客進場意願低，真正想買房子住的人反而可以利用下半年進場挑間好房子，最近就出現總價2億多元的住宅成交案，就是利用此時進場購屋自住。

透明房訊社長吳廷芳表示，過去央行緩步升息，法拍屋案量還沒有明顯增加；但台股從520後狂跌逾千點，有些投資客面臨斷頭壓力，把手上的房子丟到房仲店頭拍賣，「最近投資客丟房子比之前房市飆漲時多很多」。

吳廷芳說，近來房仲店頭出現不少低於市價的案子，如台北市信義路四段巷內，附近華廈行情是每坪45萬元，但近來有投資客開價賣37萬元，就是因為股票投資失利。

全國不動產董事長葉春智指出，六月房市買氣遲緩，加上台股狂跌，已經有投資客說，有人出價就考慮，類似的讓價潮正在台北市周邊二線城市發酵。

但不願具名的房仲業者指出，有些口袋很深的專業投資客此時仍在尋找價格低於行情的斷頭屋，一釋出就搶走，一般消費者很難在店頭找到這類房子。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，某些條件較差的產品在新增供給排擠效應下，讓價壓力加大，比如中和地區近來有不少新大樓完工交屋，排擠舊公寓價格，有些案子從選後賣了三個月賣不掉，在最近開始讓價；此外，供給量比較大的區段，讓價潮也呼之欲出。

徐佳馨說，豪宅近幾個月開價太混亂，不少台商詢價後打退堂鼓，近來部分豪宅轉售不易，也打入套牢區。

【2008/06/27 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

張金鶚

Re:房市岌岌可危 (2008/6/26 上午 11:30:04 )

張金鶚：Q1房地產景氣對策信號連4季下滑景氣反轉明確

鉅亨網記者江天佑‧台北
2008 / 06 / 25 星期三

內政部建築研究所委託政治大學房地產研究中心針對今年第 2季房地產景氣動向報告公佈結果，政大地政系教授張金鶚今(25)日表示，今年第 1季房地產景氣對策信號再往下掉1分，不僅連續第4季下滑，同時綜合指標 8分也已來到代表趨緩的黃藍燈以及代表低迷的藍燈臨界點，創下2002年第 1季以來新低，買房抗通膨的觀念也因實質所得下降而有所改變；此外，房地產市場也出現基本面、消息面脫鉤的現象。

張金鶚表示，本次的調查期間為 5/10-5/31，也就是發表房地產泡沫化之後，當時因資料尚未呈現，不易受到認同，但現在基本面的數據結果一一浮現，針對長期研究結果的忠實報告的「泡沫說」，也與目前所調查出來的指標數據相吻合，房地產景氣反轉幾可確定，而「修正絕對不是1-2年」。

張金鶚指出，代表未來 3季結果的景氣領先綜合指數第1季為101.51，僅小幅上揚0.88%，當中僅有營建股股價指數、建築貸款餘額變動量兩項指標上揚，其餘消費者物價指數、國民生產毛額、貨幣供給額全數下滑；以長期趨勢而言，領先指標在去年下半年出現大幅修正後，可以判定去年第2季已是波段景氣高峰。

此外，景氣同時綜合指數方面為99.11，下滑1.66% ，上升指標為基準放款利率、新推個案標準單價、住宅使用率，而下降指標則為建造執照面積、新承作故屋貸款金額、素地交易量指數；綜合分析，投資面、生產面、交易面分別下滑0.59%、1.09%、 0.84%，而使用面則大幅上升2.15%。

張金鶚分析表示，由於上半年供給量過多、房價過高、實質所得負成長影響，加上油價、物價上漲的預期心理帶動，以及金融機構緊縮貸款，使得原本廠商在第 1季時預期第2季會轉好，但到第 2季時也跟著下修；由第1季時建造執照面積較去年第4季大幅減少22.84%，同時上市櫃建商房地庫存也偏高即可看出端倪。

張金鶚強調，原本市場預期兩岸三通實施、開放陸資、國有土地標售熱絡以及商用不動產空置率下滑、租金看漲等利多帶動下，房地產景氣利多消息將對景氣有所支撐，然而基本面卻與消息面出現脫勾，受到通膨降低購買力、金融機構融資連續 3個月下滑以及預期利率攀升影響，使得買房抗通膨的觀念也受到動搖，房地產景氣反轉訊號已確立。

※表 2007年第2季-2008年第1季房地產景氣訊號年度季別分數燈號 2007 2 11 黃藍燈 2007 3 10 黃藍燈 2007 4 9 黃藍燈 2008 1 8 黃藍燈備註： 18-20分紅燈：熱絡(警訊) 15-17分黃紅燈：略熱(注意) 12-14分綠燈：穩定(安全) 8-11分黃藍燈：趨緩(注意) 4-7分藍燈：低迷(警訊) (資料來源：內政部建築研究所製表：江天佑)

證照討論區 / 回應

unplug the housing boom

房市議價空間再擴大 (2008/6/23 下午 06:33:15 )

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.06.23 03:00 pm

再過一周，國內房市結束上半年多空纏鬥，進入下半年。房地產業者推估，在直航題材激勵下，下半年推案量將再創新高，但餘屋賣壓也將更為沉重；在通膨壓力下，置產型購屋將更為明顯，但房貸利率可能破4%；在原物料不斷上漲下，建商開價仍會持續拉高，不過議價空間也將來到近年最高。

至於推案趨勢，小套房持續萎縮、豪宅依舊熱門的趨勢不變，但有一些「非經驗性住宅」會出現，例如30坪住宅只隔一房、50坪只隔兩房等。另外為塑造產品稀有性，訴求「快樂」、「減壓」、「風格」的產品也會大量問市。

市調機構住展雜誌表示，今年上半年北台灣推案量為4284億元，下半年由於包機直航啟航及可能放寬陸資與陸客來台投資房地產，看好後市的建商增多，推算北台灣全年將有一兆元的推案水準，另加上台中都會區約3000億元的推案量，高雄都會區約1500億元的推案量，預估全年全台推案量，將朝民國81年所創下歷史新高點1.4兆元挺進。

不過從上半年預售戶數來看，雖因單價拉高，北台灣推案戶數減少了32%，但過去兩年預售推案量大的地區，將在今年下半年將出現交屋的高峰期，這些地區包括，台北縣的板橋、淡水、林口、三峽及台中市的七期重劃區與高雄市的農16 與左營地區，餘屋賣壓急增，將影響預售屋市場。

至於房價部份，今年第一季北市預售屋房價雖已站上62.3萬元新高點，北縣預售屋房價也同時站上26.9萬元高點，但預估今年下半年台北縣市的平均房價，仍將呈現溫和的上揚，平均漲幅在5~10%之間。中南部也將在高檔盤旋。

不過由於銷售率持續下滑，上半年只在40%左右，再加上建商頻頻在B級區段，開出A級區段房價，預估下半年這些個案議價空間將進一步再放大，台北市約有1~1.5成的議價空間，台北縣可能拉大到2成，至於中南部則在2~3成。

購屋人最關心的房貸利率，多家房仲業者都認為，為抑制通膨，央行仍將持續調高房貸利率，住展預估下半年可能達到4% 的水準，對於購屋人而言，將形成更大壓力。

至於推案趨勢，台北市代銷公會理事長王明成表示，在房價來到相對高點下，下半年非經驗性住宅推案將如雨後春筍，除30坪一房、50坪的兩房住宅增多外，國內建商也已開始從賣「空間」、「地段」，轉為賣「感覺」，有的賣的「快樂」，像是預計在下半年推出的「昇陽九樂」，有的賣「風格」，如位於關渡的「北歐客廳」等等產品。

【2008/06/23 聯合晚報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

李嘉誠迷

永慶房屋最近成交率超低靡 (2008/6/18 下午 02:05:16 )

房市房語》回歸理性賣方別打高空

【經濟日報╱黃啟菱】 2008.06.18 03:53 am

廖本勝 (永慶房仲集團總經理)
　
總統大選後，永慶房仲網曾進行一次購屋趨勢大調查，結果顯示，有高達六成四的民眾認為，兩岸三通是造成未來台灣房價上漲的主因，因此「馬上」以後，台灣房市隨即一片看好聲。

然而，據主計處數據顯示，受到原物料價格高漲影響，今年第一季實質經常性薪資，竟較去年同期負成長1.87%，一般民眾購屋能力不增反減；尤其，近來又有學者提出房市泡沫化疑慮的說法，讓買方的態度更趨保守。

在這種情況下，造成近來大台北地區，只有高總價產品價格仍能維持一定的成交水準，一般中低總價的住宅產品，價格則有回軟跡象，整體成交量也跟著衰退一成五，顯示買方已逐漸回歸理性，不再盲目追價。

以近來住宅市場量縮最明顯的台中地區為例，由於賣方多看好兩岸三通後的台中房市發展，因此每當市場上傳出三通消息時，賣方便拉高售價，這種現象在七期重劃區的豪宅市場更為明顯。

我認為，在這個時點，賣方應面對整體經濟環境尚未改善、實質薪資負成長的現實，順應市場機制，適時調降售價，以反映合理的市場行情。

如果屋主的心態仍持續過高、開出偏高價格，買賣雙方對於合理房價的認知只會逐漸拉大，造成有行無市的窘況。在短期整體經濟難以快速好轉，買方購屋能力又無法提升的情況下，房價終究須回歸市場供需基本面。

【2008/06/18 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

FRANK PART 2

Re:房市岌岌可危 (2008/6/13 上午 05:59:12 )

大陸地產雙雄潑台灣房市冷水

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2008.06.11 03:39 am

萬通集團董事長馮侖（上）與萬科集團董事長王石（下）接受媒體訪問時都表示，不會來台投資房地產；認為台灣房市的陸客投資夢，是炒作出來的。
（本報系資料庫）
全球最大的住宅開發商萬科集團董事長王石接受台灣《商業周刊》訪問時指出，台灣房市的陸客投資夢，不是大家想像的美好，「那是炒作出來的」。萬通集團馮侖則表示，台灣住宅市場已經飽和，沒有必要來台灣投資，兩人皆冷眼看待520後的台灣房產熱。

今（11）日出版的《商業周刊》專訪中國大陸被稱為「南王石」、「北馮侖」的地產雙雄。萬科集團過去六年的年複合成長高達30%，營收超過新台幣1,500億元，而馮侖是從中共黨校學者變成大陸的地產大亨，也是大陸上市公司董事長中，唯一一位博士論文主題寫台灣，是往來台灣最積極，也最瞭解台灣的企業家。

王石表示，萬科集團不會來台投資房地產，因為台灣再怎麼開放，為了本身安全考量，一定會有限制，投資並不方便。就算台灣沒有限制，投資香港都比台灣好；投資客在香港買房子，可取得特區護照，能通行100多國。

萬通集團董事長馮侖（上）與萬科集團董事長王石（下）接受媒體訪問時都表示，不會來台投資房地產；認為台灣房市的陸客投資夢，是炒作出來的。
（本報系資料庫）
王石說，大陸房地產屬於欠缺資金型，是靠大量推案快速周轉賺錢，如果他拿錢來台灣，就一定是投機型，只看短期利益。他說：「台灣房市有陸客投資是炒作出來的。」

馮侖說，這十年來，台灣整體經濟建設停滯；而大陸每個城市都在大規模開發，例如已通車的有寧波到上海的世界最大跨海大橋，還有過去的浦東新區開發，現在的天津濱海新區開發。台灣則都是個別小開發案，雖然規劃有桃園空港城、台中水湳機場、屏東大鵬灣，但一直沒有動。

馮侖指出，在大陸任何一個城市，房子很快就能賣出去，也沒有什麼法律障礙。台灣現在人均所得約1.5萬美元，但住宅市場已經飽和，每年自然增長的結婚、移民人口有限，大陸開發商沒有必要來台投資。

台灣房屋首席總經理彭培業則說：「投資無大小，只有對與錯。」台灣房地產市場目前不需要大批大陸人來台買房子，將來開放大陸觀光客來台後，就會帶動經濟成長，國民所得會跟著提高，進而提升生活品質；這些可能是大陸地產開發商沒有看到的盲點。

【2008/06/11 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

王安石

商業周利聯絡中國萬科，要打壓台灣不動產 (2008/6/11 下午 04:10:35 )

請見商周6/12出版的封面故事，以下為中時電子報網友的搶先評論:

台灣房市有陸客投資是炒作出來的萬通集團董事長馮侖與萬科集團董事長王石接受媒體訪問時都表示，不會來台投資房地產；認為台灣房市的陸客投資夢，是炒作出來的。王石說，大陸房地產屬於欠缺資金型，是靠大量推案快速周轉賺錢，如果他拿錢來台灣，就一定是投機型，只看短期利益。他說：「台灣房市有陸客投資是炒作出來的。」

王石表示，萬科集團不會來台投資房地產，因為台灣再怎麼開放，為了本
身安全考量，一定會有限制，投資並不方便。就算台灣沒有限制，投資香
港都比台灣好；投資客在香港買房子，可取得特區護照，能通行100 多國。

證照討論區 / 回應

chinatimes

我住但我租! (2008/5/31 上午 11:16:53 )

中國時報 2008.05.31　
住者有其屋未必正確
盧秋玲

    　不論從社會福利角度，或社會安定的著眼點，讓所有家戶都能擁有住宅（尤其是低收入與弱勢團體），無非是功德一件。因此不論何人上台執政，總是不斷祭出各種住宅補助與獎勵措施，總是希望所有家戶能居住在自有房舍。這美意雖良善，然而資源的錯置與社會認知的誤導，恐怕讓這美意成為投機者的屏障，有能力購屋者不必要的補償，會造成無能力購屋者生活品質下降，家庭破碎的開始。

    　居住在自有住宅當然有諸多的優點，不用擔心居住期間與房租調整，孩童教育穩定成長有保障，自我能力與成就的肯定；然而，房貸負擔帶來的成本，卻也無遠弗屆。君不見社會問題中有多少家庭是因為房屋貸款沈重鋌而走險，或因一時周轉問題而求救地下錢莊，終究導致自殺事件。另外，因房貸導致家庭失和，或無暇顧及孩童教育品質與家庭生活品質者，處處可見，如此擁有住宅的意義何在？

    　住者其實不需有其屋，如果家戶收入不穩定，如果工作地點尚未確定，如果收入不允許，如果房貸高過收入百分之三十，擁有住宅將是一個永遠的包袱，尤其當家庭遭受變故，房屋價格低落，利率高漲時刻，目前美國次級信用房屋貸款的風暴，再次證明住者其實不必急著有其屋。

    　美國自有住宅率於二○○四年九月達到歷史高峰六九．二％，此曾為美國住房部相當傲人的政績，同時房價增值也於二○○五年達到最高點，然而聯邦利率自二○○四年後卻一路上升，因信用擴張、鼓勵購屋與追逐高房價，接下來高利率與房屋價格下跌，讓不該購屋者的希望破滅，也讓金融機構信用危機一發不可收拾。

    　目前政府祭出的青年兩百萬優惠房貸，舊瓶裝新酒，無異於過去補助措施，其用意一在兌現競選承諾，二在向青年家戶示好，盡照顧之責，三在刺激消費促進經濟活動，四在鼓勵生產報國之家戶。

    　首先，兌現競選支票固然是選民所望，然而政府長期規劃與動態總體經濟考量是否優於一時競選語言？二來，對於收入與工作尚未穩定的青年家戶，何須急於套上房貸負擔，讓其失去工作移動的彈性與能力？並冒其未來房屋市場變化與利率上升的風險？三來，一時營建活動的興盛假象，並無助於整體經濟長遠的發展，也無法因應該由基本面支撐的住屋需求。最後，結婚之家戶會因兩年無息貸款而負至少二十年生育責任的機會有多少？

    　政策的美意最怕淪為陷人民於不義的結果，市場運作應由消費者自行憑能力判斷與執行，任何沒有深思熟慮的政策干預，將導致社會資源錯置。政府應扮演的是資訊揭露與扶持弱勢家族的角色，鼓勵出租房屋的興建與管理，獎勵民間住宅開發時如何回饋低收入戶的照顧，加強基礎交通建設，疏散都市人口集中程度，加強衛星城市生活機能，如此於都市發展的同時，也讓弱勢族群能安居樂業，同享國家經濟的成長，也讓其下一代享有平等教育與社會建設的榮景。（作者為政治大學財務管理系教授）

證照討論區 / 回應

信義計劃區鬧鬼?

199億無人投標亞太會館10分鐘流標 (2008/5/30 下午 06:32:33 )

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.05.30

199億史上最高價亞太會館流標

備受市場注目的亞太會館標售案，今天開標，因無人投標，開標十分鐘即宣布流標，經過唯一到場買主議價，仍因開價過高而未成交。
但負責標售業務的戴德梁行台灣區總經理顏炳立卻仍有信心，他說亞太會館今天雖然流標，但亞太會館與買主議價時，對超越底標149億元，並喊出「199億」這個價錢，雙方至少是有共識的。

親自到開標現場的美商EFT董事長秦杰今早在流標後立即表示有意願議價，雙方隨後進行議價，但50分鐘談判後，亦無結果，亞太會館並未成功標售。秦杰提出分階段付款條件，三年內如果亞太會館原址開發後，真的可以達到一坪350萬元價位，再付餘款。

秦杰在雙方談判後，公開威京集團出售亞太會館的底價，威京集團主席沈慶京委託戴德梁行，起標價雖為149億元，但實際要求的底價為199億元，秦杰面對記者時表示，「這個價錢很讓大家吃驚，我們聽到時也很吃驚。」

但秦杰仍表示「志在必得」。他表示，已向威京集團沈慶京的代表人，提出「同意199億元價格，但要求先付100億元，三年後如果亞太會館真值這個價錢，一坪賣到350萬元，再付餘款。今天沈慶京並未出面，秦杰告訴亞太會館代表人，他對業主的信心感到高興，但如果業主如此有信心，應該能同意他的建議。

美商EFT是今天唯一到場的買主，秦杰表示，EFT主要經營高端保健食品，在美國已有十年歷史，公司也涉足房地產及金融業，亞太會館是他們前進台灣的第一個標的物，他看好台灣未來房市，對亞太會館更表示志在必奪，認為70~150億元都是合理價格。

威京集團旗下的亞太會館是今年一月，對外表示將公開喊價拍賣，最先起標價69億元，因詢問者太多，新光金控並立即表態將參與搶標，因此改為議價，三月總統大選則再改回公開競標，不過起標價一口氣提高到149億元，對此價格，市場認為膨脹過度，多不樂觀，未料今天底價更是高達199億元，喊價過程千變萬化，開標過程也一樣曲折起伏。

【2008/05/30 聯合晚報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

指南路三段

怎麼社會系教授也在關切房市 (2008/5/17 下午 10:52:42 )

憂房市泡沬化學界籲政府節制引資買樓
2008/05/17 20:02 中央社

（中央社記者唐佩君台北2008年5月17日電）政治大學地政系教授張金鶚表示，台北市房地產已出現泡沬化隱憂，呼籲新政府不宜過度引資買樓，另應注意區域均衡發展，台灣面積小，南北房價差距卻那麼大，房市一旦泡沬，影響性比地震還嚴重，應立即提出防止炒作的政策。

由中華民國住宅學會發起的「房市亂象、泡沬浮現、學者憂心－新政府的責任」連署，至五月十日起，共獲得超過一百五十位以上學者專家連署，今天下午並舉行記者會，邀請約十位參與連署代表各就專業領域，發表對房市泡沬隱憂的觀察。

張金鶚指出，從所得與房價相較，很明顯的，台北市房價已存在泡沬化隱憂，且不只是豪宅，一般住宅也因為房價飆漲也有泡沬化現象，對經濟發展、金融穩定造成威脅。

學界與專家對房市可能泡沬化，提出什麼建言？張金鶚表示，目前很明確的就是希望政府不要過度炒作一些房市利多訊息，例如鼓吹開放陸資投資不動產的商機，造成過度引資買樓。

張金鶚認為，此外，應該給新政府一些時間去建立一套機制，台灣那麼小、房價南北卻差異大，政府應該努力朝區域均衡建設，政府的資源分配應該要恰當。

他表示，新政府要重視房市現象，一旦泡沬，影響比地震還嚴重，應立即提出防止炒作的政策。

此外，中華經濟研究院研究員吳惠林表示，通貨膨脹與資產膨脹都是貨幣現象，也就是熱錢太多，導致金錢不只是交易媒介，更變成炒作媒介，台灣目前外匯存底約2千8百餘億美元，就已經存在熱錢流竄問題，而中國外匯存底高達約1兆7千億美元，如果毫無配套引進，恐怕會使台灣像是一間存放很多汽油的房子，火一點燃將不可收拾。

吳惠林表示，過去房市炒作導致泡沬後的結果，破壞台灣人民勤奮的純樸風氣，政府要盡力維護市場機制，目前國內已有通膨的環境，而不該再去刻意撩撥人民對於開放陸資來台投資不動產的預期心理，否則資金大量投入，一點燃引信，就會炸出房市泡沬化後果。

政治大學社會系教授陳小紅表示，房價過高背後有更深層的社會意義，一般人買不起房子，社會貧富差距擴大，會造成階級複製現象，也就是破壞一個健康社會原本該有的向上流動性。

陳小紅指出，希望台灣是「投資」型社會而不是「投機」型社會，要如何掐斷這些炒作資金是政策面規劃問題，不然現在的年輕人工作一輩子，卻還是買不起房子的「工作貧窮者」，對未來沒有憧憬，會導致更多的社會問題。

證照討論區 / 回應

MOI

建商故弄玄虛，台北建案變期貨 (2008/5/17 下午 09:01:01 )

價格不公開？反感不想看

【聯合報╱記者林韋任／台北報導】 2008.05.15 02:59 am

預售案公開沒價格，消費者多數不能接受，投資客Remi說，建商開多少就算多少，「決定權不在我，我怎麼跟建商談價格，不公平」；營建署研究員張曉蘭說，「這種房子我連看都不想看。」

張曉蘭最近努力在找房子，主要是因為她租的國宅租金行情要調漲，她想乾脆在附近買間小套房，反正現在利率還在低檔，又還有許多優惠貸款，不如自己置產。

不過張曉蘭「完全不信有五二○行情」，她說，政府提供的住宅補貼，至今還在受理九十六年度的餘額，她從工作看到Ｍ型社會的現象，有錢人購屋用不上低利貸款，而中、下階級還款能力有問題，負擔不起，寧可不買或不貸。

對於有建案公開後不公開價格，張曉蘭說她對這種案子很反感，連看都不想看。

高雄的小明說，在高雄買房子資訊很透明，多數都是成屋銷售或是已經蓋到結構中的建案，不像台北「工地打個洞」就能賣，現在連公開的案子都還查不到價格，他覺得不可思議。

【2008/05/15 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

homeless snail

馬．上難題－高房價　百餘名學者專家反撲 (2008/5/16 下午 05:20:56 )

2008.05.16

【中時電子報巫彩蓮／台北報導】

建商搶搭五二○總統就任行情，千億元新推案將登場，而民間對於高房價反撲力量集結當中，五二○倒數計時，中華民國住宅學會已經取得150餘名學者專家連署，出面要求新政府正視當前房市泡沬化潛在的問題，崔媽媽基金會、消基會、估價師及地政士等均派人出席。
國內房市漲勢延續四年多，去年下半年開始進入調節收縮期，惟三二二總統大選結果，提振市場信心，加上大陸富豪考察團來台，房價出現短期「爆衝」的現象，同時帶來泡沬化的隱憂。中華民國住宅學會發起「房市亂象、泡沫浮現、學者憂心---新政府的責任」連署活動，要求馬政府必須有效引導，以免房市泡沫化問題發生。

到五月十日止，已有150餘名學者專家參與連署，國土與不動產資訊中心資深研究員華昌宜、住宅學會理事長陳彥仲暨祕書長彭建文、中國地政研究所林英彥、中經院研究員吳惠林、政大教授陳小紅、宏大不動產估價師事務所董事長卓輝華、地政士公會名譽理事長林旺根、崔媽媽基金會主任馮麗芳都將出席明天的活動，共同表達對當前房地產市場之關切，以及對新政府的期許。

彭建文指出，住宅學會主要二大訴求為房市交易資訊透明化、開放陸資配套作業建制。他表示，現行中古、預售屋交易價格並不透明，業者所提供資訊均為片面，最令人詬病的是成交價以及開價差距過大、置入行銷等，資訊不透明化的結果，很容易誤導購屋民眾認知。

林旺根說，建商以新加坡、日本、首爾等臨近國家的房價作為比價基礎，支撐國內房價仍有漲升的空間，但政府必須正視這些國家房地產物權登記制度與台灣不盡相同，就國內的制度，公共設施、雨遮、屋簷都可列為產權登記的一部份，因此民眾花錢買屋實際買到是虛坪。他認為，未來新政府應將建築管理、公共設施登記法制化、合理化，讓民眾充份掌握到所購買到房子產權內容，而不是單純用比價的觀點來看待房價。

證照討論區 / 回應

GANDOLA木柵線

彭培業的死多頭言論 (2008/5/11 下午 04:40:58 )

台灣房市火種沒熄滅

【經濟日報╱彭培業】 2008.05.11 02:38 am

政大地政系教授張金鶚繼2005年第三季，發表房地產景氣燈號「由綠燈轉為黃藍燈」，提出房地產泡沫化後。這回總統選後大陸富豪團來台考察炒熱房地產，張教授再次喊出房地產泡沫化，選後非理性飆漲的現象，近二周來出現降溫現象，坦白說，這未嘗不是一件好事情。我常常告訴朋友，要尊重房地產市場中多元化的聲音，這樣才會讓市場健康、穩健的發展。

不過，據我訪查市場的結果來看，賣方價格依然高高掛，只是買方追價意願稍減，有人問我：「彭總，房市準備往下了嗎？」依我看，房市的火種尚未熄火，因為新政府520上台後，還要積極表現推動經濟改革的實力，放任房地產往下走的機會很低。

另外，我預估馬英九上任後，不容許政見跳票，7月後每天開放3,000名大陸人來台觀光，一年下來就有有109萬5,000名大陸客來台，這些人保守估計一個人一天食宿5,000元，一次來台七天計算，光一年就可以帶進383.25億元商機。

千萬不要小看兩岸三通之後的商機魅力，最近美台商協會也向政府表示，盼兩岸開放直航，也能開放美國航空公司參與直航的機會，連老美都想分一杯羹，更加凸顯出兩岸三通的餅有多大，竟然吸引了山姆大叔聞香而來。

另外，從房地產是否泡沫化的觀察指標「通貨膨脹」而言，國際通膨壓力大，台灣原物料生產不多，演變成輸入性通膨，結果房地產成為抗通膨的最佳理財投資工具。

其次，新財政部長李述德尚未上任，提出「停止國有財產局標售土地」，未來大面積國有地，可能採開發、出租、地上權租賃方式來處理。這項舉動將使得大台北精華的土地，更加一地難求，中短期內，台北精華區房價要回檔，恐怕很難。

最後，在全球化的時代，台灣大城市的房地產落後全球，尤其是商辦大樓更是外商覬覦的肥肉，兩岸三通後台灣商辦大樓將湧進更多國際需求，而且亞太市場來說，香港、新加坡、首爾、東京早已出現每坪200萬元以上的豪宅，香港甚至飆破每坪600萬元，台灣迄今尚未出現一坪200萬元的豪宅，難道台北市沒有追趕這些國際大城的條件？

我的看法是，兩岸三通台北市要超越這些國際大城是遲早的事，而且台灣成為亞太營運中心，多元化的國際頂尖人士蜂擁來台出差、工作，甚至置產，外需型買盤將刺激台灣房市起飛，未來幾年台灣充滿發展機會，我建議大家要給台灣多一點信心、給新政府多一點期許，一起幫台灣加油！（本文作者為北區房屋首席總經理）

【2008/05/11 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

中時電子報提供

Re:房市岌岌可危 (2008/5/3 下午 12:44:24 )

4月成屋交易量下滑逾一成

2008 / 05 / 03 星期六 11:45

總統大選後，市場普遍看好三通效益影響，3月份成屋巿場價量齊揚，熱度延續至4月初，惟4月中下旬，受到屋主開價大幅上揚，加上學者提出房價泡沫化隱憂警告，買方追價意願降低，信義、永慶等房仲業者統計，4月成屋成交量明顯退燒，較上月下滑逾一成。

房仲業統計，4月份成屋成交量較上月下滑、成交單價也小幅修正。以信義房屋統計數據為例，住宅成交量較上月下滑逾一成，平均成交單價也微幅下修1.66%。

就北、中、南主要都會分析，大台北地區房市表現延續3月份的結構，M型右端產品買氣較強。根據信義房屋統計，北市總價3000萬以上的高價住宅成交比重仍維持近一成的比例，連帶拉高北市的住宅成交平均總價，促使大台北地區4月份成交平均總價較前一月上揚3至4個百分點，北市來到1654萬，北縣亦有756萬水準。

台中巿豪宅巿場表現也十分亮眼，在五期、七期重劃區持續熱絡的帶動之下，4月份台中住宅平均成交行情來到每坪12.54萬元，較3月份上揚5.38%，亦較去年同期增加9.81%。只是台北縣巿與台中巿成屋巿場，隨著價位的攀升，成交量呈現下滑。

至於，高雄房市則呈現反轉揚升的態勢，成交量較3月份成長近六成，但成交單價則下滑5.73％，信義房屋說，高雄市住宅單價的下滑，是受到公寓產品交易量放大影響所致。

綜合分析，全台4月份成屋巿場成交量呈現萎縮，永慶房屋總經理葉凌棋認為，市場持續看好三通實現後將帶來增值效益，但目前預售豪宅建案頻開高價，中古屋市場賣方心態也同時拉高，大幅調高售價，買方雖看好未來發展，但在經濟尚未有實質改善前，已不願再追價，造成房巿呈現價平量縮格局。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮則表示，這波房市多頭是始自農曆年後，市場預期台灣未來的政治環境與兩岸關係在總統大選之後將趨於穩定，大台北地區房市信心明顯轉強，進而帶動此波房市的反彈。但實際支撐房市的根本力量在於人民實質所得的提升，以目前國人實質所得尚無明顯增加的情況來看，對房價的推升力道極為有限，因此當學者提出房價泡沫化警示後，一般民眾購屋態度轉趨審慎。

蘇啟榮說，較無購屋迫切性的換屋族而言，評估期明顯有拉長的現象，自4月下旬起，房市的交投熱潮略顯降溫。但他強調，這個現象對於已略顯過熱的房市而言是健康的，倘若國內房市因市場過度預期的炒作而呈現過熱現象，將有害於房市基本面的穩定。

【王莫昀／台北報導】

證照討論區 / 回應

學姊

房價風險升高 (2008/4/30 下午 01:22:02 )

最焦新聞／2008.04.30

房價議價空間擴大　學者：房價風險升高
【中時電子報巫彩蓮／台北報導】

總統大選結果，激勵短線房價激情演出，引發泡沬化的疑慮，國泰建設今（三十）日公布今年第一季房地產指數呈現「價漲量縮」的格局，全國推案量為2006億元，較前一季減少33％，惟全國房價較前一季微幅成長1.2％，推案量銳減，造成銷售率好轉，惟整體議價空間呈現擴大，玄奘大學副教授花敬群分析，十五年來台北市房價漲幅達五成，與其他區域價差持續拉大，顯示房價風險升高。
國泰建設公布第一季房地產指數表現，總統大選過後主要都會區房價出現價格反彈，根據統計，台北市每坪可能成交價來到52.67萬元，較前一季小幅成長1.33％，台北縣、桃竹、台南高雄等都會區房價均呈現微幅上升的狀況。

花敬群說，把時間拉回到十五年前，民國八十二年第一季，台北市每坪房價為35萬元，今年第一季上漲到52萬元，漲幅達五成，台北縣每坪房價亦由17.5萬上漲到20.5萬元，漲幅達17％，桃園、台中漲幅落在1％到2％，台南高雄每坪房價不漲反跌，由12.5萬下跌到今年第一季10.4萬元，跌幅達16％，台北市與其他區域的房價價差擴大到2.6倍到5倍不等，這顯示出房價風險升高當中。

第一季整體房價呈現微幅上升，惟議價空間同步擴大，30天成交量亦呈現下滑，顯示市場追漲的買盤露出疲態，台北市的議價空間率上升到11.97％，較前一季成長7.57％，議價空間率指數由前一季137跳升到147，成為全國議價空間增幅最大的區域。

30天成交量指數亦連續四季下滑，今年第一季全國30天成交量指數由前一季390下滑到322，除了台北市成交量逆勢成長之外，台北縣、桃竹地區、台中、台南高雄等都會區的成交量指數均下滑。

政大教授張金鶚觀察，連續四季全國房地產指數都出現「價量背離」，這代表著房地產景氣進入盤整的格局，推案量先調整，房價並不會馬上反映，不過推案量減少，代表著市場的調整機制已經啟動。

房市景氣過熱需注意　非泡沬

【中時電子報巫彩蓮／台北報導】

房市多空論戰，到底是泡沬化，或是隨著未來經濟好轉再攀高峰，根據《住展雜誌》今（三十）日所公布四月房市風向球分數達53分，亮出黃紅燈，這代表房市景氣進入「熱絡需注意」的階段，不過，預期五、六月間，房市將會有一段調整，將會緩和短線過熱的景氣。

總統大選，加上陸資投資題材炒得火熱推波助瀾，造成房市短線激情大漲，惟學者出面預警泡沬化危機升高，讓國內房地產景氣後市更高深莫測，根據《住展雜誌》發佈四月的房市風向球分數達53分，為去年第四季房市走緩以來，首度亮出景氣熱絡的黃紅燈。

值得注意，總統大選後，消息面偏多的刺激下，建商全力作多，不僅調升房價，同時房屋供給量持續放量，四月預售屋推案量為715億元，創下去年以來的單月新高，房價短線漲幅已大，造成買盤觀望，議價空間也擴大。

四月份的議價空間較前一個月11％，上升至13％，議價空間平均放大了2個百分點。

住展研發長倪子仁認為，四月房市風向球出現代表「熱絡需注意」的黃紅燈，尚未到過熱的地步，選後房價漲幅拉得又急又快的，進入到五、六月將有一波調整期，讓市場氣氛稍稍的降溫，就目前的景氣看來，還不到泡沬的地步。

http://news.chinatimes.com/2007Cti/2007Cti-Focus/2007Cti-Focus-Print/0,4640,9704300261%200%200%20131830%200,00.html

證照討論區 / 回應

cnyes

Q1全台建物買賣移轉件數年減14.3% 台中市衰減33%最驚人 (2008/4/29 下午 07:07:04 )

鉅亨網記者陳美玲‧台北

2008 / 04 / 29 星期二 17:20

在內政部統計處最新的統計數據顯示，今年第 1季全台灣地區建物買賣移轉件數為9萬189件，與去年同期比較出現 14.3%的衰退景象，主要都會區當中，以最近最具話題性的台中市衰減 33%最驚人，高雄市與桃園都有近兩成的負成長，新竹縣市房屋交易量雙雙逆勢成長逾 1成，在第 1季房市中表現最亮眼！

最近台灣房市呈現多空論戰的矛盾現象，不過，在內政部統計處的建物買賣移轉件數統計中，今年第 1季全台房屋交易量只有9萬189件，與前一季比較，衰退了7.2%，與去年同期比較，更是呈現出 14.3%的負成長，顯示市場買氣是不如預期的。

美商 ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，今年房市雖然在一月立委選舉選後受到很大的激勵，但實際上只是讓趨於低迷的市場稍有提振，在各地房價普遍偏高的情況下，整體市場買氣還是略顯不足的。

到 3月總統大選結果出爐，市場信心雖更見高昂，但因很多交易都集中在選後幾個交易日，有實際的簽約動作，但還沒完成產權移轉，所以還來不及顯現在第一季的建物買賣移轉數據上，加上大選結果讓民眾對未來房市更有信心，所以具期貨性質的預售屋銷售佳績，也無法反映在實際的建物產權移轉數據上。

與前一季比較，全國建物買賣移轉件數衰退7.2%，主要都會區當中，只有台北市及新竹縣市呈現正成長，其中新竹縣更有高達 3成 3的高成長率，台北縣、台中市及台南市則都有超過 1成的負成長，其中台北縣 1成6 的衰退幅度更為驚人，高雄市及桃園縣雖仍然衰退，但衰退幅度有明顯縮小的情形。

張欣民指出，台北市房價雖然高得令人咋舌，但因具有生活機能強、交通便捷及未來發展遠景等優勢，加上是台灣國際化程度最高的城市，未來若三通，也必然是外資或是陸資指名度最高的購屋首選，所以與去年第4 季(房市傳統旺季)比較，台北市仍有 1成的成長率，確實令市場驚豔，也更凸顯房市M型化的現實。

新竹縣市是這波房市買氣低迷當中表現最亮麗的地方，張欣民認為，新竹地區除了長期有科學園區的購屋需求支撐外，近年在縣治特區開發越趨完善及高鐵拉近與台北距離的情況下，更是吸引可觀的北客南下購屋，由於房價只有台北的三分之一不到，新竹地區成了台北客島內移民的最佳選擇，這由新竹縣今年第一季的交易量與前一季大幅成長超過三成，就可得到證明。

最近因豪宅大賣又有中國地產商考察團前來而聲名大噪的台中市，在房屋交易表現上卻是叫人失望的，與前一季比較負成長 1成多，與去年同期比較更是衰退超過 3成。張欣民表示，近年來台中房價漲幅十分可觀，加上台商大舉回流炒高豪宅行情，更是讓買賣雙方對房屋價格認知差距拉大，成交速度明顯減緩，成交量也跟著下滑。

至於區內房屋銷售一直呈現衰退的桃園與高雄市，在桃園航空城及高雄自由貿易港「愛台12大建設」的帶動下，今年第 1季與上季比較已有漸漸減緩的情形，預期在未來新政府加大力道投入這些建設的提振之下，桃園與高雄房市應該會有更好的表現可期待。

證照討論區 / 回應

chinatimes

亦正亦邪　房市投機客的告白 (2008/4/29 下午 06:39:24 )

2008.04.29

【中時電子報巫彩蓮／台北報導】

央行昨發布最新統計資料顯示：我國全體銀行三月分建築貸款餘額比二月分減少20.71億元，創四年來（93年3月以來）首見單月衰退記錄。（本報資料照片／洪錫龍攝）

通常自住型購屋者一聽到「投資客」三個字，避之唯恐不及，因為投資客機關算盡、以利潤中心為導向，向投資客買房子，房價上很難討到便宜，但是專業投資客長期在房市中打滾，用行腳的方式，深入了解區域發展、不同物件的差異，同時經歷過幾次房市大循環，對於景氣走勢、房價有精準的判斷力，專業投資客堪稱是房市當中，亦正亦邪的代表。

縱橫房地產業界十八年，台北市三大投資客之一、人稱「雄哥」黃文雄，到底如何看待這一波房市表現，是泡沬？還是柳暗花明又一村？黃文雄語出驚人地說：「我認同政大教授張金鶚房地產『泡沬化』的說法」，主要的原因在於總統大選房市的漲勢，完全反映預期心理，「預期」經濟好轉，「預期」兩岸關係變好，這樣的「預期」，提前反映再過半年或一年後，開放陸客來台觀光所帶來內需改善。

但事實上，基本面根本沒有改變。黃文雄說，試問，你我身邊的朋友，薪水收入有增加嗎？十之九的答案是「否定」。民眾所得增加的腳步，跟上不房價上漲的幅度，代表著需求跟不上供給，台北市預售屋每坪開價動輒70、80萬元，已經不是一般民眾所能負擔得起，張金鶚講的是房市賣方不愛聽的實話。

話雖如此，過去幾年對於國內發展失望，遠赴海外發展外僑或台商，仍因為這一次總統大選的結果，重拾信心決定返台。這一群人雄厚的經濟實力，立即展現在購屋的行為上，選後，3000萬元中高總價豪宅交易狀況，反而比1000萬（含以下）總價來得佳。

談到選後登場開價149億元、競價拍賣的「地王」亞太會館，黃文雄回憶起二年前，亞太會館甫傳出出售消息之初，他曾經出價50億元爭取買下亞太會館，結果未獲得威京集團總裁沈慶京首肯；二年後，亞太會館開價149億元，換算下來每坪土地價格高達600萬元，信義計劃區仍有其他可開發的腹地，亞太會館土地的價值見仁見智，亞太會館若能以149億元高價賣出，將是台灣房地產歷史上的里程碑。

看到高漲的房價，許多人打了退堂鼓，暫時不買屋。黃文雄說，機會是給有準備的人，台北市還是有便宜質優的房子，有意購屋的民眾與其怨天尤人，不如勤跑屬意區域，多看看房子，作足功課，才能把握機會。

2008.04.29

亦正亦邪　房市投機客的告白

房市多空凸顯貧富不均惡化
劉宗志／新聞分析

房市多空論戰不休，近來更呈現產官學悲觀、樂觀數據夾雜的矛盾現象，到底矛盾從那兒來？其實，數字並不矛盾，只是透露台灣貧富不均惡化的現象，即將上任的新政府，能不戒慎處理嗎？

從房價所得比、領先指標、建築貸款餘額等總體房市調查數據，官、學者看法早已轉為悲觀保守；反觀建商、房仲、以及經濟櫥窗的股市，卻又透露市場樂觀氣氛，包括房仲收入、建商賣屋、營建股漲幅、房地標售案等，又是數不完的樂觀數據。

以房仲業唯一上市公司信義房屋來看，該公司3月營收9.43億元創歷史新高，相較去年平均每月不到5億元，數字的確驚人；再從亞太會館標售案底價由69億爆升至149億元的例子來看，回推其成本，業者難怪高喊台北市將出現每坪300萬元的天價豪宅。

不過依內政部統計之全台建物買賣移轉件數來看，去年卻是民國90年房市回溫以來首度出現負成長；再由經建會資料來看，台北市的房價所得比數年來已由7.4倍升至10倍，全國也由5.9倍升至7倍，反推國內家戶所得成長停滯可知，一般民眾當然覺得「生活難過」，年輕人想買房子的理想也越來越像夢想。

多空數字的矛盾不難解讀，藏富於民、民藏富於海外正是台灣有錢人的寫照，大選前後兩岸關係改善的賭注與預期，逼出中、高財富者與台商海外資金回流房市；但近年來M型化社會發展，手上沒房子的民眾看著薪水不漲、房價直直漲情何以堪。

這不禁讓人想起民國七十八年的無殼蝸牛運動，期間台灣社會階層或因民主、經濟開展而有流動。但在M型化社會中，如今購屋問題卻由中低所得者蔓延至中產階級，無殼蝸牛們普遍感受壓力。

建築貸款餘額 4年來首見衰退

陳怡慈／台北報導

「馬上」，兩岸柳暗花明，台灣不動產將會繼續熱？但央行昨發布最新統計資料顯示：我國全體銀行三月分建築貸款餘額比二月分減少20.71億元，創四年來（93年3月以來）首見單月衰退記錄。
對此，國內建築貸款龍頭、市占率22.86%的土銀董事長吳繁治表示，土銀授信有一定原則，不會隨報紙寫房產價格上漲而沖昏頭；據悉，土銀的建築貸款餘額，自三月分第三周起，出現罕見餘額負成長，代表「建商新申請貸款案沒增加，舊貸款案持續還掉」。

3月比2月減少20.71億元

為調控建築貸款授信品質，吳繁治說，土銀每周一都舉行授審會。一名昨日剛開完會的主管說：「我們第一線的感受，覺得今年案子的確變少了，金額也在減少。」

據土銀內部統計，該行過去一年，平均每周新增建築貸款金額三到五億元，不過，三月下旬，建貸餘額開始減少，四月分以來，更是連續三周「周周負成長」，平均每周減少金額三到四億元。

連動所及，該名主管研判，我國四月分建築貸款餘額（註：央行五月底才會公布數字）可能出現連續第二個月負成長。據央行昨發布統計，我國三月底全體銀行建築貸款餘額1兆266億8300萬元，比二月底減少20.71億，創四年來首見單月衰退紀錄。

土銀4月分周周負成長

土銀主管表示，台北市精華區標案價格迭創新高，加上水泥、鋼筋等建材成本持續攀高，建商推案成本變貴，不太敢動工，為建築貸款供給面緊縮因素。

需求面部分，土銀主管說，雖然大陸富豪來台考察，房價看似熱騰騰，但他提醒，全台房屋實際上「供過於求」，台北縣、桃園縣尤其需要特別留意，包括：三峽、林口、淡水新市鎮、南崁、平鎮等，都供過於求，土銀對建商授信格外審慎，不是說上市櫃的建商就一定融資。

土銀主管說，政大教授張金鶚被黑道威脅的消息，對他們影響很大，「現在都不太敢公開唱衰房市了」，建議民眾以後看不動產相關訊息時，要特別小心。
央行經研處副處長林宗耀也提醒，建商談房市，難免老王賣瓜自賣自誇，民眾宜多方綜合研判，以大陸富豪團為例，「又不是看了之後就馬上買」；至於建築貸款餘額減少原因，林宗耀表示還要持續觀察，目前不方便驟下結論。

土銀主管則建議，民眾若想了解建商有沒「膨風」，最簡單的三招就是，親自跑工地，看看：(1)蓋好的房子有沒有裝冷氣；(2)停車位有沒有停滿；(3)晚上燈開了多少盞、有沒有人住進去，如果一片空蕩蕩，那就要小心。

合庫去年10月就開始下滑

國內建築貸款餘額第二大的是合作金庫，據合庫內部統計，該行建築貸款餘額，自去年十月開始明顯下降，而且是連續六個月餘額持續縮水。

合庫副總林田說，該行建築貸款餘額十月底1313億元，今年二月底為1271億元，六個月下來，減少金額逾50億元，比土銀更早反映國內不動產擴張趨緩的實狀。

林田說，國內不動產自SARS以來，已經連續熱了四年了，「哪有一天到晚往上衝的，不應該無限彈升，那不正常」；他認為，全體銀行建築貸款降溫，代表不動產景氣循環回歸常態，這樣才是好事，畢竟，泡沫吹得越大、跌得越慘。

證照討論區 / 回應

傅沁怡

銀行建築融資餘額卻出現四年來首度衰退 (2008/4/29 下午 01:20:26 )

建築融資餘額衰退》近一年建築貸款餘額變動分析

經濟日報記者傅沁怡 2008-04-29

建商新推案量增加，銀行建築融資餘額卻出現四年來首度衰退，中央銀行28日發布最新統計，3月銀行建築融資餘額較前一月減少20.71億元為1兆266.83億元，是民國93年2月以來首見。銀行主管指出，主要是建商密集交屋，把建築融資轉為分戶貸款，目前還不能據此判斷房市榮景是否已開始退燒。

建築融資是指本國一般銀行、外商銀行在台分行和中小企業銀行對建築業貸款，以及對其他企業和個人戶建築貸款合計金額。一般來說，當建商推案量增加，會連帶產生向銀行融資需求，進而使建築融資餘額攀高。

這波房市景氣回溫以來，建築融資四年內增加逾6,000億元，餘額更在去年12月底首度突破兆元。銀行主管指出，目前市場上建案已漸趨飽和，加上很多建商在建案完工出售後，把建築融資轉為民眾和銀行的分戶貸款，或是直接拿賣屋款償還銀行借款，都可能造成建築融資餘額減少。

銀行主管指出，由於3月建築融資餘額減少金額僅20.71億元，可能還要觀察未來幾個月該項融資餘額變化。不過，建築融資餘額四年來第一次減少，是值得觀察的訊號，且近幾個月銀行建築融資餘額增加速度確實較先前明顯減緩，建商資金需求沒有之前強勁，是不爭的事實。

至於民眾購置住宅貸款餘額，2月出現近五年首度衰退後，3月餘額重新回升至4兆6,477.92億元，較2月增加119.34億元。銀行主管指出，銀行通常會在季底衝刺放款量，且房市買氣還算不錯，民眾購屋產生貸款需求，因而帶動相關放款餘額走高。央行統計，3月銀行購置住宅貸款餘額是歷年單月最高水準。

比較特別的是，銀行房屋修繕貸款餘額已連續三個月減少共41.35億元為8,442.63億元。銀行主管分析，修繕貸款利率通常高於房貸，很多購屋者申辦房貸時，會把修繕所需資金一併算到房貸額度內，可能因而讓修繕貸款餘額下降。

央行28日也公布3月其他消費貸款餘額增減，其中汽車貸款因車市景氣低迷，餘額已連續兩年半減少共600億元，車貸餘額830億元，是近四年新低。信用卡循環信用和其他個人消費貸款餘額也分別是連續第七個和第三個月減少，機關團體員工福利貸款餘額也已連續兩年走低。

http://money.udn.com/html/rpt/rpt96539.html

證照討論區 / 回應

gondola木柵線

胡立陽：房市邁向十年榮景 (2008/4/29 上午 12:10:56 )

【經濟日報╱記者陳盈羽／台北報導】 2008.04.28 10:14 am

台灣房市後市各界看法不一，但股市名嘴胡立陽認為台灣房市正在十年的大多頭初升段，建議剛出社會的年輕人，將手中可分配的資金用來買第一棟房子，不要先投資在股票市場，因為錯過這個波段，可能要再等二、三十年才買得起。

胡立陽發明了包括「牧羊人理論」、「農夫播種術」等股票投資理論，他建議投資人要確切做好10%的停損點、30%的停利點，才不會在上升的行情中賺不到錢。胡立陽昨（26）日接受本報專訪，以下是專訪紀要：

年輕人買房再買股

問：最近房價飆高，剛出社會、手中可分配資金有限的投資人，如何作資產配置？

答：我建議年輕人現在一定要先買房子，由於台灣處於十年的大多頭中，才剛剛起漲，未來十年的房價趨勢是一路看升的，雖然中間當然會出一些小幅的拉回，但趨勢絕對是看漲，年輕人如果在現在的初升段不買第一間房子，可能要再等二、三十年，才有能力買得起。

根據我的觀察，人的一生中大財富重新分配不會超過三次，錯過一次就要等個二、三十年。有年輕人向我抱怨，我們這一代有經歷過民國78年股市一路衝上1萬2,000點的榮景，但現在的一般上班族連房子都買不起，我認為許多投資人都處在大多頭的初升段而不自知，「身在福中不知福」。若一般剛出社會，月薪約4、5萬元的年輕人，我建議暫時先不要投資股票，把每個月存下的約2萬元，趕快去買房子。

以牧羊人精神選股

問：你不給投資人個股投資建議，而是教他們自己選股，但是台股有上千檔個股，要怎麼選才好？

答：我認為投資股票應該要有「牧羊人精神」，怎麼說呢？我到過我的英國同學家，他們家養的羊比別人都少很多，卻賺最多錢，且每一隻都是冠軍羊，原來他們對每一隻羊細心呵護，從從羊的表情和肢體動作就可以得知他們的健康狀況。把養羊拿來看選股，從股票的成交量與價格之間的互動就可說明漲跌變化。

股票投資應該像養羊一樣「重質不重量」，建議先從從各類股中選出十幾檔龍頭股，「養了兩、三個禮拜後」，再用價量關係來為股價打分數，每天花2分鐘來計算價量關係，「價漲量增加2分、價漲量縮加1分、價跌量增減2分、價跌量縮減1分」，每日累計至2、3個月後，就可以依分數高低選出強勢股了。股價會說話，但是你也要聽懂他說的話。

用農夫播種術賺錢

問：除了選股策略外，你建議的操作策略為何？

答：我建議投資人要做好10%的停損點，因為10%是投資人可以承受虧損的最大限度，一旦股價跌幅超過一成，投資人反而會覺得「都已經跌那麼多了」，不願意再割肉，結果反而被深度套牢。大陸股市從1,000多點漲到6,000點的大波段中，有投資人跟我說他沒有賺到錢，主要原因就是「追高殺低」，很多人在股價大漲時不惜一切買入，卻在大跌時沒有膽量進場。

投資人可以設10%停損點、30%停利點，「進三退一」，一賺就可以抵掉三賠。另外在股票操作上，我提倡「農夫播種術」，若遇到股價上漲，每上漲3%加碼一筆，但只要最後交易的那檔股票股價跌3%，就賣出一筆，嚴格遵守這個原則操作，就像農夫沿途播種一樣，在趨勢向上的個股中，一定會賺到錢。

問：石油價格已經超過100美元、黃金價格也直逼1,000美元，你認為還可以投資嗎？

答：石油、黃金等大宗物資，我認為是「利潤有限、風險無限」，主因是黃金、石油等大宗物資的價格飆漲，大部分都是「假性需求」，由於低利率造成游資浮濫，造成大部分人都將資金交給私募基金管理，進而炒作股市和黃金、石油等期貨。我認為石油在我們這一輩子都取之不盡，現在價格高漲都是靠大量資金炒出來的假性需求，一旦私募基金退出，沒有實際需求支撐的行情將會在一夜之間崩塌。

【2008/04/28 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

曾梁興

Re:房市岌岌可危 (2008/4/26 下午 04:38:15 )

營建資產只能搶反彈

【經濟日報╱記者曾梁興】 2008.04.26 03:09 am

台股近期在9,000點附近盤整，因馬英九當選總統而大漲的營建資產股，近日成為最弱勢的類股；至於第一季大虧的DRAM股，則有否極泰來的跡象，股價表現相對強勢。

消息面大好的類股漲不動；消息面欠佳的類股卻大漲，再次驗證股市一個亙久不變的道理，就是股票總是在多數人最樂觀時大跌，在多數人最悲觀時大漲。

營建業者近期邀請大陸富豪團來台灣考察房地產投資環境，居然不敵政大地政系教授張金鴞，一席台北市房地產有泡沫化現象的談話，可能讓營建業者感到氣結，但營建業者其實更應正視房地產價格，確實已高到讓多數受薪者無法下手的事實。

現在已不僅是受薪階級買不起房子，連身價數十億元的企業主都覺得房價貴得離譜，換屋時程一延再延，營建業者千萬不要誤判形勢。

也就是說，現在房地產市場的情況是，多數需要購屋的買方買不起或是不想買；依然流連房地產市場的，多半是投機客、投資客，以及擔心現在不買、未來會更買不起的自用客，如此脆弱的買盤，想撐住如此高的房價，的確很困難。

房地產市場的榮景要持續下去，最好的辦法就是政府讓全民皆富，增加國民就業機會及所得，只要多數受薪者身邊都有數十萬元、數百萬元的積蓄，建商不用邀請大陸富豪來台造勢，房子還是可以賣得嗄嗄叫。

台灣內需市場太小，經濟靠出口撐起大半邊天，國民所得要增加，製造業所生產的產品必須具有國際競爭力，但現在台灣人工貴、土地貴、新台幣貴，我國和其他國家又沒有自由貿易協定，企業生存困難，談加薪、發獎金有點不切實際。

從這個角度看營建業的基本面並不十分理想，房價繼續衝高的可能性不高，投資人對營建、資產類股須提高警覺，趁跌深搶個反彈就得抽腿，短期內不要將資產、營建視為可長期投資的標的。

DRAM業今年第一季大虧，但股價卻相對強勢，就基本面看沒有道理，但股市總是這樣，會大漲的股票常常出人意表。

投資人若想成為股市贏家，最好是趁產業景氣、股價落底時買進股票，選擇的標的則是產業中財務結構最好、企業主誠信較佳的公司，然後耐心地等待景氣復甦，一旦買盤蜂擁而至帶動股價大漲，就可好整以暇的選個好價位賣出股票、獲利了結，這樣的操作策略風險比追逐熱門股要低，投資報酬率也更高。

【2008/04/26 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO2/4315727.shtml

證照討論區 / 回應

gondola木柵線

學者忙發表，泡沫知多少? (2008/4/26 上午 08:32:41 )

房市泡沫論》台北房市泡沫價格占房價比率分析

經濟日報記者林韋任、陳培思、林淑媛、梁任瑋  2008-04-25


「馬上」帶來房地產榮景，但政大地政系教授張金鶚24日指出，台北市房價漲太快，民眾所得只能支撐房價的七成二，目前台北市房價「百分之卅八是泡沫價格」。他建議民眾宜審慎購屋，銀行更應避免過度放款。

不過學者也說，合理房價計算公式算出的只是理想中的價格，在自由市場機制下，有人要出更高價也沒辦法阻擋。

一群房地產學者24日晚開會討論決定，將發起連署，建議新政府正視房價炒作問題，還計畫串聯不同的產業界參與集體連署行動。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也擔心，台北市房價炒過頭，最怕豪宅帶動一般住宅價格大漲，呼籲政府要快點推動都市更新，並打通基隆、台北縣市及桃園的交通網路。

張金鶚24日上午與中山大學財物管理系副教授陳明吉、政大地政所碩士生鄧筱蓉發表「台北市房價泡沫知多少？」研究報告，從租金與所得角度探討台北市房價泡沫化程度，結果發現，從民眾所得的購屋能力來看，房價有三成八是泡沫；從租金角度來看購屋的投資行為，房價也有兩成七是泡沫。

24日是大陸企業團來台考察的最後一天行程，他們抵達高雄縣佛光山參訪，星雲大師親自迎接，團員用相機拍下大師身影。星雲表示，投資送錢來是好事，應該用平常心看待，不要說得那麼難聽，「他沒有做，就給他安一個罪名，這樣十分不妥。」

不過，張金鶚最近不斷公開發表慎防房市泡沫化的言論，讓他日前收到恐嚇信，信中要他不要「擋人財路」。張金鶚強調，他不是唱衰房市，但因為此次的泡沫化過程與上一波崩跌前有相同現象，如果不出面提醒，房地產資訊不透明，到時候爬越高、跌越重，一般社會大眾將受到衝擊。

24日政大經濟系教授林祖嘉、成大都市計劃系主任陳彥仲、玄奘大學財金系副教授花敬群都到場發表看法。林祖嘉說，雖然目前看起來泡沫還沒上一次嚴重（上次泡沫比率最高占四成七），此次雖然不至於馬上崩盤，但他不希望房市停滯十五年的歷史重演。

張金鶚表示，房價是由基值（合理價）和泡沫所組成，民眾所得是影響房價重要因素，從大選後，市場上在兩岸三通及經濟發展等利多期待下，預售房價向上衝高，但實質所得卻無法負擔。

張金鶚說，台灣曾有兩次較大的泡沫化現象，一次是在民國七十六年至八十年間，一次就是從九十四年至今，他擔心房市泡沫再現，尤其擔心高房價引發一連串嚴重的社會問題，新政府應提早思考。

莊孟翰：板橋新店可降一、兩成

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰24日認為，以所得和租金分析，台北市房價的確炒過頭。除台北市大安、信義等指標地區易漲難跌外，其餘如北縣板橋、新店等地區房價，起碼會調一至兩成價格回來，但要大幅下跌的可能性不高。

莊孟翰表示，台中市房價不會大漲，因為台中市長胡志強釋出600萬坪土地。他建議，台北市可以加快都市更新腳步，藉此抑制房價。

台北市房價是否會有泡沫化的危機，莊孟翰表示，現在有「三資行情」，即外資、陸資以及台資，但以所得以及租金的數據分析，現在台北市房價的確炒過頭。他說，現在1坪100萬元以上的豪宅只有23個工地，充其量只能供應兩、三千戶，但包含空屋等領有使用執照的住宅，總存量高達765萬9,500戶，這些才是一般民眾住的房子。豪宅行情炒得太兇，連帶讓一般中古屋的房價翻漲，拉高四至五成。

他建議政府，加強完善台北縣市、基隆及桃園地區的交通網，例如淡海新市鎮若開發成功，至少可以住20萬人，如果把台北市周邊生活機能做好，即可解決台北市房價過高、年輕人買不起房子的問題。

新聞分析》學者一席話當家的要省思

台灣房市究竟存不存在泡沫？學者與建商各執一詞，恐難有交集。

首先，學者所持數據主要是以台北市預售屋房價為採樣基礎，代表性不足，台北市是首善之區，各項居住條件明顯優於其他地區，市場賦予高房價的預期實屬必然，但也因為購屋需求大多集中在台北市，在供需原則下，房價下滑的風險並不高。

第二，立委選後台北市豪宅價格之所以一路飆升，主要是由台商鮭魚返鄉潮的資金所推升，但豪宅案件畢竟與中產階級有段距離，若將「均價」拆開來看，豪宅案件與中產階級首購或換屋案件的價格本來就存在著極大落差，後者會漲沒錯，但漲幅絕對沒有豪宅來得大，若以豪宅價格以偏蓋全整個台北市、甚至北台灣房價，其實失之偏頗。

第三，從政經面來看，包括整體利率仍低、民眾定存資金仍多（約是GDP的兩倍）、國際原物料價格持續上漲、建商購地成本攀高、新台幣長期看升、兩岸關係將往開放的方向走等，其實提供了房價實質支撐力道。

過去因為政治問題，台灣房價長期被壓抑，現在只是「回到正常水準」。至於民眾所得成長速度趕不上房價漲幅的爭論，只能說如果外界都拿年輕人買不買得起台北市房屋當標準，能反映真實？

可以確定的是，經過學者這麼一講，也讓新政府提早上火線想辦法解決問題，新政府或許無法干預自由經濟的運作，但利用公共建設的推動，讓原本就具居住條件的外圍地區享受到更便利的設施，逐步將人口往郊區地方疏散，對大台北地區人口均衡發展將是一大助益。

亞太會館標案泡沫觀察指標

台灣房地產市場的泡沫會不會破滅？即將在5月30日以149億元起標的亞太會館，將成重要觀察指標。

亞太會館24日舉行公開競標說明會，替亞太會館招商的戴德梁行總經理顏炳立說，台灣豪宅與商辦不會泡沫化，信義計畫區房價也不會崩盤，台灣建商沒辦法付上百億元買亞太會館，但國際買家認為亞太會館的身價是被低估了。

顏炳立說，兩岸開放後，台灣不會有低價的好土地，豪宅房價與一般住宅價格一定是脫鉤的，亞太會館一定有機會在台灣房地產市場寫下歷史。

過去常被形容看空市場的顏炳立說，他以前也收過民眾寫來電子郵件說要去台灣省房仲公會檢舉他，但他相信「市場不會因為一個人的話就下來」，「一個學者的影響力還不足以撼動房市」。他舉張金鶚去年就預測市場會修正為例，現在市場也沒有下來，因為「市場自然會決定價格」。

證照討論區 / 回應

中時電子報

彭培業說房屋成了品味，成了收藏品 (2008/4/25 上午 08:32:57 )

學者警告:北市房價泡沫已近4成
2008.04.25 王莫昀／台北報導

　　總統大選後，政治不穩定因素減少，房價高漲、交易熱絡，不過，學者提出房巿過熱警告。政治大學地政系教授張金鶚等學者昨日發表「台北巿房價泡沫知多少？」調查報告，指出台北巿房地產泡沫價格已占房價三成八，建議民眾購屋應要居高思危。
張金鶚指出，北市房產分別在民國七十六至八○年間，與九十四年至今兩段期間，存在較大的泡沫化情況，上一波的泡沫在七十九年達到最高點，泡沫價格占房價比高達47％，破裂後，房價開始下跌，而這一波房價泡沫在今年第一季已達38％，民眾購屋應審慎為宜。

建議民眾購屋應居高思危

政治大學經濟系教授林祖嘉則強調，房價泡沫是存在的，但泡沫的規模與上一波相比，應不至於破裂，但上一波泡沫破裂導致台灣房市出現十五年停滯，不希望此情況再度發生，才會提出警訊。

林祖嘉表示，北市房價漲很快，但中南部並沒有，反映台灣房市分割很嚴重，是M型社會的結果，高收入所得成長很快，但中低收入卻沒有，但即便如此，認為高房價商品價格上漲速度也很快，呼籲高房價的購屋族也需謹慎。

籲放款保守防止泡沫破裂

「銀行放款保守，是最能防止泡沫破裂的方法！」張金鶚指出，上一波房巿泡沫破裂，波及層面較廣，影響時間也較長，主要因為當時銀行放款並未特別管制，如今房價泡沫持續擴大，銀行放款若能適度管控，可望為巿場的過熱踩煞車。

張金鶚將結合房地產學界大老、中華民國住宅學會等單位開會，計畫發動連署，向政府、業界、金融單位以及購屋民眾提出建言，促使巿場能即時進行修正。

房價「泡沫」的計算基準，可分為以租金與民眾所得兩種方式推估。張金鶚指出，房地產的「資產價格」可以分為「基要價值」及「資產泡沫」兩部分，而「資產泡沫」的計算方式可以租金與民眾所得兩方式推估。

所得成長遠不及房價不合理

中華民國住宅學會理事長陳彥仲則表示，國內租屋比例不高，加上租屋者所得相對不高，巿場被低估，較不適宜拿來做比較，兩推估值中，以「民眾所得」的估算較貼近台灣巿場現況。

根據這項調查資料顯示，目前今年第一季的台北市平均預售單價已達53萬元，觀察自2005年來房市景氣回溫至今，房價在三年不到的時間內快速增長50％，然就需求面而言，影響房價極為重要的台北市家戶恆常性所得同時期卻只有2%的小幅成長，發生了所得遠追不上房價的不合理現象。
但「合理房價」是否能用目前房價直接減去「泡沫房價」，張金鶚持保守態度。他表示，何謂「合理」的房價較難定義，但扣掉泡沫比例後，為房價、房租的「基要價值」。

玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示，北市的泡沫有一定的程度，就像「啤酒沒有泡沫不好喝」，房市若沒有一點點泡沫也不好，但現在隨泡沫增加，風險也增加，希望外界重視學術界提出的善意提醒。

房仲業:北市成屋激情漸退

王莫昀／台北報導

選後房巿激情，告一段落。根據永慶房屋調查，4月初至今，成屋巿場成交量雖較去年同期成長五至六成，但較三月分微幅下滑5％至10％，永慶房仲集團總經理廖本勝認為，台北巿成屋巿場激情，已漸漸消退。

立委選舉與總統大選後，政治不確定因素減少，推升房地產交易量，依據台北市政府地政處的統計，今年1月分的北市建物買賣移轉件數創下去年2月以來新高紀錄，累計今年第一季北市建物買賣移轉件數較去年第四季成長了11%。

不過，房巿回溫也讓不少屋主惜售，甚至拉抬價格，廖本勝說，這已影響民眾購屋意願。

至於「房價泡沫危機」，廖本勝認為，主要存在預售巿場，在預售建案開價不斷拉高下，部分豪宅案成交價格在數月間，每坪價格由110萬元，拉高至163萬元房價，大漲近五成，加上投資客大舉進駐下，房巿確有過熱隱憂。

廖本勝指出，房價若是在3、5年間慢慢漲上來，問題不大，但是一下子暴漲就很不健康。

北區房屋首席總經理彭培業指出，房地產是一個很複雜的商品，房地產面向多，而學者藉由學術研究提出警訊，對民眾有正面幫助。

不過，彭培業表示，台灣的房地產正值一個轉型期，在政治計畫鬆綁下，可望解決經濟問題，不能以傳統的方式來評估。且在政治鬆綁過程，可望吸引海外資金的挹注，而許多海外資金看好度，並未列入這次評估。

彭培業指出，過去房地產是很傳統的巿場，惟現房地產注入了創意，如建築外觀，建築美學，改變外界的看法，成為一種品味的，不是單純以房價所得比可以直接估算。

證照討論區 / 回應

張金鶚

台灣房市市場訊息真假難辨 (2008/4/24 上午 09:40:46 )

該講還是要講張金鶚記者會照開

【聯合報╱記者林韋任／台北報導】 2008.04.24 02:57 am

台灣房地產市場真的很火熱嗎？政大地政系教授張金鶚等多位學者昨天表示，近來房市過度炒作豪宅，但從所得面、投資面檢驗，都顯示台北房價正形成泡沫，學者計畫連署反對炒作房價，張金鶚也將透過模型研究提醒民眾，「小心，房價正在重蹈十年前泡沫崩跌的跡象。」

政治大學台灣房地產研究中心、國土規劃及不動產資訊中心今天上午緊急舉行記者會，將發表「房價泡沫化」調查結果，由張金鶚、中山財管所教授陳明吉與政大地政所碩士生鄧筱蓉，從所得、租金檢驗台北市房價的虛實。

張金鶚說，從所得角度推算，今年第一季台北房價的泡沫成分已占三成八；從租金的角度推算，房價有兩成七屬於泡沫部分。泡沫指數一致呈現向上成長趨勢，而且與十幾年前房價泡沫化崩跌的過程相當接近。

張金鶚說，他做了廿幾年研究，已經看到房市出現泡沫危機，不希望重蹈十年前的覆轍，站在學界立場希望呈現調查結果，他不是蓄意要打擊業者，而是希望房市走向健全。

屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲說，房市泡沫不一定會破，但學界希望能提醒一般民眾認清現實，房價已走到頂點，不要是唱衰市場，而是要提出善意的警告。

學界研擬共同連署反對炒作房價，昨天下午學者、經建會官員開會討論，學者多數認為目前房市熱的是豪宅等區隔市場，認為「有錢人要炒就算了，但不要炒作到一般住宅」。

張金鶚強調，市場訊息真假難辨，用研究成果來講話會比較清楚。

【2008/04/24 聯合報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NATS2/4313151.shtml

證照討論區 / 回應

將今愕

台灣房市頂呱呱！ (2008/4/24 上午 09:09:17 )

馬上會漲!

證照討論區 / 回應

gondola木柵線

「房市泡沫化」張金鶚遭恐嚇 (2008/4/24 上午 06:11:39 )

【聯合報╱記者林韋任、陳金章／台北報導】 2008.04.24 02:57 am

政治大學地政學系張金鶚教授最近收到一封以電腦打字的匿名信，寄信者不滿他在報紙上發表看衰台灣房地產的文章，嗆說「請你閉嘴，不要妨礙我們做生意」。政大駐衛警已通報警方處理。

張金鶚昨晚坦承，前天他收到來自台中、署名「大中華不動產聯盟」的黑函恐嚇，信裡要求他不准唱衰台灣房市，否則要找大陸殺手砍他，並把他作為「工地開工的祭品」。他懷疑自己是因擋人財路而遭恐嚇。

張金鶚說，他從事房地產研究廿幾年，分析角度都要靠嚴謹的模型，「講了廿年，第一次有人寫信來說要砍我，現在壓力特別大」。

張金鶚已報警，並一度猶豫停辦今天的記者會。但他最後還是決定要把身為學者該說的話公開，今天記者會如期舉行。

張金鶚強調，他不是要造成對立，而是希望市場能冷靜思考，多一些討論空間，他昨天也打電話給幾家建設公司老闆，提醒他們有過熱、泡沫化的訊息，但不希望建商誤解學者刻意發布泡沫訊息。

警方表示，張金鶚並沒有和警方聯繫報案；是學校駐衛警主動與轄區台北警文山第一分局反映此事。由於恐嚇信已經有太多人摸過，難以採證，最近派出所會派人加強張教授住處與出入動線的安全維護。

【2008/04/24 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

lust, caution

陸客來炒樓？房仲業：利多空包彈 (2008/4/23 上午 05:44:11 )

【聯合報╱記者林韋任、陳培思／台北報導】 2008.04.23 04:02 am

大陸地產富豪團昨天下午抵達台中市了解水湳經貿園區開發案，副市長蕭家旗（中）簡報，劉長樂（左）等人對經貿園區的規劃很有興趣。
記者丁志寬／攝影
大陸富豪團來台考察，建商視為台灣房地產市場的興奮劑；但也有很多人擔心陸客炒樓會造成台灣房價飆漲、更多民眾淪為無殼蝸牛。

學者憂心，炒作過度將讓台灣房市泡沫危機浮現，政府應出面抑制；但房仲業者認為，考察行程只是大拜拜，對一般住宅價格拉抬效果應屬有限。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，大陸房市遇到宏觀調控打壓，業者向外發展是必要的；但以股市為例，外資的作法是把市場炒熱，把菜藍族騙進場後就跑掉，他擔心房地產也會如此，政府應提防炒作。

不過，莊孟翰說，若回到供需面，營建署調查全台空屋率達百分之十三點九，以目前住宅存量七百六十六萬戶來推算，全台有近百萬戶空屋，就算大陸客話題炒熱豪宅，但全台豪宅不到三千戶，「三千戶房子怎麼影響七百多萬戶的價格？」

戴德梁行總經理顏炳立指出，大陸開發商資金充裕，但向來喜歡找土地自行開發，不會想買一般住宅。永慶房仲總經理廖本勝認為，陸客通常會把焦點放在商務旅館和休閒用地開發，或是企業辦公室，目標應該不會放在投資報酬率較低的一般住宅市場。

玄奘大學財金系副教授花敬群說，陸客來台是這波房地產景氣的「臨去秋波」，已經走到最後一棒，業者卯起來炒作兩岸經貿和解的熱度，雖然不能形容為「請鬼開藥單」，但感覺演戲的成分比較大。

信義房屋統計，今年第一季的豪宅市場成交平均總價，比前一季成長了百分之卅四，成交量和去年同期相比，大約增加一成。不僅預售豪宅推案相繼創下區域新高，中古豪宅市場也因為賣方普遍看好後市而惜售，身價跟著水漲船高，許多具有兩岸知名度的指標性豪宅，都晉身每坪百萬俱樂部會員，漲幅達兩成到兩成五不等。但是本月起，交易量開始降溫。

住商不動產統計，成屋市場一月回溫以來，雖然成交量放大，但房價平均漲幅只有百分之五，很多地區甚至維持平盤，顯示一般住宅售價上漲還屬溫和範圍。

北區房屋副總謝萬雄指出，大陸商務部沒放行，大陸企業不能直接投資台灣或來台設立營業據點，富商根本不敢動，就算是利多也是空包彈。

【2008/04/23 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

黃教授

Re:房仲業者不能盡信 (2008/4/21 下午 08:40:40 )

美國目前全國平均每戶房價平均為5870000元台幣。請問，台灣有比美國有錢嗎? 我覺得要自住，預算不要超過1仟萬。買桃園好了。

證照討論區 / 回應

無殼

房仲業者不能盡信 (2008/4/21 上午 11:01:24 )

"GANDOLA木柵線" 兄，請問自住的，何時進場才好時機?

證照討論區 / 回應

GANDOLA木柵線

Re:台灣房地產市場巨大商業潛力 (2008/4/21 上午 10:32:35 )

請看經濟日報上週五或週六的社論，各位會了解，其實台灣的建商，利用陸客解套的意思很重。

根據該社論的分析，台灣的建商放出的利多，製造市場假象，但政府或委託的調查，均看壞後市。馬政府上台，經濟會變好。但很有限。台灣目前的房產，仍然已經反應了這項利多。現在想買房子的朋友，戒急用忍為上策，出低價該建商就範為中策，投資想賺錢為下策，買預售屋為下下策。

證照討論區 / 回應

CNN

台灣房地產市場巨大商業潛力 (2008/4/21 上午 09:26:35 )

9人身價5000億大陸富豪團今抵台

【聯合報╱記者林韋任／台北報導】 2008.04.21 04:06 am

大陸地產富豪團今天下午抵台，九位總身價近五千億元的地產大亨今日考察重點是內湖科學園區，晚上由台灣營建業者在尚林鐵板燒設宴招待，一行人在君悅飯店休息一晚，明天轉赴桃園慈湖與台中，台中七期豪宅更是大陸富豪團在台置產選項之一。

大陸富豪團預計下午兩點五十五分抵達桃園國際機場，這是繼去年香港富商李澤楷到台中考察後，來台考察房市「含金量」最高的大陸團。

大陸富豪團來台，各縣市政府首長都以高規格款待，搬出合適的投資項目向豪宅團招手。如台北市的車站雙子星計畫、桃園航空城、台中水湳機場、大鵬灣與墾丁度假景點等，行程第一天雖然未安排參觀台北市的任何建案，但晚上設在尚林鐵板燒的接風宴，遠雄企業集團董事長趙藤雄會陪同接待。

大陸地產富豪團是由鳳凰衛視行政總裁、中城樂天房地產董事長劉長樂擔任考察團召集人，另外有多組富豪夫妻檔，包括SOHO中國老闆潘石屹與夫人張欣，兩人結婚十四年，一起創業，潘石屹是去年胡潤富豪榜排名第十六位的富豪，身價超過新台幣一千億元；另一對夫妻檔則是棕櫚泉公司的曾偉與楊蓉蓉，兩人身價粗估至少三百廿億元。

九人中身價最高的是廣州富力地產董事局主席李思廉，身價逾一千六百億元。

萬通地產董事局主席馮侖去年十一月曾來台參加兩岸房地產論壇，其餘都是首次到台灣。馮侖不到半年重返台灣考察房地產市場，外界估計他應該不只是「看看」而已，馮侖曾表達要租下台北一○一高樓層辦公室，目前他的身價達新台幣八十八億元。

另外兩位團員為雅居樂地產CEO陳卓賢，身價達六百八十億元，建業地產董事長胡葆森身價也有六十四億元，在大陸都坐擁龐大資產。

大陸富豪團周二離開慈湖後轉赴台中視察水湳經貿園區，同時還要參觀聯聚、寶輝及由鉅等五家建設公司在七期推出的豪宅建案。

北區房屋總經理彭培業表示，雖然大陸富豪團來台參觀的行程僅四天，但挾帶的巨大商業潛力，已為台灣房地產市場投下了一顆震撼彈。

【2008/04/21 聯合報】@ http://udn.com/
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NATS3/4308125.shtml

證照討論區 / 回應

工商時報2008.04.19

Re:房市岌岌可危 (2008/4/20 下午 06:11:30 )

興富發董座鄭欽天：房市炒作過頭穩定發展恐成泡沫

【莊富安／台中報導】

    　推案量在2006、2007年分居全國建商之首與第4名的興富發建設董事長鄭欽天昨（18）日表示，基於國內房市被炒得過熱，加上看壞中國大陸下半年經濟景氣可能被美國拖累轉壞，興富發下半年將不再購置大面積土地，儘量維持空手。

    　鄭欽天強調，長期以來在全省購置土地推案，並未侷限在台北或台中，只要有值得投資的土地就會進場，但觀察台中7期房價一路從3、4年前的每坪10餘萬元起漲，乃至最近的平均約30萬元，甚至有人喊到60萬元，不免過於誇張；而北部地區土地也是被炒得火熱，現連台北縣的二級地段每坪土地售價都要破100萬元了，實非房市長期要穩定向上發展之福。

    　尤其，美國次貸衝擊持續擴大，逐漸波及歐洲地區，中國大陸現以美國為最大出口市場，預計大陸經濟景氣在下半年可能轉壞，在大國經濟會出現問題的前提下，建商此時更應冷靜，宜以保持戰果為首要，因而興富發在下半年將不會再購置動輒數十億元的大面積土地。

    　鄭欽天說，興富發現在北、中、南各地約有800億元的在手案量，其中有600億元已銷售出去，剩餘200億元將會逐步去化，未來兩、三年內估可保持每年約200百億元的營收規模。

    　在減少購置大面積土地後，興富發將專注手中6個都市更新案的開發，目前已有台北南港軟體園區旁及安和路遠企旁等兩個大型個案將申請建照，但要真正開發完成，仍要等2、3年後了。

證照討論區 / 回應

社論

建商炒作房價，實在不妥！ (2008/4/19 上午 10:12:28 )

陸資與房價

【經濟日報╱社論】 2008.04.19 04:01 am

「北市預售屋再創天價，每坪62.3萬」、「建商組賣屋團，520後登陸」；這些標題，總統選後，便不斷地在媒體的房地產消息與廣告出現。但這樣熱絡的景象，卻怎麼樣也跟學者的資料兜不起來。專業學者發現，內政部發布之房地產景氣動向季報、住宅需求動向季報，與國泰建設發布之國泰房地產指數季報等資料，不約而同顯示，自去年第二與第三季起，房地產市場已進入反轉格局，部分地區已出現價格泡沫問題或供給過剩問題。

而出現價量背離趨勢明顯的，便是北市房地產；也就是說，被大肆渲染的天價基本上是有行無市。建商不斷地拋出個案與片面的資訊，但對於實際成交的件數比例，卻每每以機密為由，沒有透露；使得市場資訊在建商的片面個案利多資訊及學者整體數據下紛擾不清，令實際想買賣房子的民眾困擾不已。

無論有多少人買，建商開出天價，乃是事實；早在去年第四季，台北市的房價-所得比例便已達到8.6倍，如今房價再漲，真不知道，這些天價的房子要賣給誰？台北市民若買不起，當然就想辦法賣給台商，賣完台商，再賣陸客。如今建商如此積極推動房地產賣陸客，要嘛就是台北市民與台商大都買得差不多了，再不然就是想要利用陸資話題，營造購屋榮景形象。但事實上，要開放陸資來台投資房地產，恐怕還有許多配套政策有待釐清與決定。

總統大選前，建商曾要求現任政府進一步開放陸資來台投資房地產的相關限制；主要訴求有四，分別是：取消陸資來台投資須檢附資金來源證明的規定；簡化來台投資個案審議流程，未來只須送地方政府審議即可；同意金融單位給予融資五成貸款；及建議政府比照一般外人來台居住限制，將陸客來台居留期限，由目前的一個月提升為六個月。

據媒體報導，現任政府基本上同意建商前三項訴求，並沒有同意陸客來台六個月的訴求；但建商不死心，仍積極向未來新政府請命。說實在的，建商的訴求，除了第二項簡化流程較單純外，其餘恐怕都還有商榷的餘地；其中，既是訴求「陸資」來台，當然對於資金來源便應有一定的查證，同時，對於銀行的貸款也應謹慎，否則，原來希望的是陸資來台，結果卻變成陸客用台灣資金玩台灣房地產。

另外，最離譜的訴求便是陸客來台停留時間延為六個月；因為這樣的訴求，就不再是單純的購屋問題而已，而是變相的居留及移民問題，台灣已經準備好允許中國大陸人民在台居住或變相移民嗎？但這卻是建商最重要的訴求，原因無他，倘若不這樣，陸客只能買無法住，陸資怎麼會有誘因購買台灣一般住宅，若不這樣，陸資當然只會買商辦大樓。

但我們看到所謂登陸的建商賣屋團，卻絕大部分是在賣一般住宅的建商；因此，可以推論這樣的賣屋團應該只是話題炒作的手法，目的還是在於趕快把房子賣給台灣人。況且未來所謂開放陸資來台投資房地產，到底只是開放來台買房子，還是也開放來台蓋房子、賣房子，也沒個定論。無論是對中國大陸企業人士的調查，還是日前博鰲論壇的中國大陸商務部長陳德銘，態度上，反倒是希望來台開發房地產及低價承做營建業務，可不是來台買房子。

就是在這樣房市資訊混亂及未來政策太多不確定的情形下，使得目前國內房地產價格隨人喊，即便喊過頭了也沒關係，反正未來陸資怎麼開放法，隨人怎麼說。我們認為，屋價多高，是否合理，只要買賣雙方同意，別人本無置喙餘地，但這必須是建立在買賣資訊對稱的基礎上。新政府辦公室應儘速說明未來陸資來台投資房地產開放政策原則，否則一再任由建商利用此話題炒作房價，實在不妥。

【2008/04/19 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/OPINION/OPI1/4306425.shtml

證照討論區 / 回應

林政鋒

房市起飛？ (2008/4/17 下午 02:37:34 )

話題》房市起飛？

【經濟日報╱林政鋒】 2008.04.17 03:29 am

歐美房地產市場泡沫化，尤其愛爾蘭、西班牙和英國過去十年房價暴漲，現在全都跌到谷底，台灣情況相反，豪宅競賽方興未艾，房價頻創新高，台灣房市真能自外全球走勢，一枝獨秀？

房地產跟股票一樣，都是「信心商品」，多數人認為該漲就會漲，認為會跌就真的下跌了。

有鑑於此，「炒量」、「炒價」成為房屋銷售熱門手法，近來「價格頻創新高」、「台商一次買十戶」、「銷售率破八成」等有關房市的報導不勝枚舉，看得潛在購屋者心慌意亂。

重點在，這些訊息多一面倒來自建商，如果欠缺公正權威的數據佐證，很可能是一場「球員兼裁判」的把戲，購屋者盡信不如不信。

類似情況不陌生，早期預售屋市場喜歡辦「工地秀」帶來人潮，銷售大廳不時傳來「售出」的歡呼聲，營造熱賣的氣氛對衝動型購屋者最有效，事後發現很多情況都不真實；人為墊高價格同樣不難，邀請人頭戶以天價簽約更是輕而易舉。

房價一坪多少，不是建商開了算，至少要有真正的成交紀錄支撐，而實際的成交價格很難一窺實情，一般人想了解建案銷售率不難，只要取得建物地號，到地政事務所調出過戶資料，就能對交易實情一覽無遺。

經濟繁榮房價上漲，全民皆受惠；如果因炒作造成房價上漲，只有少數炒作建商獲利，甚至可能醞釀房地產泡沫化的恐怖結局，全民都要共承苦果，絕非社會之福。

【2008/04/17 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN2/4303497.shtml

證照討論區 / 回應

udn watcher

Re:房市岌岌可危 (2008/4/14 上午 08:13:59 )

房市熱翻天該進場嗎？

【聯合報╱文／林韋任】 2008.04.11 04:01 am

台中房市看好，最近不少投資客大買豪宅。圖為台中八期豐樂公園。
圖／本報資料照片
總統大選後房地產市場熱，台商大舉進場，連藝人也選在此時加碼置產成為「房市星光幫」，但投資客已悄悄利用這一波行情解套出場，有人進場有人退場，想買房子的人選後還能進場嗎？

樂觀派看漲學者拉警報

樂觀派認為，選後購屋理由充分，房價上漲趨勢明顯、通膨引發購屋保值潮，加上房市開春後買氣回穩，預期在股市帶動下成為引爆點，住展房屋網總監陳韻如說，選後台灣房地產要走出內需、走向國際，對房價來說，「今年是一個起點」。

但學者普遍認為現在不是進場好時機，淡江大學產經系副教授莊孟翰擔心選後房價激情背後有泡沫化隱憂；玄奘大學財務金融學系副教授花敬群也提醒購屋人，「投資客都退場，現在買是價格最高點，自用的人還是再等等吧！」

學者表示，現在炒熱房市的話題真真假假，並不是每個案子在選後都大賣，案場買氣很旺的說法，已成為建商私底下自我調侃的玩笑話，有建商開玩笑說「買氣熱是喊出來的」，畢竟成交資料沒有完全透明，花敬群預估，今年第一季的營業額與成交量應該不會比去年第四季大太多。

選後看屋人潮一波波

花敬群認為，從各種角度觀察，開發業者、投資客心態上是在玩最後一把，對自住客來說，「現在進去有點太急」。他以選後台股為例，選後第一天盤中最高漲五百多點，但激情只有一日，房市不像股市那麼快速反應，「馬上」勝選的氣氛在選後是慢慢被渲染，但氣氛能持續多久，還是得再觀察。

不過看好選後房市的還是大有人在，陳韻如表示，幾個捷運站議題的個案都是人潮川流不息，連非假日都能占滿一半的接待中心，逐漸恢復到去年正常時期的人潮量，人潮回流顯示購屋信心逐漸恢復，即使股市有起有落，但民眾購屋意願已經陸續浮現。

購屋意願增強，從幾個調查可以看出來。選後永慶及北區房屋的調查都發現消費者心態明顯轉趨樂觀。北區房屋調查發現，有高達八成（82%）以上的民眾認為322到520是最佳購屋時機，有16%民眾認為520到兩岸直航發布後下手是最佳購屋時機，僅有2%民眾認為，兩岸直航後才是最佳買點。

預期兩岸三通助漲主因

永慶房仲網的選後購屋趨勢大調查也顯示，全台有超過六成的民眾認為未來半年是購屋好時機，高達八成三的民眾看漲未來三個月及未來一年的房價，調查發現，「兩岸三通」及「開放陸資來台置產」為一般民眾認為影響未來台灣房價上漲最主要的兩項因素，可見得一般民眾對於開放兩岸交通及經貿往來的高度期待。

雖然有學者出言警告，不過看好市場的仍不斷加碼進場，藝人在明星光環下購屋動作更受到注目，如最近市場傳聞綜藝天王胡瓜購入台中「聯聚怡和大廈」、知名主持人白冰冰購入「聯聚方庭大廈」，國劇名伶魏海敏買下公園、綠地最多的八期重劃區豐樂公園旁「聚合發先得月」，都成為選後最亮眼的「房市星光幫」。

從購屋心態分析，北區房屋調查發現，在總統大選後進場的民眾有六成以上是樂見台灣政局穩定、兩岸三通有望所以進場置產；其次依序是結婚、投資保值等因素。

【2008/04/11 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

chinatimes

老行庫警告小心台灣房貸風暴 (2008/4/13 下午 01:41:47 )

工商時報2008.04.13

【孫彬訓／台北報導】

    　老行庫的內部房地產報告近日透露，高成數房貸案明顯累積，開始擔心台灣出現房貸風暴！

    　行庫授信部門研究發現，警訊的來源有二：其一，目前台灣的全體銀行房貸餘額占GDP比重為四五％，世界排名第三，僅次於韓國六五％、英國四六％，比例過高已成為潛在性的風險；其二，一旦房價反轉，利率持續升高，優惠利率期限屆滿，違約率將會提高，「房貸風暴」來臨的不確定性相對提高。

    　報告內容中提到，台灣雖然沒有美國「次級房貸」之名，但銀行在承作房貸時，因利率未含不同信用價差，確實具有高風險房貸的事實。尤其以二○○四年到二○○六年，銀行大幅開放授信政策，以擴大房貸量最為明顯。

    　這些承作的部位已經累積不少「高成數房貸」，與美國的次級房貸有不少類似的地方，例如銀行放鬆授信政策，開放資金較弱、還款能力較差，以及不完整財務證明的借款人條件，甚至提高放款成數，推出「百分百房貸」或放寬鑑價標準，直接承認買賣價，都與美國次級房貸風暴釀成，有許多雷同之處。

    　建議，防範台灣房貸風暴，可以從供給面調節、需求面促進、健全房貸制度三方面著手。其中供給面調節方面，可以透過環評與建融審核促使供給面向下調節。

    　金融處理上則是放寬銀行業承受房貸抵押品處理期限與管理辦法。政府也可以比照美國成立房貸債權收購機構。

    　至於需求面促進的部份，行庫認為，包含利率政策的應用、自住型購屋的獎勵與優惠、加速都市更新計畫的推動與執行；而健全房貸制度，則是多利用專業不動產估價師鑑價以降低風險、鑑價資訊透明化、落實放款定價策略。

    　華南銀行研究報告中，則強調北部地區投資型購屋者大量退出市場，換屋及自住型客戶則等待合理價格，或選擇重劃區為首購標的，重劃區包含內湖（內湖五期）、南港（南港經貿園區）、及北縣板橋（板橋新板特區）、新莊（副都心計畫區）、三重（重陽重劃區）。

    　桃園地因餘屋仍多潛在問題較大，台中地區雖有港資來探路，但實質需求動向不明，高雄市因市場供給量大，整體銷售率呈現下跌現象。

證照討論區 / 回應

聯合報

中水和投資客見好就收 (2008/4/6 下午 01:57:02 )

解套行情？大戶一口氣出清50間

【聯合報╱記者林韋任／台北報導】 2008.04.06 03:17 am

三二九檔期預售屋喊燒，中古屋市場則有投資客利用「馬上行情」出清，台北房市投資大戶一口氣清五十間，入帳至少五億元；中永和某位代書前天一次簽下七、八十間待售案，投資客說：「有出價都好談」。

全國不動產董事長葉春智表示，投資客認為這一波是「周年慶解套行情」，因為去年三月房市走到一波高點，四月遇上美國次級房貸風暴，銀行緊縮房貸銀根，不少投資客慘遭套牢，很多案件從去年下半年起乏人問津，投資客等到怕，立委跟總統大選剛好提供兩波解套機會。

北區房屋表示，台北市某位黃姓投資客選後陸續出清四、五十間案件，以大安、信義及中山區的店面、住家為主，以平均總價至少一千萬元推估，這一波至少入帳五億元，但他手上還握有兩百間物件，堪稱「北市最大房市主力」，這次出清的房子不少進貨剛滿一年，馬英九勝選正好提供周年慶行情。

葉春智說，這一波房市信心回籠，過去很久沒人出價的案子也開始有人詢問，投資客也樂於成交，比較不堅持價格，主要是因為手上握太多案子沒動靜，資金不流通也不好，所以現在只要有出價都可以談，甚至還有投資客鼓勵房仲業者去收案件來賣。

葉春智表示，前幾天中永和就有一名代書幫投資客簽下七十間房子，以兩、三房格局為主，主要是投資客掌握機會換貨，把握機會能出就出。

房仲業者指出，中永和是投資客貨源較多的區域，有的店頭甚至有七、八成的案件被投資客碰過。葉春智說，最近中永和明顯感覺到不少投資客在去化手上的庫存。

北區房屋調查發現，選後北台灣的買盤有八成三是為自住，一成七是為投資，投資客退場，投資比率從過去最高三成銳減至一成七，讓現在買盤由實質需求推動，還有一部分是恐慌後市看漲的買盤，預料下半年、明年房價還有高點可期。

葉春智則說，這幾天買氣漲跌互見，房市整體信心面回溫，但要看屋主開價，只要不背離行情太多，買氣都還不錯。

【2008/04/06 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

莊子房師

房市噴出購屋要更冷靜 (2008/4/4 上午 09:20:14 )

【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.04.04 05:02 am

根據房仲業者統計，選後有超過六成的民眾認為未來半年是進場購屋的好時機；但值得注意的是，還是很多人覺得買不起房子，認為未來半年不是購屋好時機的比率，比立委選後大增了一倍；預期房價高漲，所得沒有相對成長情況下，還有一成三的民眾望屋興嘆，決定延後購屋時間。

淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，民眾面對高漲的房價，已經失去了購屋信心。但他也指出，民眾不需過度擔心房價飆漲而買不起房子，目前房市有能力繼續推升房價上漲的，只有特定區域豪宅，不至於對整體房價有太大影響。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，整體房市基本面並沒有改變，只是民眾信心增強，但激情過後，未來政策是否會使民眾預期落空，值得觀察，如果一般住宅產品開價過高反而會有行無市。

住商不動產研究室主任徐家馨指出，一般住宅還是要看市場供需，不可能只靠消息面無限上綱追價，三通帶動經濟活絡也是需要一段時間。

對於選後房市發燙，永慶房仲集團總經理廖本勝提醒，現在房市就像是股市一天漲500點的激情演出，這種噴出行情要小心，顯示消費者已經有不理性的行為，光有信心是沒有用的，民眾應該要更冷靜。

【2008/04/04 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

高力

過度抬價商用不動產有行無市 (2008/3/28 下午 02:01:05 )

過度抬價高力：商用不動產有行無市

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2008.03.28 04:35 am

英商高力國際董事總經理劉學龍昨（27）日指出，第一季商用不動產市場，外資並未買任何一案，顯示賣方過度樂觀哄抬價格；在賣方過度喊價情況下，短期內投資市場瀰漫觀望氣息，可能出現交易減緩、量縮價升，甚至有行無市情形。

高力國際公布第一季市場報告，由於適逢春節假期，租賃去化面積僅1,000餘坪，市場空置率由去年第四季的6.19%升至6.68%，預期第二季以後，在供給與需求穩定，空置率會持續下降。

劉學龍指出，新政府上台後，有助兩岸關係與政治情勢緩和，帶動經濟發展，未來三年，北市新完工辦公大樓供給量有限，兩岸經貿開放將帶動陸資來台設立據點及辦事處的需求，預期在2012年前，台北市辦公大樓將持續處於供不應求狀態，市場仍呈欣欣向榮。

值得注意的是，總統大選後，買賣雙方都看好台灣商用不動產後市，但並非所有等級大樓都具有漫天喊價的優勢。以第一季大型商用不動產成交案例新光銀行大樓、德意志內湖大樓與安泰登峰大樓為例，買方都是本土法人、壽險集團。

【2008/03/28 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4276951.shtml

證照討論區 / 回應

梁、黃

房市年中會回檔 (2008/3/28 下午 01:59:06 )

房市年初年尾旺年中會回檔

【經濟日報╱記者梁任瑋、黃啟菱／台北報導】 2008.03.28 04:35 am

今年329檔期價量創下近年新高，市場過熱疑慮浮現。信義房屋總經理薛健平昨（27）日表示，房市在520總統就職前是蜜月期，北市豪宅仍會熱賣，預估今年買氣年初與年尾最旺，年中則將回檔修正整理。

信義房屋昨天宣布，原副總經理周莊雲升任中國總管理處總經理後，企劃部執行協理遺缺由業務部執行協理陳文祥接任。

薛健平分析大選後的房市景氣，他指出，去年整體房市一度降溫，今年開春後由大台北高價產品首先傳出捷報，但總統大選後快速衝高的買氣，更讓學者憂心、業者戒慎恐懼，預估520後房市買氣會出現空窗期，讓建商推案步調兩極化。

建商認為，市場在520前將處於樂觀的氣氛，銷售率數字將是今年代銷市場觀察的重要指標，但建商仍看好豪宅價格，不急於銷售。

部分業者搶在大選前推案，搶搭這一波買氣，使今年北台灣329檔期的推案量創近年新高，案量最大的台北市，在產品及區域特性也呈現豪宅坪數大、換屋成主流、商務住宅夯及重劃區熱賣等四種趨勢。

但在美國次級房貸風暴影響下，國內銀行貸款態度趨嚴，一般首購族尚能負擔的套房產品，目前只有在非常地段或有極大未來性的區域，才有機會爭取到標準成數的房貸。代銷市場除了豪宅客層外，主要銷售對象只剩下換屋族群。

永慶豪宅事業部統計，近年台北市透天別墅因供給量每年只有百戶，一年交易量成長三成六。自SARS以來，五年累計成長幅度近七成，平均成交單價漲幅高達近五成二。

永慶豪宅事業部發言人葉國華表示，在開放陸資來台投資不動產與台商回流激勵下，台北市陽明山、天母、外雙溪等頂級透天別墅產品的詢問度相當高。

台北市頂級透天別墅透天產品供給有限，加上去年底市場盤整氣氛瀰漫，目前價格已略微回檔6%，現在是逢低進場布局的時候，預料在新政府三通時程與相關配套措施確立後，台北市頂級豪宅的透天別墅產品有機會大幅成長。

【2008/03/28 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4276949.shtml

證照討論區 / 回應

ginger chang

選後房市熱建商：半月蜜月期 (2008/3/27 下午 08:58:13 )

【聯合報╱記者陳培思／台北報導】 2008.03.27 04:00 am

由台商華僑領軍的選後房市滾燙，但新業建設總經理鍾尹堂認為，選後房市的慶祝行情大約將持續半個月，未來房市發展將回歸政策執行、經濟發展的基本面。

選後房市熱鬧滾滾，成交量遽增，選後周末看屋人潮更是擠滿幾個指標建案接待中心，買氣持續延燒到329檔期。

鍾尹堂指出，雖然出現看屋人潮，但其實新來的人很少出手，成交的大多是過去就在看屋，但保持觀望態度的消費者，選後決定進場。

他預期，房市的選後慶祝行情，可望分為三個波段：第一波段就是從322大選結果揭曉，大概維持兩周；接著就要等到520就職，還會有一陣熱潮；今年的噴出行情，會在新政府就緒後，更多的信心帶動更多成交，但至少要等半年以上。

北區房屋不動產首席總經理彭培業形容，過去兩季台灣房市如同洗三溫暖，受到次貸風暴澆了一盆冷水，而通膨壓力又為房市加溫，大選結果出爐等於燒開了水。

但他提醒，今年以來也只有不到5%上漲一到兩成，有25%還在盤旋準備要動，加起來也才三成看漲，只會在經濟聚落的優質區域。

基泰建設董事長陳世銘指出，面對通膨壓力大，未來兩年，貨幣購買力至少會減少20%，購買不動產相對具有保值性；但要注意的是，台灣大部分區域房屋已經有供過於求現象。

他說，往後三到四年間會有超過5000億元的餘屋會進入市場，在不是很景氣的市場裡，平均每年要消化掉3000億元的餘屋並不容易，未來五年整個市場都面臨消化餘屋的壓力，再加上四年多頭，平均房價已經漲了50%以上的房屋市場，回檔壓力大。

部分人士引頸期盼大陸人來台買房子，帶動台灣房地產，建築開發公會全聯會理事長王光祥表示，台灣不應該只期待大陸人是來買房子，而是要讓台灣成為世界進入大陸的平台，帶動整體經濟成長才是重點。

【2008/03/27 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

udn watcher

學者看房市泡沫化風險提高！ (2008/3/23 下午 09:49:00 )

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.03.23 04:02 pm

馬英九大勝，房地產市場多頭全面抬頭，不過學者提醒，國內房價已到高點，是不爭的事實，此一選舉結果提供市場炒作房價題材，泡沫化的風險更為提高，投資人最好還是應該保持審慎觀察。

政大教授張金鶚表示，國內房市走了四年多頭已到高點，房價所得比過高，景氣也不佳，供給則有過剩之餘，就價量來看，目前已明顯出現偏離。選舉結果讓大家對未來有期待，或許會掀起一波熱潮，但激情過後，一切仍得回到基本面。

【2008/03/23 聯合晚報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

黃教授

次級地段小心選後翻船 (2008/3/9 上午 08:49:41 )

工商時報2008.03.09

【蔡惠芳／台北報導】

    　隨著台北市中心的豪宅掀起一波全球台商回流的熱潮，加上外資、港資、陸資紛紛在商業不動產市場上投石問路，全台的房價也紛紛喊燒，最近台中市建商也喊出今年將推出每坪六○萬元的豪宅，高雄市也要超越每坪四○萬元，到處都想挑戰天價紀錄。不過學者專家指出，即使總統大選後兩岸政策大鬆綁，房價也是「有條件的」漲，有些非屬外資概念股的次級地段，基本面不會變好，反而要小心選後會利多出盡。

    　淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，「總統大選後新總統、新內閣上任，三通未必立刻通，但是陸資來台門檻一定鬆。」所以商辦市場一定很看好。

    　不過反觀住宅市場，莊孟翰直言，從立委選後就掀起一波喊漲風，這種現象並不健康，因為除了台北市、台中市精華地段的頂級豪宅，確實已有台商、外資和港資回流購屋外，有些都會區和地段的賣方，紛紛跟著漫天開價，「我很懷疑，不是政策一開放，什麼地段都會漲。」

    　台灣省建商公會聯合會理事長穆椿松也認為，現在很多人都喊漲、惜售，理由是「成本推動，需求拉動」，事實上房價是由市場決定、不是由成本決定。只有少數有品牌的建商、擁有Ａ級精華地段的賣方，能轉嫁快速攀升的建材成本和土地成本，開出區域天價。

    　住展雜誌研發長倪子仁指出，有些建商在最近鋼筋、水泥等營建成本大幅飆漲之下，把表價提高五％至一○％，不過卻使得買方客戶追不上房價攀升的速度，下訂的成交比只能維持在低檔盤旋。

    　政大地政系教授張金鶚指出，畢竟房地產景氣連續大漲了四年，有人會不清楚，房價是過高、還是偏低，不過在政策牛肉紛紛端出之際，「我倒是擔心餘屋的問題，尤其進入這兩三年來交屋潮高峰期，再加上很多投資客也都想趁著此時開始倒貨，獲利了結。」因此預期部分地段房價會面臨新一波供給所產生的隱憂。

證照討論區 / 回應

udn

看屋人潮增成交率仍低 (2008/3/7 下午 08:53:04 )

【聯合報╱記者林韋任／台北報導】 2008.03.07 04:50 am

建材飆漲，建設公司為反映成本試著調高表價，但市調業者發現，雖然2月看屋人潮比一月多出三成，不過房價調高，導致下訂、簽約的比率還是沒突破低檔。

根據住展雜誌統計，預售屋房價近幾年漲幅可觀，從92年下半年SARS之後，台北市預售屋從當時平均單價每坪40.4萬元漲到去年的61萬元，漲幅達61%；台北縣也從每坪18.5萬元，上漲到25.9萬元，漲幅也有40%。

隨著房價高漲、民眾所得沒有大幅增加下，去年10月到12月預售房市開始度小月，甚至有傳出某縣市一整個月只賣2戶。不過今年立委選舉後藍軍大勝、市場信心大振，加上新台幣升值，看屋人潮又開始回籠，台灣省建築開發公會理事長穆椿松說，今年1、2月看屋人潮是去年底的二、三倍。

不過預售房市是「看的人多、遲疑的人更多」，住展研發長倪子仁說，各工地的來人雖增加三成，但近期在鋼筋、水泥等營建成本大幅飆漲下，有些建商將表價提高了5%到10%，拉高的房價，也讓購屋者下訂的成交比還是維持在低檔。

業者表示，房地產市場要在總統大選後才會隨著「329檔」在推案量能與廣告量上有噴出行情，等選舉結果底定後，屆時房市人氣、買氣可望有更大幅度提升。

【2008/03/07 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

chinatimes

選後房市看多? 業者擔心泡沫化 (2008/3/7 下午 02:36:47 )

2008.03.07

【中時電子報巫彩蓮／台北報導】

建商押寶選後政策開放行情，喊多今年房市景氣，今（七）日淡大副教授莊孟翰出席「全國不動產管理論壇」指出，房價高漲民眾購買力並未跟上，造成去年法拍屋總案量逐季升高，自二○○四年以來近四年建照核發戶數達10萬戶以上，均高出每年平均8至9萬戶需求，未來餘屋去化的壓力升高，市場議價空間擴大，目前高房價的榮景，人為炒作成份相當高。

看好選後行情，建商大舉推案並發表看多未來房價表現的看法，因此吸引投資買盤進場卡位。莊孟翰分析，本波全球房市多頭循環自一九九七年開始，到二○○五年劃上句話，台灣則是自二○○三年SARS之後開始復甦，按景氣步驟二○○六年應告一段落，房市表現看回不回，直到去年下半年才明顯降溫，近期因陸資來台投資房地產的題材發酵，景氣似乎又開新啟動。

莊孟翰認為，台灣房市已經漲了四年，全國建照核發戶數均在10萬戶以上，超過每年8至9萬戶需求，民眾購買力並未跟上房價的漲幅，台北市房價年所得比攀高到9倍，同時去年法拍屋數量逐季的增加，全年法拍屋總量來到20萬5996戶，上述的數據透露出，房市已由賣方市場轉變為買方市場。

雖然房市需求透露出追價的疲態，惟指標性地區房價屢創新高，莊孟翰說，台北市土地具有閉鎖性，成本推升造成高房價的結果，建商在調漲預售房價時，亦不忽略市場議價空間擴大，即使豪宅市場也是一樣，如果房市是處在多頭的循環，並不會出現這種弔詭的現象。

仲量聯行總經理趙正義也持同樣的看法。他說明，按常理商辦的商品單價，應高於住宅，惟台灣卻反其道而行，以亞洲鄰近各國的房價表現，每坪的台幣價分別是，香港為200萬元、上海為51萬元、北京為31萬元，台北房價不見得比上海高，一旦市場出現所謂的「比價效應」，可能是泡沬化的開始。

證照討論區 / 回應

黃教授在黃石公園

房產業：今年房價可望漲10~20% (2008/3/5 上午 09:04:39 )

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.03.04 02:58 pm

馬英九表示當選後半年內鬆綁陸資來台，房地產業者認為，不用等到真正開放，房地產就會炒翻天；遠雄集團董事長趙藤雄表示，就房地產基本面來看，今年有5~10%的漲幅，如果半年內開放陸資來台，今年則可望加倍上漲10~20%。

北區房屋總經理彭培業表示，如果全面鬆綁，市場會像放在電磁爐開大火加一樣，不過，他認為一切還得看對岸態度，馬英九喊鬆綁，也要大陸放行才能來。

彭培業表示，如果馬英九當選，而且大陸資金也真的願意進入台灣，最大受惠的還是台北市商用不動產及豪宅，其次則是台中，主要是因為當地有三通直航效應，帶動陸資的挹注，如果北部和中部房價站起來，高雄就比較有機會維持房價水準。

永慶房屋總經理廖本勝則認為，雖然還沒選，但馬英九此一保証，對現在市場就有信心作用，他表示，立委選後房市熱度一直在增溫，都是在搶先卡位，322馬英九如果當選，根本不用等陸資真的來台，光是港資、華僑、台商資金殺回台灣，市場就會炒翻天。

至於受惠區塊及產品，廖本勝說，本來認為以台北市豪宅及商辦最好，但自一月以來，實際調查發現，郊區換屋產品也買氣也提振不少，買家則以台商為主，預料房地產市場將上揚，回國置產布局，是最主要的原因。

謝長廷稍早曾表示，如果陸資全面鬆綁會讓一般民眾更加買不起房子，對此遠雄集團副總蔡宗易表示，大陸資金來台初期一定以收益型商用不動產為主，其次則是豪宅，另外他認為規劃完善的新市鎮，會吸引台商進住，也會受惠，至於一般住宅，大陸資金初期不可能進場，市場也了解，一切仍得看供需面，影響不大。

【2008/03/04 聯合晚報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

張金二

房價信心指數再創新低 (2008/2/27 下午 12:59:59 )

【聯合晚報╱記者仝澤蓉/台北報導】 2008.02.26 03:00 pm

國土規劃及不動產資訊中心今天公布96年第四季住宅需求調查，房價信心指數83分，再創新低，顯示市場對於房價看法較悲觀，雖然對於未來一年信心分數達87分，但整體市場仍不樂觀。

下走態勢越來越明顯

住宅需求動向調查從91年第二季開始，去年第三季創新低，第四季持續下探，購屋者房價信心綜合分數由前一季的88分，下降為83分，連續兩季下滑到90分以下，顯示地產市場從去年第三季開始往下走的態勢越來越明顯。對於近3個月信心分數為78分，對於未來1年信心分數為87分，顯示購屋者預期一年後房價會提升，但由於分數仍低於100分，政大地政系教授張金鶚表示，對市場仍不宜太過樂觀。

張金鶚表示，除非市場有結構性變遷，否則未來信心分數要突然提升不容易，未來低於100分的機率仍高，市場可能繼續維持保守看法。至於目前如火如荼進行的總統大選，馬、謝兩人都有提到住宅政策，但是似乎對房地產市場沒有明顯提振作用。張金鶚認為，消費者購屋是理性的，需要長時間搜尋，並非一時的政見所能左右。

北市購屋負擔明顯下降

房價年所得比由7.2倍降為7倍，其中台北市從原先的9.9倍降為8.6倍，房貸支出占每月所得比36.5%，雖然台北市購屋負擔仍為全國最高，但是已經明顯下降，張金鶚表示，可能與本季投資者以及購買兩戶以上者比例增加，所購買產品以坪數較小、單價較低有關。

已購屋者平均購屋總價降為603萬8000元，平均單價為17萬7000元，平均面積為35.8坪。台北縣與桃竹縣市單身購屋者比率增加，23-25歲購屋者增加5%，儘管如此，還是有四成的受訪者自認買不起房子。

【2008/02/26 聯合晚報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

kgb

房仲業者的話，參考就好 (2008/2/24 下午 10:16:14 )

工商時報2008.02.19
需求仍大、位居首都、成本高漲北市預售屋還是能買
【李國煌／台北報導】

    　北市房價創新高，還能買嗎？房仲界人士說，可以買，原因有三，一、需求仍大於供給，二、土地、建材成本漲不停，三、全球經濟不明，首都地區房地產最保值。

    　中信房屋執行副總劉天仁指出，歷年來，房價下跌的因素主要有三，一、政策打壓，二、經濟蕭條，三、投資客殺出，目前看起來前二個因素都不存在。

    　第三個情況，或許個別房子會發生，但是，整體房市沒有投資客大舉出脫的現象，劉天仁說，景氣有起伏，但是，未來很長一段期間，北市房價不會回頭。

    　住商不動產人員說，房屋是否保值、能否增值，最重的是區域地段，以北市而言，只要買到合理價，北市房價有支撐，不用太擔心。

    　最怕在房市一片熱絡，房價一路走高的情勢下，強力追高，買在相對高點，不免被套牢，以一坪開價五十萬的預售屋而言，實際成交價可能落在四十萬到四十五萬，一坪相差五萬元。

    　一戶六十坪房子，總價相差三百萬元，對於買在四十萬、四十一萬的人而言，只要房市平穩，價格壓力不大，對於買在四十五萬元，甚至更高價格的人而言，大家遷入居住、互相談起買屋價格時，不免心中比較不舒服。

    　針對北市房地產，劉天仁說，只要不是短期間內，急著要轉手賣出的投資客，即使房價起伏，也只是影響房地產的帳面價值，不論自住、或是出租，還是可以利用。

    　即使短期間內，套在房價的相對高點，只要資金周轉沒問題，就不會有太大的壓力。

    　劉天仁說，買房子被套住，房子還可以自住、出租，不像股票、各式金融商品，一旦套在高點，價格可能回不來，持有期間也無法利用，總不能拿來展示、觀賞。

    　倒是，房地產界人士也提醒民眾，自住沒問題，自有資金充足，要投資也可以，如果是擴張信用、借錢買進，短期間就必須出脫的短線客，目前不宜介入。

證照討論區 / 回應

kgb

投信副總買預售屋，砍價15% (2008/2/24 下午 10:11:30 )

工商時報2008.02.19
北市預售屋平均55萬／坪
【李國煌】

    　儘管國際金融市場動盪，全球經濟景氣逐漸走緩，不過，物價上漲、建築成本上升、建商看好兩岸前景，台北市預售屋訂價一路上揚，二○○八以來，平均開價一坪五十五萬元，建商大開口，北市預售屋開價創歷年最高。

    　統計顯示，這五年來，北市預售屋平均開價，年年上升，去年平均每一坪開價，已衝高到五三．一萬元，今年開春以來，建商開價持續上漲，推案愈喊愈熱、價格愈開愈高。

    　比去年高出八％左右

    　信義房屋協理吳銘鴻說，今年二月，北市預售屋開價，繼續揚升，比去年又高出八％左右，平均每一坪的訂價，來到五十五萬元，這是歷年來的最高價。

    　像信義房屋代銷部門，本周將在南港推出一處預售屋工地，開始銷售，案主是大同公司、預售案名稱是明日世界，預計每坪開價八十萬元，創南港區域的新天價。

    　每坪百萬四處可見

    　另外，不少區域的預售屋開價也頻頻飆高，像北市大同區、萬華區一些預售屋，開價都飆上五十萬元，至於豪宅預售屋一坪開價上百萬元的案子，更是四處可見。

    　房地產界人士說，預售屋就像期貨，反應的是未來的價格，由於建商全力看好房市前景，推案銷售時，開價也一路往上調高。

    　建商看好三通利多

    　中信房屋人員指出，建商看好的房市利多，主要是北市可建土地愈來愈少，物價上漲、通膨壓力大，房地產將吸引追求保值的資金投入，以及二○○八年兩岸三通，對岸資金來台投資房地產的潛在利多。

    　另外，不少建商大打公共建設牌，包括捷運線的延伸、重大交通路線的通車，這些有利因素統統反應到現在的訂價。

    　吳銘鴻說，有些預售屋的價格，已經反應到二○一○年，利多全數實現的景況。

    　北市預售屋開價，起伏明顯，民國七十八、七十九年，台股衝上一萬二千點、全台房市最熱絡時期，北市預售屋開價，平均一坪在三三．六萬元，隨著景氣走緩，開價跌到三十萬左右。

    　民國九十年，建商推出的預售屋，平均每坪開價走升到三八．五萬左右，但是，到了九十一年，因為大環境不佳，一度下跌到三十三萬元一帶。

    　這五年來，房市恢復景氣，建商愈來愈大開口，北市預售屋開價，逐年攀高，每坪開價從三十六萬左右，一路喊到五十萬以上。

    　成交價可相差二十％

    　不過，開價和實際成交價，差距明顯，永慶房屋豪宅事業部經理葉國華說，目前，預售屋開價和實際成交價之間，相差十五％到二十％不等。

    　像北市景美一處預售工地，鄰近總統候選人馬英九的住家，建商開出的價格是一坪四十八萬元，近日，一位前投信副總經理前往購買經過比價、殺價，實際成交價是四十一萬元。

    　這位副總經理說，大部分人一生當中，購屋次數很少，大多是房地產的門外漢，預售屋價格漫天喊，買方如果沒有事先做功課，代銷公司一開價，價格殺得不深就成交，或許被當凱子，不能不注意。

證照討論區 / 回應

伍擇元

八大建商，積極看多房地產 (2008/2/12 上午 08:27:12 )

工商時報2008.02.12
八大建商推案1800億
【蔡惠芳／台北報導】

    　建築業看好二○○八年農曆開春後的房市買氣，總統大選後市場將回歸基本面緩步走揚，包括國泰、遠雄、鄉林、宏普、基泰、長虹、華固、興富發等八家建設公司，二○○八年至少將推案達一八○○億元以上，不但可望囊括全年市場規模的六分之一，也打破這些公司歷年來的推案金額。

    　從立委選舉藍軍大勝後，不少建商對於二○○八年農曆新春之後的房市，就出現「慶祝行情」的預期心理，根據最新的調查發現，不少公司全年推案目標將挑戰歷年來的新高。

    　其中遠雄企業團二○○八年推案目標已訂出五五○億元的高標，北市縣都已重兵部署中，是歷年來最大量，顯示出對今年房市買氣的信心度。國泰建設甫訂出全年新推一○○至一一○億元的目標，主力放在北市、中市精華地段。鄉林建設二○○八也信心滿滿，訂出台北、台中總共三五○億元的案量，也創下創辦三十年來之最。另外，宏普今年目標推出一○○億元以上；基泰今年也預計推案二○○億元；長虹也集中在內湖、天母等精華地區推案，手中準備二○○億元大展身手；華固從二○○六至二○○八年已連三年目標推案一○○億元，今年將重心放在南港、內湖；至於興富發也至少推案二五○億元，以台北市、台中市為主。

    　各家建商推案會破歷年紀錄，除建照核發速度被延後至今年外，地價提高後，自然使得推案出來的售價也屢屢創區內新高。

    　國建總經理張清櫆表示，二○○八年房市並沒有看壞理由，總統大選後一切都回歸基本面，未來市場不再是齊漲齊跌，購屋客戶也非常理性，市場仍有可為。

    　基泰建設總經理馮先勉表示，市場量大不是問題，只要建商產品作好差異化，就足以創造新市場需求。

    　建築業看好二○○八年農曆開春後的房市買氣，總統大選後市場將回歸基本面緩步走揚，包括國泰、遠雄、鄉林、宏普、基泰、長虹、華固、興富發等八家建設公司，二○○八年至少將推案達一八○○億元以上，不但可望囊括全年市場規模的六分之一，也打破這些公司歷年來的推案金額。

證照討論區 / 回應

黃教授

花敬群比張金餓更看不懂房市後勢 (2008/2/1 下午 12:57:38 )

工商時報2008.01.31
房市高檔下修恐休養調整
【蔡惠芳／台北報導】

    　在股市持續震盪，銀行緊縮投資客房貸的政策衝擊下，台灣房地產市場連續兩季都處於盤整格局，使得二○○八年房市整體景氣正面臨「高檔下修」的考驗，學者專家開始警告：二○○八年房市有可能會進入另一波休養調整期，不能掉以輕心，要擔心未來是否會出現「餘屋深化」問題。

    　國立政大台灣不動產研究中心、政大地政系教授張金鶚昨（卅）日在主持國泰房地產指數二○○七第四季季報時提出警語，全台的新推預售案市場正呈現「價量俱穩」格局，銷售率持續明顯衰退，議價空間逐步拉大，這是連續四年的房市多頭復甦期以來，首度出現的停滯狀態。

    　張金鶚指出，從價、量各個指標來觀察，這一波復甦期儼然有進入強弩之末之勢，復甦的動能大減。令人擔心的是，現在台灣房市又即將進入交屋高峰期，未來餘屋量將是持續釋出，銀行預料也會採取適當的擔保債權措施；尤其，現在美國次貸風暴籠罩全球之際，台灣是不能倖免於外的，經濟動能不如以往是可預見的，所以，二○○八年國內房市很可能進入休養調整期；直到內部供需調節到相對穩定的狀態，總體經濟環境更穩定，房市才會出現比較明顯的上攻力道。

    　玄奘大學教授花敬群表示，從二○○七年房市表現來看，目前房市已出現一些結構性的變化，例如：豪宅效應淡化、政治左右房市買氣，都使得有些人認為二○○八年不論是誰當選總統，未來是否要再持續持有資產，產生無法判斷的窘境，讓人很難預測究竟二○○八年的房市走勢。

    　不過，花敬群提醒建商，現在是必須居高思危的時候，因為景氣會不會反轉，還不能斷定；不過，建商手中必須要開始累積現金，才是重要策略，當然還是有很多建商現在手中抱著很多土地，到時候如果景氣反轉了、就開始面臨資金、貸款利息壓力的時候。

證照討論區 / 回應

udn watcher

法拍屋一年內激增1.3萬戶 (2008/1/25 上午 07:47:05 )

【聯合報╱記者林韋任、陳培思／台北報導】 2008.01.25 03:20 am

房貸利率走高，加上兩年前大量推出的「百分百房貸」寬限期陸續到期，全台被法拍的房子一年內增加近1萬3千戶，去年底法拍總案數達56942戶。

就各縣市分析，高雄法拍屋案量達7,193件最高，其次是台南的6,822件，雲林5,794件、彰化5,314件、台中5,216件分居3、4、5名，台北市有2,598件。

永慶房屋總經理葉凌棋說，法拍屋大增的關鍵是利率，央行連續14次升息，壓垮部分高槓桿操作的投資客；第二個關鍵是寬限期到了，過去有些自用族用5%自備款就買屋，貸款額度高，現在付不出來就斷頭了。

法拍屋是房地產市場的便宜貨，現在總案量增加，平均拍次也拉長，一改過去不到三拍人人搶著要的熱況，去年初的2.743拍拉長到2.859拍。

葉凌棋說，今年起買法拍屋六戶以上視為營業行為，要課營業稅，讓部分投資客縮手，三間大型的代標公司甚至驚傳倒閉。

透明房訊社長吳廷芳說，受到升息與寬限到期的影響，去年法拍屋案量確實呈現上揚，想找便宜房子的人是進場撿便宜的機會，近來有不少人搶進大同區，民權西路到台北車站一帶的法拍案都很搶手。

北區房屋不動產研究室副總謝萬雄說，想從法拍屋中撿便宜，要先設法了解標的物資訊，例如裝潢、建材、區位、交通等，除了標的物外，附加價值是獲利真正來源。

雖然法拍屋比市價便宜，但淡江大學產經系副教授莊孟翰不建議盲目搶進，他指出，今年預售案的交屋量相當大，很快就會有許多成屋釋出，在供給量大的地區，不需要再搶進法拍屋，可以等市場價格下來後，再進場買成屋。

吳廷芳提醒想買法拍的人，法拍屋要在得標後七天內補足屋款，多數銀行不提供代墊款，如果沒有充足資金，不宜冒險投標，如果透過代標公司轉介銀行貸款，第一個月要付出比一般房貸高出好幾倍的高額利率，建議先跟親戚借款較好。

葉凌棋說，一般消費者沒有標法拍屋的經驗，買法拍要冒很大風險，包括不當占用的問題，買到海砂、輻射凶宅等，法拍屋有很多是市場上賣不掉的瑕疵屋，隱含的風險很高。

【2008/01/25 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

udn watcher

套房打通，就不會被套了? (2008/1/7 下午 04:41:14 )

房仲業：長期投資的別貿然殺出

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.01.07 03:03 pm

受銀行緊縮房貸影響，套房市場急轉直下，不少投資人慘遭套牢。房仲業者表示，如果能夠「兩戶打通」，把套房變兩房，就能解套，如果資金調度已有問題，最好抱持「少賠為賺」觀念，認賠殺低求售，免得全軍覆沒。

至於如果當初取得成本低，或原本就準備長期投資的，這時也不要釋出市場湊熱鬧，可採取以租養貸，未來景氣好時，轉手仍有獲利機會。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，兩戶打通變一戶，是現在最好的脫困方式，投資人如果同一層樓買好幾戶，就把緊臨的兩戶、甚至三戶打通，合併成一戶，讓室內坪數 (非權狀坪數)，能超過15坪以上，變成兩房空間。

徐佳馨說，如果自己只有一戶，也可找鄰居同為天涯「套牢」人，一起合作，至於門牌合併問題，則可以請代書代為處理。

【2008/01/07 聯合晚報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

udn watcher

房投資客好冷的冬天 (2008/1/7 下午 04:33:22 )

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.01.07 03:03 pm

撐了大半年，套房投資客開始撐不下去，有人認賠求售，有人拜託房仲賣，除了給正常佣金還另外給獎金；還有人因求售不得，利息又付不出來，只好眼睜睜看著30多間房子被銀行拿走法拍，這波榮景所賺的1000多萬元，一夕歸零。

但這恐怕還不是最壞，房仲業說，由於94年間多家銀行推出的百分百房貸，今年起進入房貸寬限期到期高峰，當年貸得多，現在就得面臨驚人的本息攤還，貸款人如負擔不起，不是進一步賤售，就是丟給銀行法拍，情況還會更為惡化。

全國不動產董事長葉春智說，套房本來是國內房市「當紅炸子雞」，但去年4月學界發出套房警訊，大型行庫接著緊縮套房貸款成數，從原先的九成一下子降到五、六成後，不到幾個月，套房就變成了「票房毒藥」。

北區房屋企研室研究員邱太火宣說，去年第三季，大台北地區投資客開始大量「倒貨」，但接手乏力，市場賣壓沉重。初期投資客多還抱著想賺一手的心態，眼見情況不妙，第四季開價快速下修，只求保本，不過仍然去化困難。

以北縣來說，這幾年套房推案量較大的淡水，據永慶不動產紅樹林加盟店長胡宇軒表示，目前回跌約一成；另外板橋一帶，區域房仲業表示，已交屋的「巨蛋」一般套房，甚至有人急售下殺到一坪14萬元，幾乎是回到94年的價格。

台北市區情況比較好，住商不動產仁愛光復盟加盟店經理洪永發說，目前市區套房跌幅只在5~10%，看起來還好，不過洪永發說，加上仲介費用、房貸利息，投資人至少虧損一成。

問題還在於即便認賠，現在也不一定能夠脫手。洪永發說，目前台北市套房月租以1.6~1.8萬元最普遍，一間認賠100萬元，以600萬求售，換算租金投報率也只有3%，不會有包租客想接手；而對自住客而言，愈降愈低的貸款成數，則是最大障礙，目前市區也只有六成，總價600萬元，自備款就要240萬元，門檻實在太高。

北縣也傳出有一些投資客，以拉高仲介費用方式，請房仲幫忙「解套」，但業者多使不上力，「結局」很慘。住商不動產華城店長蘇昌偉說，當地有一位投資客，兩年前以50萬元起家，專做套房，一年內買進賣出高達五、六十戶，至少賺了1000萬以上。

但這波套房風暴，這位投資客沒有當機立斷，拖到年底，由於一個月利息就要7、80萬元，終於撐不下去，最近手上30多間套房全部被銀行拿走，不但前年所賺的1000多萬全吐出來，連本錢50萬也賠了進去，兩年心血化為烏有。

【2008/01/07 聯合晚報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

謝迷

批馬讓北市房價高漲　謝端青年住屋政策 (2008/1/7 下午 02:58:04 )

2008.01.07

【中時電子報盧素梅／台北報導】

民進黨總統提名人謝長廷今（七）日推出「一六八（一路發）青年住屋政策」，主張利用國公有土地大量興建青年住宅及公共住宅，出租給二十五歲以上的年輕人，前兩年租金打六折、後兩年租金打八折，以減輕年輕人的租屋負擔，但一生只能享受一次。

謝長廷上午在在台北一○一地下一樓廣場公布「一六八青年住屋政策」，民進黨立委候選人羅文嘉、田欣、高建智、徐國勇都到場為謝長廷的政策背書。謝長廷指出，馬英九「拚經濟」，是很空泛、抽象、錯誤的方向，現在人民的痛苦就是買不起房屋、找不到工作及物價高漲等，他主張的「幸福經濟」，就是要去除人民的痛苦，所以他當總統後，要讓沒有房屋的人有房屋住，沒有工作的人有工作做。

他指出，現在台北市的屋價很高，都是國民黨總統提名人馬英九在擔任台北市長任內所造成，以現在的高房價，一個月就算是薪水五、六萬的年輕人，也得要不吃不喝不繳稅，二十八年之後才能買到一間三十坪的房屋。月薪八萬元的兩夫妻，若想要購買間三十坪的房子，因為台北市平均房價要一千五百四十萬元，所以每個月光是償還貸款，就要交給銀行五萬元。

謝長廷說，如果馬英九當總統，台北市一坪可能要一百萬元才買得到，屆時月薪十萬元的年輕人，等於要一年不吃不喝、不繳稅才能買到一坪，中產階段將會變成新貧。他說，因為年輕人在台北市覺得沒希望，所以去年年輕人流失到外縣市的有一萬四千人。

謝長廷並抨擊馬英九因為出身權貴，過慣享受生活，不了解基層民眾的生活，無法想像人民要用薪水買第一間房屋很困難。他說，雖然有些人因房價高而賺錢，但是台北市的房價高，是台商、港商、陸資來買的結果，如果有一天他們不買，台北市的房價就會泡沫化。

證照討論區 / 回應

udn watcher

房市房語》既期待又怕受傷害 (2008/1/2 下午 05:44:33 )

【經濟日報╱黃啟菱】 2008.01.02 04:32 am

今年房市表現將會如何？我是「既期待，又怕受傷害」。台灣房市基本面仍佳，但不確定因素實在太多，導致房市如股市一般，表現受委屈。總統大選後，情勢可望明朗化，房市有機會再走多頭。

去年下半年以來，房市多空訊息紛雜，實際成交量萎縮不少。造成看屋人潮減少、買氣鈍化的主要原因，不外乎受到政治等不確定因素影響。

所幸備受各界關切的馬英九案，結果已在日前出爐，政治不確定因素少了一個，現在就等立委與總統大選結束，一切塵埃落定，房市可望正向發展，尤其是預售市場，預期在329檔期有機會爆量噴出。

據統計，去年全台成屋移轉件數，每個月仍有3萬件左右，全年總移轉件數則在36萬至40萬件間，雖較過去幾年稍有減少，但主因是投資客退場，實質換屋、首購需求卻依舊存在。

目前市場觀望氣氛濃厚，已有建商延遲推案；不過一般預料，總統大選之後，無論結果如何，房市都將回歸基本面，預售推案量應會瞬間爆出，光是信義房屋旗下代銷事業部門，329檔期的案量就已達80億至100億元。

展望今年，部分地區房市仍將具支撐，房價甚至有上漲空間，如台北市精華區，尤其是南港、大同、萬華近來題材多多，而板橋房價也相對紮實。

不過，推案量較大的地區則較「危險」，建議購屋人應謹慎，例如台北的汐止、淡水、林口、三峽等地區，房價有可能出現下滑風險。

【2008/01/02 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

趙藤雄

房市利多：選舉沒惡步！ (2007/12/29 上午 11:51:04 )

馬案無罪》趙藤雄：選舉沒奧步房市利多

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2007.12.29 02:59 am

馬英九二審宣判無罪後，上市的營建類股近半數衝上漲停板收市。北區房屋總經理彭培業昨（28）日表示，這項消息只有心理面的效果，不代表房市會一飛沖天，房地產景氣能否復甦，關鍵在於明年總統選舉結果，以及各區域房市的供給量、公共建設與交通便捷性。

遠雄集團董事長趙藤雄表示，判決結果出爐「至少社會不會亂」，希望現在到明年總統選舉前，不要再出現任何「奧步」，才是房市的利多。

彭培業昨天和幕僚緊盯馬英九案判決結果，他認為目前房市仍呈現多空交戰局面，已經延續四年多的房市榮景能否持續，還是要看明年3月總統選舉後，政府的兩岸政策如何定調。

【2007/12/29 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN2/4158570.shtml

證照討論區 / 回應

梁任瑋

Re:房市岌岌可危 (2007/12/29 上午 11:21:18 )

房市續亮黃藍燈業界趨悲觀

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2007.12.29 03:10 am

內政部建築研究所昨（28）日公布今年第三季房地產景氣指標，房市景氣燈號連續二季亮黃藍燈，其中領先指標已三季呈現下滑，顯示景氣略呈衰退。除了建商還看好明年第一季房市景氣，業界看壞的比例超過五成，又以金融機構對景氣最悲觀。

建研所昨天公布景氣對策訊號綜合判斷分數為10分，相當於92年SARS期間顯示的訊號，其中住宅使用率、建照執照面積及新推案單價都和上季相同，但土地交易量明顯下滑，顯示建商對後勢轉趨保守，不再積極搶地。

內政部建築研究所何明錦所長表示，第三季亮黃藍燈，顯示景氣略呈衰退。領先指標綜合指數為102.46，較上季下降0.21%，屬於穩定狀態。同時指標綜合指數為101.78，較上季下降1.85%，變動較為明顯。

這項調查在11月進行，數據顯示，各類廠商對已過去的第三季市場，高達六成六認為市場轉壞，而且不分南北，全面性不樂觀。

政大地政系教授張金鶚表示，明年第一季市場只有建設公司比較看好，五成認為持平，二成八認為會變壞，其他包括房仲、代銷、營造廠，有六到七成認為轉壞，金融機構最悲觀，沒人看好，認為會轉壞的則高達七成七。

北區房屋總經理彭培業表示，他並不驚訝建研所公布的數字，因為今年下半年金融機構對消費性貸款縮手，油價上揚墊高房價成本，加上近日大選當前，政局紛擾，短期利空造成房價在高檔盤旋，只要選舉過後就會回歸供需、公共建設基本面。

【記者洪凱音／台北報導】遠雄企業團董事長趙藤雄昨（28）日預估，台灣房地產最壞的時刻已經過去了，台灣房價在未來五到十年，每年有5%到10%的上漲機會。

趙藤雄昨參加2008年經濟景氣研討會時指出，若能開放大陸人士來台觀光，增加客運、貨運便捷化，將有可能吸引台商及外資投資觀光與不動產產業，台灣房價才有可能更上層樓。

【2007/12/29 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4158582.shtml

證照討論區 / 回應

黃教授

現在只剩建商還看好未來08第一季的房市 (2007/12/28 下午 06:44:43 )

房市持續走滑下修更明顯

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2007.12.28 03:13 pm

房市景氣持續走滑，內政部建研所上午公布房市景氣動向調查，第三季景氣對策訊號判斷分數又比上季少了一分，已連續兩季出現衰退的黃藍燈，其中領先指標已連續三季下滑，同時指標更在第三季大幅下挫，負責調查的政大教授張金鶚表示，國內房市下修趨勢更為明顯，未來不樂觀。

建研所上午公布的景氣對策訊號綜合判斷分數為10分，相當於92年SARS期間顯示的訊號，其中住宅使用率、建照執照面積及新推案單價都和上季相同，但土地交易量明顯下滑，這顯示建商本身也已轉趨保守，不再積極搶地。

這項調查在上月間進行，數據顯示，各類廠商對已過去的第三季市場，高達六成六認為市場轉壞，而且不分南北，全面性不樂觀。至於對明年第一季市場看法，只有建設公司比較好，五成認為持平，二成八認為會變壞，其他包括房仲、代銷、營造廠，有六到七成認為轉壞，金融機構最悲觀，沒人看好，認為會轉壞的則高達七成七。

建研所同時針對銀行緊縮小套房放款、美國次級房貸風暴等情況，進行調查，認為負面影響的，均高達八成。比較令人意外的是，市場普遍認為，油價物價飆升，在通膨陰影下，會刺激民眾買房以求財富保值，但調查顯示，建設公司和代銷、房仲均高達六成認為對房市有負面影響。

對此，張金鶚認為，物價如果大幅上漲，發生通膨危機時，民眾確會尋求保值投資工具，對房市有利的，但如果上漲幅度不夠急，不夠大，卻是代表購買力下滑，這項原本被市場認為有利的因素，實際上呈現的是負面利空。張金鶚表示，這項調查中最值得注意是領先指標，是預期三季後的市場，領先指標已三季呈現下滑，第三季綜合指數為102.46，又下滑0.21%，顯示到了明年第二季以後市場依舊不太樂觀，而這已是大選以後。

【2007/12/28 聯合晚報】 @ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

lust, caution

賣方看到五根停板，還是殺出中古屋 (2007/12/23 上午 07:46:13 )

北市中古屋開價50萬砍到65折

【聯合報╱記者林韋任、陳培思／台北報導】 2007.12.21 04:01 am

房價信心創新低，買方觀望殺價狠，賣方調高價格因應殺價招數，導致開價與成交價價差拉大。台北市11月中古屋平均開價逼近每坪50萬元新高，但平均成交價僅32.5萬，一坪砍了17.3萬元才成交，等於打65折成交，價差也創下今年新高。

永慶房仲比對各縣市平均成交價格及網路平均開價，發現11月房市信心創新低，開價與成交價差擴大，最明顯的是台北市，今年1月到11月價差高達每坪12.1萬元；台北縣最低，平均價差僅1.9萬元。

永慶房仲集團總經理廖本勝建議賣方降低售價，提高物件詢問度，才能增加成交機會。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮也說，近來台股表現不佳、大環境經濟疲弱，都導致買方「再等等看」的心態，賣方則在預售案比價心態下開價偏高，例如認為預售屋一坪開到100萬，中古屋50萬也不為過，結果「等嘸人」。不過開高價的物件通常不會成交，成交案議價空間約一成。

廖本勝說，不少新婚、首購族看到北市高房價後，轉向北縣新興重劃區下手，由於自住客較不受房市利空消息影響，年底前利空消息反而壓低投資客賣方售價，開價與成交價價差縮小，也有助北縣中古屋房市轉趨活絡。

台中地區買方心態也愈來愈保守，平均成交單價維持9萬元上下。廖本勝說，買方握有價格絕對主動權，自住型可多方比價。

高雄「總統官邸南移」題材退燒，今年來網路平均開價起伏不大，維持在11萬到12萬元左右，平均成交單價也在9萬元上下遊走，業者認為，明年隨著高捷通車，高市中古屋可望價量上揚。

【2007/12/21 聯合報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

利多王

親共人士自己想撿便宜，一直在唱衰台灣房市，真要不得！ (2007/12/19 下午 04:55:26 )

陸客來台買屋擬開放貸款

【經濟日報╱記者何孟奎、劉煥彥／台北報導】 2007.12.19 03:20 am

陸委會主委陳明通昨（18）日表示，陸委會已與金管會、中央銀行等財經部會討論，修法開放大陸人士來台購買不動產可向我方銀行貸款，並取消現行法規要求大陸人士來台購買不動產需說明資金來源的限制。

陸委會強調，政府朝這個方向規劃研議，目前尚未定案。

現行法令開放大陸人民來台購買房地產，但陸客在台置產必須申報資金來源。因此一旦開放陸客來台購買不動產不僅不用說明資金來源，且可向台灣的銀行貸款，在政策上將是一大突破，對台灣房地產市場也是一大利多。

無黨籍立委林為洲日前在立法院提案修改兩岸人民關係條例第69條，要將現行的大陸人民來台購買不動產，需得到政府許可後才可購買的制度，改為不需政府許可就能購買。這個法案獲得朝野立委連署，原定本月13日排入內政委員會議程。

但本會期所剩時間不多，法案即使在內政委員會通過，尚須進行二讀與三讀程序，難以在本會期通過，林為洲在陳明通建議下，取消將法案排入議程，改由林為洲赴陸委會與陳明通當面討論。林為洲昨天即與陳明通碰面，討論此案。

【2007/12/19 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN2/4144484.shtml

證照討論區 / 回應

chinatimes

中古屋急凍北市創20個月新低價 (2007/12/19 上午 08:55:54 )

工商時報2007.12.19
【李國煌／台北報導】

    　股市重挫、全球景氣趨緩衝擊，台灣房市行情也受拖累，依據統計，全台首善的台北市，十二月分中古屋成交價，從高點起算，一年下跌近十四％，一坪下跌約五萬元，創二十個月來最低價，市況慘澹。

    　依據永慶房屋統計，今年第四季以來，台北市中古屋成交行情由盛轉衰，每坪價格從三十七萬一路下滑，到了十一月分，價格已經掉到每坪三十二萬五千元左右。

    　十二月以來，全球金融局勢動盪不安，股市大幅走低，台股外有經濟趨緩衝擊，內有政局動盪夾攻，行情一路重挫。

    　影響所及，房市買氣急挫，台北市中古屋成交價持續走低，依據永慶房屋統計，十二月以來，每坪平均成交價格掉落到三十二．三萬左右，和去年底高點、一坪三十七萬四千元相比，重跌近十四％。

    　這也是近二年來，北市中古屋成交價的最低價格，十二月進場買進北市中古屋的民眾，所買到的房屋價格，和九十五年第一季的價格相近。

    　房地產界人士說，今年來，房地產行情劇烈變化，幅度之大，近五年來僅見，其中，台北市房價起伏更是明顯。

    　而且，在股市大跌的衝擊下，少數押房子、借錢買股票的投資人虧損頗大，急售的案子陸續出籠，出現資金壓力沉重的投資人殺價求售的情況。

    　永慶房屋近日一項調查顯示，六成以上的受訪者認為，股市、房市行情相互連動，股票不好、房市行情也會被拖累。

    　金融情勢動盪，台北市各地區中，信義房屋協理呂信銓說，以北投、文山等市郊區域，以及大同、萬華等老舊地區，衝擊較大。

    　中信房屋經理江龍名說，北投少數地段的房子，價格甚至掉到SARS期間的價位，幾乎打回原形。

    　台股一路重挫，賣方壓力大，買方資金也吃緊，江龍名說，市場已有買方付了斡旋金、談妥價格以後，因為股票大跌、無法籌足屋款，要求延後付款。

    　至於中正、大安、信義等市中心精華區，影響較小，另外，捷運沿線、場站周邊房地產，以及重大建設開發案的地段，房產行情相對平穩。

    　至於台北市的豪宅市場，受到的影響更小，呂信銓說，因為買方多是大陸、香港、新加坡台商，以及企業主、超高所得人士，對這個客層而言，北市豪宅漲幅，比香港、新加坡、倫敦、上海還小，像上海房市，在宏觀調控緊縮小，今年一到十一月，房價還上漲十五％，在整體房市低迷的環境中，豪宅市場一枝獨秀。

證照討論區 / 回應

理財周刊

不再受騙！房仲業不會告訴你的計算公式 (2007/12/6 下午 01:37:11 )

2007.12.06

文／衷柏宣
更多詳細內容，請見本期理財周刊
本期《理財周刊》雜誌封面

近年，看到新聞都說，「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說，其實是便宜的，所以，與國際上其他都市相比，台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法，可是，如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生)，或者你可以問一問比較年長的人，在過去的20年期間，有沒有聽過這樣的說法？
「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔，價錢差多少？

一個不能夠出口的商品，是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想，你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」，搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排，能值多少錢？答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。

為什麼不能也賣175萬元？因為「湯臣一品」在中國上海市，是一個國際級大都市的精華地段，面對的是黃浦江，擁有最難得的View(景觀)，而放在大直的水岸第一排，面對的是基隆河，比起黃浦江，基隆河算什麼呢？

再換個角度來看，把仁愛路最貴的「帝寶」個案，搬到上海「湯臣一品」的相同位置，「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。可是，「帝寶」所在地是台灣的仁愛路，這幾年行情好，它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元，可是，房地產的人士都知道，在房市不景氣的時候，「帝寶」每坪70幾萬元的價格也賣過。所以，房地產的價格是跟所在區域的行情相比較，拿到世界上去比，很多條件不一樣，是無法比較的。

合理房價的計算方法

所以，當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高，台灣房地產價格還有「比價」空間的時候，你可以好心的告訴建商，要他把房子搬到那個地方去賣，可以賺比較多的錢。把不能輸出或移動的房地產產品，拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較，是不能夠相提並論的。這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地段，充其量也只是每坪40萬元的行情，若是搬到高雄的精華地段，價格恐怕剩下每坪30萬元是一樣的道理。

房地產的「合理」價位，一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較，這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的，不過，記住一件事，預售價格很多是創造出來的，通常會比區域合理房價還要高一些，因此，以區域內新成屋的交易價格為參考依舊，是比較準確的，而這個所謂的新成屋交易行情，指的都是1年以內的新屋。

裝潢要考慮到購屋成本裡面
另外，在計算合理成屋房價時，還必須考慮產品是否經過加工，所謂的加工，指的是「房屋有沒有經過重新裝潢」，這樣的價格是不一樣的。一個10年中古屋，通常在轉手交易之後，新購入的屋主，都會重新裝潢，以目前物價飛漲的情況來看，每1坪的裝潢費用起碼要用4萬元來估算，把裝潢費用加進去之後，才是你實際的購屋成本。

所以，如果在計算中古屋的合理價格之後，還必須看看標的物是不是有重新裝潢過，有裝潢與沒裝潢的產品，在銷售單價、總價上，是有不同的。舉例來說，1戶屋齡10年，權狀坪數30坪的電梯大樓，經過計算的合理房屋單價應該是每坪50萬元，但是這戶房屋有重新裝潢過，而你看過之後也很滿意他的裝潢，不過，對方要賣的單價卻是每坪58萬元，你就可以知道，他把裝潢的錢加價灌在總價裡面。

所以，買房子的時候，就可以反其道的去殺價，上面那個例子的房屋轉手開出銷售總價為1740萬元(58萬元×30坪)，儘管你算出的合理價位是每坪50萬元，總價應該是1500萬元，加上120萬元的裝潢，所以，合理的成交總價應該是1620萬元，在談價格的時候，可以從先砍10％的1566萬元談起，慢慢的與房屋仲介、屋主談價格。

買屋！房價先砍10％，對嗎？

至於都沒有裝潢的房子，中間談價差的技巧與訣竅就更為複雜，根據經驗法則，通常房屋仲介開出來的價格，總有10~15％的議價空間，在餘屋供應量大的地區，這個百分比還會更高，房地產景氣好的時候，議價空間自然比較少，但是，現階段的房地產景氣並沒有很好，已經開始從景氣高峰下滑，所以，議價空間是可以談的。

永慶房仲集團總經理廖本勝分析，第3季全台購屋民眾普遍不看好進場購屋時機，並且小幅看跌未來房價，未來唯有賣方調低售價，才能有助於市場擴量發展，否則房市高檔量縮格局將持續維持。

以10月份永慶房仲集團成交狀況來看，廖本勝指出，目前大台北地區房價有開始走軟趨勢，過去賣方主導的市場在今年10月份開始出現轉變，房價在歷經「高檔量縮」之後，第3季高達54.3％民眾不認同未來半年是購屋好時機，買賣雙方在價格上彼此僵持格局逐漸打破，再加上央行升息及金融機構限制、縮減房屋貸款核貸成數影響下，首購族縮手，讓成交量下滑，賣方價格開始鬆動，房價略顯疲態。

證照討論區 / 回應

危入市

Re:房市岌岌可危 (2007/11/30 下午 02:25:13 )

謹記
把握危機入市
的黃金法則

證照討論區 / 回應

udn watcher

購屋者信心比SARS時還糟 (2007/11/29 下午 10:37:42 )

【記者林淑媛、黃啟菱／台北報導】

第三季住宅需求動向調查27日公布，整體購屋者房價綜合信心分數跌至88分，台北市信心分數降到91.31分，雙雙創下五年來新低，甚至比SARS時期糟糕。但高雄縣市的綜合信心分數達107.37分，表現突出。

住商不動產總經理林倩分析，高雄目前有捷運通車題材加持，因此不少人看好高雄後市，但這尚未反映在實際的成交狀況上。近日全台的房市交投都趨於冷清，高雄也不例外。11月全台成交量恐創下今年2月以來的新低、較5月萎縮三成。

由經建會委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心所做的調查指出，第三季整體購屋者房價信心綜合分數為88分，比SARS期間的90.82分還低，也較第二季大減12.9分，是五年來的新低點。民眾信心不足，恐將成為房市逆轉的先期指標。

主持調查計畫的政大地政系教授張金鶚表示，所得停滯、房價過高及銀行利率走高，都削弱民眾的購屋能力，連帶使房價信心分數跌至谷底。市場上也開始出現議價空間拉大、買氣不振等現象，顯示房市供需與價量，正在調整。

其中，台北市房價屢創新高，民眾信心卻持續下降。第三季北市綜合信心分數為91.31分，房價所得比更連續兩季達9.9倍，想買間台北市的房屋，得不吃不喝十年。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，「台北居、大不易」，大台北人口已開始大量流動；根據內政部統計，今年以來台北市人口淨移出達1.1萬多人，是全國人口外移最嚴重的地方，近八年來外移人數更接近10萬人。

【2007/11/28 經濟日報】

證照討論區 / 回應

pop up the bubble

張金鶚 vs. 賴正鎰 (2007/11/27 下午 07:35:32 )

2007.11.27
唱衰房市何其沈重！

【中時電子報巫彩蓮／新聞分析】

經建會第三季台灣住宅需求動向調查顯示，購屋者房價綜合分數掉到87.89分，創下該項調查五年多新低，透露出房地產景氣走弱的警訊，為了避免讓外界有「唱衰」的聯想，記者會主持單位由經建會，換成財團法人性質的國土規劃及不動產資訊中心，相關數據評論均由政大教授張金鶚出面，與會學者、相關人員避之唯恐不及，因為稍有不慎，可能被歸為「唱衰」派。
「台灣住宅需求動向調查」係由經建會委託國土規劃及不動產資訊中心調查，過去都是由經建會出面召開記者會，今年第二季並未公開舉行記者會，而是以直接上網公布方式為之，所公佈購屋者房價綜合分數由106分下滑到100分，房價指標性區域台北市首度跌破100分，來到97分。

上述的數據透露出房市景氣恐由盛轉疲。惟經建會不公開直接上網作法，引發了政府單位數據「報喜不報憂」的爭議，結果數據一公佈，引來部份建商的不滿，鄉林董事長賴正鎰反嗆說，學者問卷調查對象不透明，跑出來的相關統計數據失真，若是學者唱衰房市景氣，讓消費者錯失了房價後市看漲，購屋的好時機，學者要負責。

唱衰的標籤，的確造成寒蟬效應。今（二十七）日國土規劃及不動產資訊中心首度舉行第三季台灣住宅需求動向調查記者會，與會人士包括了國土規劃及不動產資訊中心董事長張元旭、台大建築與城鄉研究所兼任教授華昌宜等人士參與，被詢及相關評論，口徑一致地由主持計劃的張金鶚發言。

華昌宜僅補充說明：「數據為事實的表現，信心分數下滑不見得與看空劃上等號，房市表現還是得看基本面。」

張金鶚坦承，對於唱衰房市景氣一說，的確讓他承受不小的壓力，主持內政部建築研究所「房地產景氣動向調查」十年，以及經建會「台灣住宅需求動向調查」五年，使用的方法一致，不斷增加調查的樣本數，就是為讓調查的數據更為精準反映現狀。

張金鶚強調，相關調查的呈現是厚厚一疊的圖表資料，並不是業者所提供二、三張簡單的新聞資料，調查的數據沒有所謂立場預測，其目的是為了資訊更為透明化。

證照討論區 / 回應

馮先勉博士

房地產目前並沒有泡沫化的現象 (2007/11/27 上午 09:54:39 )

最焦新聞／2007.11.27
房地產會泡沫化？

最近關於房地產是否泡沫化的各種聲音，爭執的十分熱鬧，
有些學者不斷地發出房地產可能面臨泡沫化的警訊，
政府及銀行也開始用各種手段抽銀根，
而部份推案量大的建設公司董事長，則不斷地透過媒體放出房地產絕對沒有泡沫化的訊息。
到底真實情況如何？
以及投資人要如何在意見混亂的環境中賺到錢，
以下三點是判斷的秘訣。

【文／馮先勉博士　基泰建設總經理】
【欲閱讀更多精采文章，請看本期《住展》雜誌】
《住展》雜誌封面

泡沫化一：要清楚什麼是泡沫化

所謂外行看熱鬧，內行看門道，「泡沫化」其實只是一個抽象的名詞，一般所謂的泡沫化，是指因為「價超所值」，導致「財富」不見了！

因此，如果不先清楚財富的「主體」，則只是口水戰而已。就投資角度而言，泡沫化的主體大約可分為二類，分別是：商品價值泡沫化、與個人財富泡沫化，現在分別說明如下：首先，是所謂的「商品價值泡沫化」，指的是「商品市場」不見了，例如伊朗市場，當皇帝被推翻後，就泡沫了；例如緬甸與泰國市場，當軍事統治後，就泡沫了；例如黑膠唱片市場，當CD出現後就泡沫了；例如手帕市場，當抽取式衛生紙出現後就泡沫了…。

這些例子說明了，如果市場需求快速萎縮或是因替代品出現，使得消費者對於某些商品的需求萎縮、消失，該項商品的價值就泡沫化了。

就台灣目前的房地產市場而言，其市場需求並未快速消失，其替代品亦並未出現，那有所謂的泡沫化問題呢？

即使現在正紅的股票市場，也只不過吸引了一些資金的移轉，當股價衝剌到萬點以上時，資金終要撤離的（除非套牢其內無法抽離）；如以商品的角度觀察，有些地區的房屋是有超額供給的情形，但也有許多地區的土地仍處於供不應求的狀況；如以區位的角度觀察，在台灣大部分的次級城市地區，雖然需求較弱，但在一級城市部分，需求仍然強勁。

因此，雖然不同商品，不同地區會有差異，但這種差異現象，對任何一種商品而言，都是如此，故並無所謂的商品價值泡沫化情況。

其二，是所謂的「個人財富泡沫化」，指的是個人所擁有的「財富」不見了；例如，判斷錯誤投資了某公司股票，結果因該公司經營不善，股票成了壁紙，所有財富一夕化為烏有。

例如，以高融資購買股票或期貨，當價格產生大幅度的震盪，融資公司強迫斷頭，使所有財富一夕化為烏有；例如，以高財務槓桿購買房地產，當銀行緊縮銀根，導致財務週轉困難，不得不殺價求售，如果售價不足清償融資，則被銀行強制拍賣，不但所有財富一夕化為烏有，還會背負一身債務（此種惡行只有台灣才會發生）。

投資必有風險準備

類似的例子，只因為投資商品的價格變動，超出投資人原先樂觀預期，導致個人財務能力無法負擔，遂造成個人財富在一夕之間泡沫化。

就某些外行人的觀點，常將投資房地產導致個人財富的泡沫化，歸咎於市場的泡沫化，顯然是將範圍擴大了些。

因為，只要是投資就有風險，任何商品的市場價格都必然會有變動，有人看多，有人看空，才有市場。但當投資決策一下，則須願賭服輸，豈可輸了就怪市場泡沫？或是發現可能會輸就叫市場泡沫？這顯然是對投資行為缺乏基本的認識。當我們知道所謂的泡沫化至少包含：商品價值泡沫化、與個人財富泡沫化的不同情況時，顯然不應該只籠統地，不負責任地發出市場泡沫化的意見。

因為，那種做法反而會傷害大多數的投資人，而應該站在投資人的角度，協助其找出可以獲利的方法。以下即是在上述二種泡沫化情況下的獲利模式。

泡沫化二：商品價值的獲利模式

目前，以房地產市場而言，台灣比不上大陸，東部比不上西部，南部比不上北部，次級城市比不上一級城市，這是真實的現象，在這種現象中，投資人要如何獲利呢？個人認為要分二點觀察：

其一，是房地產相對於其他投資商品的狀態。

就目前的市場環境觀察，不是房地產市場好不好的問題，而是要將錢放在那裡的問題？錢放在美國，美金匯率是否安全？錢放在BVI（免稅天堂），是否有獲利性？錢放在中國，匯出與使用是否方便？如果都不行，錢只好放在台灣！

但要放在那裡？定存？利率不到二％；股票？隨時會有套牢風險；基金？跌時有份，漲時有限；創業？百分之九十在二年內會失敗；還有什麼地方可放？

對台灣的大多數投資人而言，房地產仍是目前最安全的選擇，這也是為什麼台灣地區房屋自有率已超過百分之八十五，人們還是不斷地購買房屋，以及每次國有財產局標售土地，許多得標者都是私人（打敗建設及保險公司）的最主要原因，因為，房地產是在可選擇的投資商品中的最佳選擇。

以大博小風險較低

其二，是個人財務能力的狀態。

當房地產的價格隨著市場供需關係而不斷攀高的同時，投資房地產獲利已經逐漸不是小額投資人的機會了，這是市場的現實。

每個人都知道，投資原油可以賺錢，也知道投資賭場、投資軍火的利潤甚高，但為何不去投資呢？

因為，那些市場同樣也不是小額投資人的機會。

就投資市場而言，當一個市場愈成熟，以小博大的機會就愈小，它會變成一個以大賺小的無風險投資狀態。

例如，許多債券市場中的套利行為，雖然利差甚小，但沒有風險！

只是必須要用二套，甚至更多套的資金（通常是幾百萬甚至幾千萬元美金，同時投入），因為它成熟，獲利模式已穩定，故誰擁有大量的資金，即可區隔競爭者並主宰市場。

這種現象在製造業亦是屢見不鮮，例如台灣最有名的晶片代工廠，也是因為產業成熟，它必須以極大的產能設備投資，賺取風險甚小的微薄利潤，但全世界任何一家資金不足的公司都無法進入與其競爭。

這種現象就是成熟市場的特徵。如以這種角度觀察，台灣的房地產市場已經逐漸進入成熟階段（除了政府法規水準的落後），對於這個市場，如果資金能力不足，是不容易獲利的。

富人投資愈賺愈多

我們可以看到許多資金充足的金控、壽險公司，甚至外資，挾其龐大的資金能力，以極高的價格，在最好的區位上攻城掠地，他們是將眼光看到十年、二十年甚至更長的時間。他們當然知道在台灣的房地產市場不但不會泡沫。相反地，其價格趨勢還「必然」是愈來愈向上，因此，他們大膽的加碼投資，不但風險極低，還必然獲利，這就是它們的獲利模式。

這種獲利模式會影響到什麼人呢？傳統的建設公司或個人公司受到的衝擊就極大，他們通常都以極高的財務槓桿，希望在極短的時間裡能夠出售獲利。

這種獲利模式，在原料（土地）價格愈來愈高的市場中，就變得風險愈來愈大，因為他們必須同時面對市場（房屋銷售）風險與財務風險，只要市場銷售稍有不順，或是財務週轉未如預期順利，就會發生週轉不靈的倒閉。

更可怕的是，這些可能讓他們發生倒閉風險的二大罩門都掌握在其競爭者（金控公司）的手裡；一方面它們可以透過旗下銀行抽其銀根；另一方面它們還可以透過所資助的學者專家或媒體不斷放出市場泡沫化的訊息，在這種不公平競爭環境下的競爭，其風險之大，可見一斑。

就財務能力已大於個人投資者甚多的建設公司尚且如此，財務能力更差的個人投資者，自然風險更高。

世界上百分之六十以上的最富有者，都與投資房地產有關，但他們多數不是因投資房地產致富，而是富了以後才投資房地產，然後更富。

這些都在在說明了，小額投資人是不易在成熟市場中賺到大錢的。

因此，可以獲得二個結論：一是台灣的房地產市場，長期而言，不但沒有泡沫化問題，反而有必然看漲的趨勢；二是如果想在房地產市場獲利，就必須先讓自己在財務上穩健（立於不敗之地），否則容易未蒙其利，先受其害。

泡沫化三：個人財富的獲利模式

任何投資，買高賣低就會賠錢；賣高買低就會賺錢，這是每一個人都知道的道理，但用到自己身上時，為什麼卻往往都是追高殺低的結果呢？主要原因有三：

一種是所投資的商品不具有長期性。

例如：有人投資未上市公司股票、有人投資茶葉、有人投資石頭，有人投資創投公司。

投資人也知道他們所投資的這些商品或公司通常都不具有長期性，所有投資可能在一夕間化為泡沫，血本無歸。因此，一有風吹草動，先跑為妙，即使賠本也要殺出。

台灣目前及在可看見的未來，已發生通貨膨脹的情況，是沒有爭議的。

當通貨膨脹發生時，那一種投資商品是最具有吸引力的呢？答案是：只要是人力所無法增加其供給量，而又是人們所需要的東西，則不但具有保值性，更具有創價性。

在今年所看到的世界環境中，石油、黃金、各種礦產、甚至糧食、水產都成為人們投資的焦點，價格紛紛屢創新高，可是大部份類似的商品都因缺乏長期保存性，所以期貨的炒作遠熱於現貨，因為到了「現貨」就等於價值實現，必須獲利了結。

只有具有可以儲存特性的商品，才有長期保值及創價性，所以，稀有金屬（如黃金等）與土地是在通貨膨脹時期，同時具有期貨與現貨投資價值的商品，這也是這一波世界性通貨膨脹浪潮中，大家所追逐的焦點。

全球性的通貨膨脹才剛開始，雖然會持續多久無法預測，但一、二年內不會結束，已為必然。

掌握趨勢才能賺錢

因此，如果還有人看著世界性房地產價格都在屢創新高時，還在認為房地產已有泡沫化的現象，基本上，是對趨勢的了解不充足。

所有類似觀點都以美國房市泡沫化為依據，要知道，真正投資賺的是趨勢錢，所有投資機構都將最大的心力花在確定「趨勢」的走向上，如果趨勢確定了，只有標的與地區的選擇，怎麼還可以引用不適投資地區的例子，干擾投資行為呢？第二種原因是喜歡進進出出。

覺得自己存在的價值在於自己是「動物」，所以有「我動故我在」的習慣，沒有常常看看盤，進出一下，就覺得沒有存在的感覺，所謂滾石不生苔，短期進出即可獲利者，多為投機之財，風險自高，具有這些特性的人，因為進出是重點，賺賠其次。

因此，只要聽到有什麼市場動靜，即使賠錢也會殺出；為什麼景氣時期也有人賠錢，不景氣時期也有人賺錢？重點不在「景氣與否」而在「趨勢」是否掌握。

世界上許多富有者，賺到最多錢的投資，往往是在人們認為最不景氣或最泡沫化的時期。

因此，掌握趨勢，而不是判斷泡沫化，才能賺到大錢。

選擇增值與安全產品

在「大國崛起」中，曾提到荷蘭人投資荷蘭東印度公司時，十年未分股利，但當開始分配股利後，是數以十、百倍的金錢獲利，不瞭解趨勢而盲目判斷泡沫化是不容易獲得大利的。

大家想想，以台灣目前的房地產環境而言，如果有二個人，一個人是手中已有房地產想迅速脫手賣掉的人，另一個是準備現在進場投資房地產的人，三年後回頭看，那一個人會賺到錢？現在急著脫手的人，不但價格不易賣高，也等於退出了市場；相對地，現在準備進場的人，不但價格可能滿意，而且產品及地點都可細心挑選。

大家千萬不要忘記，過去許多賺到房地產錢的人，大都是當年別人叫他趕快賣時，因賣不掉只好留下來的，但後來甚少有後悔的。（只有賣掉的人才在後悔）

但更重要的是，趨勢掌握到了，也不是就可以亂選產品與地區（如投資美國房市），關於如何選擇增值潛力高及安全性高產品的方法，在前幾期的文章中已有較多的說明，讀者可自行參考，就不贅述了。

第三種原因是了解自己的財務壓力。

有些投資者用高的財務槓桿投資，有些投資人是投資時預計沒有資金調度問題，可是一當其他投資發生變化，導致一時無法週轉，只好賠錢賣出。

在財務操作上有一個重要的鐵則是，不要用短期資金進行長期投資，因為風險極高，失敗率極大，往往未見其利，已先被斷頭。

上述的三種人，都是不適合投資房地產的人（事實上是什麼投資標的都不適合），這些人，往往將其賠錢的原因歸咎於市場價格的波動。

錯了，他們賠錢的真正原因是：亂動、躁動、與無能力動，這三種人最會被市場上所謂「名嘴」影響。結果，賠了錢就怪泡沫化。

其實，所有的商品市場其價格的漲跌本是常態，除了供需關係外，還有無數種原因會影響價格，怎麼可以將成敗焦點放在一時的價格波動上呢？

投資，尤其是房地產投資，賺的是趨勢財，不是投機財，必須看準趨勢，慎選商品，糧草充足，才可戰無不勝，攻無不克。

大家想想，許多外資在台灣投資賺了許多錢，他們會隨價格起舞嗎？價格低，反是投資點，價格高，正是獲利時，這才是投資！

只有外行人才花時間預測價格，真正的投資者永遠是在準備，準備知識（獲利模式）、準備子彈（錢）、準備進入（選擇進入點），進入後就靜待獲利，笑著看著一群本土人在爭執著泡沫化與否？和景氣燈是什麼顏色的問題。

投資與戰爭相似，都是要極為慎重的事，尤其是房地產投資，不但金額大，而且被影響的範圍甚廣，千萬不可等閒視之。

因為它具有極特別的性質；稀有、不可移動、不會消失、又是人類的必需品，所以沒有泡沫化的機會，即使遭到毀滅性的衝擊，如：戰爭、瘟疫、核彈爆炸、地震走山、都還會復原，而別的投資商品，只要受到上述事件十分之一的衝擊，就可能泡沫化了，這是商品特品，因此，對房地產投資，尤其是台灣的房地產，投資人要清楚的了解其本質，否則就是浪費了這種投資商品，還是去投資別的商品吧！

綜而言之，相對於其他商品，台灣房地產目前並沒有泡沫化的現象，反而還有保值與增值的潛力，只是隨著價格的攀高，對商品的選擇要謹慎。只要能夠真正瞭解房地產的投資特性，保證您能高枕無憂，祝大家投資順利！

http://news.chinatimes.com/2007Cti/2007Cti-Focus/2007Cti-Focus-Print/0,4640,9611270121%200%200%20092706%200,00.html

證照討論區 / 回應

udn watcher

台北店面慘跌每坪94萬→82萬 (2007/11/17 下午 10:08:43 )

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2007.11.17 02:36 pm

物價漲、租金漲、生意卻下滑，店家苦哈哈，房仲業調查，大台北地區店面不但空置率節節升高，行情也開始走跌。北市店面第3季平均成交價每坪94.7萬元，但10月份已重跌至82.3萬元。北縣也慘，從年初跌到現在，跌幅已達2成3。

行情急速下挫，讓市場瀰漫憂心氛圍，不過據統計，和去年1~10月同期比較，整體成交量僅約減少一成，顯示仍有不少人看好後市，逢低承接，房仲業認為，目前尚未有陷入崩盤的立即危機。

永慶房屋店面經理李元鳳表示，大台北店面市場這三年交投熱絡，年報酬率能維持一定水準的產品，行情一路上揚，但每轉手一次就翻漲數成，也墊高了投資成本，投資人為維持投報率，租金行情不斷漲高。

信心崩物價漲生意一落千丈

截至去年，店家都還能撐得住，但今年以來，對景氣悲觀加上物價急漲，重擊消費信心，民眾能省則省，不少店家生意一落千丈，乾脆退租，店面空置率明顯提高。

住商不動產調查即顯示，大台北地區一級商圈空置率雖仍維持3~8%之間，但租方更換頻率增高，獲利能力不高的店家，紛紛出局；二級商圈空置率則大幅提高，內湖商圈從8%上升為12%，天母商圈現空置率更達20%。

在空置率不斷升高下，店面行情開始回跌。永慶房仲集團最新統計，台北縣店面平均成交行情一路下跌，今年第一季每坪56.8萬元，第二季55.3萬元，第三季51.6萬元，10月更是急跌到43.6萬，10個月來跌幅已達2成3。

前3季強勁 10月幾乎打回原點

台北市店面今年前三季則仍呈現強勁上揚走勢，第一季為平均單價80.3萬元，第二季91.5萬元，第三季攀升到94.7萬元，逼近百萬大關，但10月份出現急跌，平均單價跌回82.3萬元，幾乎打回今年年初原點。

李元鳳認為，店面投資人對陸客來台觀光政策解禁過度期待，是店面行情急速堆高的主因。不過，他認為賣方調整價格，可使買賣雙方價差縮小，對市場活絡反而是正面幫助，但關鍵仍在明年年初立委及總統選舉，若新政府能全力提振景氣，將可使店面市場交易恢復以往的熱絡榮景。

【2007/11/17 聯合晚報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

chinatimes

張金鶚：投資客若退場房市恐泡沫化 (2007/11/13 上午 12:28:10 )

工商時報2007.11.10

【蔡惠芳／台北報導】

    　政大地政系教授張金鶚表示，近年來可發現很多投資客大多是一人購買多戶，一旦資金週轉壓力漸增，套利空間縮小，自備款、和資金成本都必須提高，一旦撐不住、勢必將面臨被迫斷頭殺出。這恐怕會繼卡奴之後，出現背負多戶房貸的屋奴，值得政府好好面對問題。

    　張金鶚教授表示，從下半年以來可發現，全台市場是往下走的，相信投資、投機客紛紛退場，是一大原因。未來房價怎麼走？就要看投資投機客的資金壓力如何，如果資金壓力大、勢必要斷頭退出，屆時骨牌效應才會出現，房價應有修正的空間。

    　張金鶚指出，值得一提的是，現在銀行都有危機意識，傳出可能緊縮投資客貸款額度到六成，這種現象以前也有，因為很多人都要求賣方配合作「假合約」，以向銀行貸出較多的貸款。因此銀行也開始對於大型建案的房貸，趨於謹慎。

    　淡江大學產業經濟系教授莊孟翰不但擔心投資客減少、買氣轉弱；更憂心投資投機客快速退場後，所帶來的潛在賣壓。

    　莊孟翰直指，有三大指標要密切觀察如何影響明年房價。第一，交屋高峰期要來臨，但近兩年市場上投資客佔比有五成以上，他們通常都是「一人買多戶」，交屋後怎麼辦？第二，豪宅還有很多沒賣完，像宏盛「帝寶」，晚上還有很多戶是沒亮燈的。第三，下半年以來很多投資投機客的角色，已從「買方」變成「賣方」，泡沫化危機，一觸即發。

    　面對今年以來台北市豪宅價格還是不斷創新高，學者對此更深表憂慮。張金鶚強調，泡沬化隱憂會更加劇，整個局面看起來，簡直是「一頭熱」，他預期明年房地產市產將會出現極大危機。因此他呼籲投資客不要錯判情勢，以為房價還有不斷上揚的空間，輕易進場投資。

    　另外學者也觀察到，部分區域房價過熱，也是另一個潛在危機。玄奘大學公共事務管理學系系主任花敬群表示，第三季供給熱、但需求面明顯降溫，從推案地區結構來看，很多都會區都集中於少數區域，例如台北縣林口、淡水等；至於台中市，也有三分之二案量集中在西屯區，局部區域供給過熱，也令人擔憂。

證照討論區 / 回應

住展雜誌

房地產沒有泡沫化 (2007/11/7 下午 03:35:17 )

本文作者為股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士

2007 / 11 / 07 星期三 15:13

最近關於房地產是否泡沫化的各種聲音，爭執的十分熱鬧，有些學者不斷地發出房地產可能面臨泡沫化的警訊，政府及銀行也開始用各種手段抽銀根，而部份推案量大的建設公司董事長，則不斷地透過媒體放出房地產絕對沒有泡沫化的訊息。到底真實情況如何？以及投資人要如何在意見混亂的環境中賺到錢，以下三點是判斷的秘訣。
※泡沫化一：要清楚什麼是泡沫化

所謂外行看熱鬧，內行看門道，「泡沫化」其實只是一個抽象的名詞，一般所謂的泡沫化，是指因為「價超所值」，導致「財富」不見了！

因此，如果不先清楚財富的「主體」，則只是口水戰而已。就投資角度而言，泡沫化的主體大約可分為二類，分別是：商品價值泡沫化、與個人財富泡沫化，現在分別說明如下：

首先，是所謂的「商品價值泡沫化」，指的是「商品市場」不見了，例如伊朗市場，當皇帝被推翻後，就泡沫了；例如緬甸與泰國市場，當軍事統治後，就泡沫了；例如黑膠唱片市場，當CD出現後就泡沫了；例如手帕市場，當抽取式衛生紙出現後就泡沫了…。

這些例子說明了，如果市場需求快速萎縮或是因替代品出現，使得消費者對於某些商品的需求萎縮、消失，該項商品的價值就泡沫化了。

就台灣目前的房地產市場而言，其市場需求並未快速消失，其替代品亦並未出現，那有所謂的泡沫化問題呢？即使現在正紅的股票市場，也只不過吸引了一些資金的移轉，當股價衝剌到萬點以上時，資金終要撤離的（除非套牢其內無法抽離）；如以商品的角度觀察，有些地區的房屋是有超額供給的情形，但也有釵h地區的土地仍處於供不應求的狀況；如以區位的角度觀察，在台灣大部分的次級城市地區，雖然需求較弱，但在一級城市部分，需求仍然強勁。

因此，雖然不同商品，不同地區會有差異，但這種差異現象，對任何一種商品而言，都是如此，故並無所謂的商品價值泡沫化情況。

其二，是所謂的「個人財富泡沫化」，指的是個人所擁有的「財富」不見了；例如，判斷錯誤投資了某公司股票，結果因該公司經營不善，股票成了壁紙，所有財富一夕化為烏有。

例如，以高融資購買股票或期貨，當價格產生大幅度的震盪，融資公司強迫斷頭，使所有財富一夕化為烏有；例如，以高財務槓桿購買房地產，當銀行緊縮銀根，導致財務週轉困難，不得不殺價求售，如果售價不足清償融資，則被銀行強制拍賣，不但所有財富一夕化為烏有，還會背負一身債務（此種惡行只有台灣才會發生）。※投資必有風險準備

類似的例子，只因為投資商品的價格變動，超出投資人原先樂觀預期，導致個人財務能力無法負擔，遂造成個人財富在一夕之間泡沫化。

就某些外行人的觀點，常將投資房地產導致個人財富的泡沫化，歸咎於市場的泡沫化，顯然是將範圍擴大了些。

因為，只要是投資就有風險，任何商品的市場價格都必然會有變動，有人看多，有人看空，才有市場。但當投資決策一下，則須願賭服輸，豈可輸了就怪市場泡沫？或是發現可能會輸就叫市場泡沫？這顯然是對投資行為缺乏基本的認識。

當我們知道所謂的泡沫化至少包含：商品價值泡沫化、與個人財富泡沫化的不同情況時，顯然不應該只籠統地，不負責任地發出市場泡沫化的意見。

因為，那種做法反而會傷害大多數的投資人，而應該站在投資人的角度，協助其找出可以獲利的方法。以下即是在上述二種泡沫化情況下的獲利模式。

※泡沫化二：商品價值的獲利模式

目前，以房地產市場而言，台灣比不上大陸，東部比不上西部，南部比不上北部，次級城市比不上一級城市，這是真實的現象，在這種現象中，投資人要如何獲利呢？個人認為要分二點觀察：

其一，是房地產相對於其他投資商品的狀態。

就目前的市場環境觀察，不是房地產市場好不好的問題，而是要將錢放在那裡的問題？錢放在美國，美金匯率是否安全？錢放在BVI（免稅天堂），是否有獲利性？錢放在中國，匯出與使用是否方便？如果都不行，錢只好放在台灣！

但要放在那裡？定存？利率不到二％；股票？隨時會有套牢風險；基金？跌時有份，漲時有限；創業？百分之九十在二年內會失敗；還有什麼地方可放？

對台灣的大多數投資人而言，房地產仍是目前最安全的選擇，這也是為什麼台灣地區房屋自有率已超過百分之八十五，人們還是不斷地購買房屋，以及每次國有財產局標售土地，釵h得標者都是私人（打敗建設及保險公司）的最主要原因，因為，房地產是在可選擇的投資商品中的最佳選擇。

※以大博小風險較低

其二，是個人財務能力的狀態。

當房地產的價格隨著市場供需關係而不斷攀高的同時，投資房地產獲利已經逐漸不是小額投資人的機會了，這是市場的現實。

每個人都知道，投資原油可以賺錢，也知道投資賭場、投資軍火的利潤甚高，但為何不去投資呢？

因為，那些市場同樣也不是小額投資人的機會。

就投資市場而言，當一個市場愈成熟，以小博大的機會就愈小，它會變成一個以大賺小的無風險投資狀態。

例如，釵h債券市場中的套利行為，雖然利差甚小，但沒有風險！

只是必須要用二套，甚至更多套的資金（通常是幾百萬甚至幾千萬元美金，同時投入），因為它成熟，獲利模式已穩定，故誰擁有大量的資金，即可區隔競爭者並主宰市場。

這種現象在製造業亦是屢見不鮮，例如台灣最有名的晶片代工廠，也是因為產業成熟，它必須以極大的產能設備投資，賺取風險甚小的微薄利潤，但全世界任何一家資金不足的公司都無法進入與其競爭。

這種現象就是成熟市場的特徵。如以這種角度觀察，台灣的房地產市場已經逐漸進入成熟階段（除了政府法規水準的落後），對於這個市場，如果資金能力不足，是不容易獲利的。

※富人投資愈賺愈多

我們可以看到釵h資金充足的金控、壽險公司，甚至外資，挾其龐大的資金能力，以極高的價格，在最好的區位上攻城掠地，他們是將眼光看到十年、二十年甚至更長的時間。

他們當然知道在台灣的房地產市場不但不會泡沫。相反地，其價格趨勢還「必然」是愈來愈向上，因此，他們大膽的加碼投資，不但風險極低，還必然獲利，這就是它們的獲利模式。

這種獲利模式會影響到什麼人呢？傳統的建設公司或個人公司受到的衝擊就極大，他們通常都以極高的財務槓桿，希望在極短的時間裡能夠出售獲利。

這種獲利模式，在原料（土地）價格愈來愈高的市場中，就變得風險愈來愈大，因為他們必須同時面對市場（房屋銷售）風險與財務風險，只要市場銷售稍有不順，或是財務週轉未如預期順利，就會發生週轉不靈的倒閉。

更可怕的是，這些可能讓他們發生倒閉風險的二大罩門都掌握在其競爭者（金控公司）的手裡；一方面它們可以透過旗下銀行抽其銀根；另一方面它們還可以透過所資助的學者專家或媒體不斷放出市場泡沫化的訊息，在這種不公平競爭環境下的競爭，其風險之大，可見一斑。

就財務能力已大於個人投資者甚多的建設公司尚且如此，財務能力更差的個人投資者，自然風險更高。

世界上百分之六十以上的最富有者，都與投資房地產有關，但他們多數不是因投資房地產致富，而是富了以後才投資房地產，然後更富。

這些都在在說明了，小額投資人是不易在成熟市場中賺到大錢的。

因此，可以獲得二個結論：一是台灣的房地產市場，長期而言，不但沒有泡沫化問題，反而有必然看漲的趨勢；二是如果想在房地產市場獲利，就必須先讓自己在財務上穩健（立於不敗之地），否則容易未蒙其利，先受其害。

※泡沫化三：個人財富的獲利模式

任何投資，買高賣低就會賠錢；賣高買低就會賺錢，這是每一個人都知道的道理，但用到自己身上時，為什麼卻往往都是追高殺低的結果呢？主要原因有三：

一種是所投資的商品不具有長期性。

例如：有人投資未上市公司股票、有人投資茶葉、有人投資石頭，有人投資創投公司。

投資人也知道他們所投資的這些商品或公司通常都不具有長期性，所有投資可能在一夕間化為泡沫，血本無歸。因此，一有風吹草動，先跑為妙，即使賠本也要殺出。

台灣目前及在可看見的未來，已發生通貨膨脹的情況，是沒有爭議的。

當通貨膨脹發生時，那一種投資商品是最具有吸引力的呢？

答案是：只要是人力所無法增加其供給量，而又是人們所需要的東西，則不但具有保值性，更具有創價性。

在今年所看到的世界環境中，石油、黃金、各種礦產、甚至糧食、水產都成為人們投資的焦點，價格紛紛屢創新高，可是大部份類似的商品都因缺乏長期保存性，所以期貨的炒作遠熱於現貨，因為到了「現貨」就等於價值實現，必須獲利了結。

只有具有可以儲存特性的商品，才有長期保值及創價性，所以，稀有金屬（如黃金等）與土地是在通貨膨脹時期，同時具有期貨與現貨投資價值的商品，這也是這一波世界性通貨膨脹浪潮中，大家所追逐的焦點。

全球性的通貨膨脹才剛開始，雖然會持續多久無法預測，但一、二年內不會結束，已為必然。

※掌握趨勢才能賺錢

因此，如果還有人看著世界性房地產價格都在屢創新高時，還在認為房地產已有泡沫化的現象，基本上，是對趨勢的了解不充足。

所有類似觀點都以美國房市泡沫化為依據，要知道，真正投資賺的是趨勢錢，所有投資機構都將最大的心力花在確定「趨勢」的走向上，如果趨勢確定了，只有標的與地區的選擇，怎麼還可以引用不適投資地區的例子，干擾投資行為呢？

第二種原因是喜歡進進出出。

覺得自己存在的價值在於自己是「動物」，所以有「我動故我在」的習慣，沒有常常看看盤，進出一下，就覺得沒有存在的感覺，所謂滾石不生苔，短期進出即可獲利者，多為投機之財，風險自高，具有這些特性的人，因為進出是重點，賺賠其次。

因此，只要聽到有什麼市場動靜，即使賠錢也會殺出；為什麼景氣時期也有人賠錢，不景氣時期也有人賺錢？重點不在「景氣與否」而在「趨勢」是否掌握。

世界上釵h富有者，賺到最多錢的投資，往往是在人們認為最不景氣或最泡沫化的時期。

因此，掌握趨勢，而不是判斷泡沫化，才能賺到大錢。※選擇增值與安全產品

在「大國崛起」中，曾提到荷蘭人投資荷蘭東印度公司時，十年未分股利，但當開始分配股利後，是數以十、百倍的金錢獲利，不瞭解趨勢而盲目判斷泡沫化是不容易獲得大利的。

大家想想，以台灣目前的房地產環境而言，如果有二個人，一個人是手中已有房地產想迅速脫手賣掉的人，另一個是準備現在進場投資房地產的人，三年後回頭看，那一個人會賺到錢？現在急著脫手的人，不但價格不易賣高，也等於退出了市場；相對地，現在準備進場的人，不但價格可能滿意，而且產品及地點都可細心挑選。大家千萬不要忘記，過去釵h賺到房地產錢的人，大都是當年別人叫他趕快賣時，因賣不掉只好留下來的，但後來甚少有後悔的。（只有賣掉的人才在後悔）

但更重要的是，趨勢掌握到了，也不是就可以亂選產品與地區（如投資美國房市），關於如何選擇增值潛力高及安全性高產品的方法，在前幾期的文章中已有較多的說明，讀者可自行參考，就不贅述了。

第三種原因是了解自己的財務壓力。

有些投資者用高的財務槓桿投資，有些投資人是投資時預計沒有資金調度問題，可是一當其他投資發生變化，導致一時無法週轉，只好賠錢賣出。

在財務操作上有一個重要的鐵則是，不要用短期資金進行長期投資，因為風險極高，失敗率極大，往往未見其利，已先被斷頭。

上述的三種人，都是不適合投資房地產的人（事實上是什麼投資標的都不適合），這些人，往往將其賠錢的原因歸咎於市場價格的波動。

錯了，他們賠錢的真正原因是：亂動、躁動、與無能力動，這三種人最會被市場上所謂「名嘴」影響。結果，賠了錢就怪泡沫化。

其實，所有的商品市場其價格的漲跌本是常態，除了供需關係外，還有無數種原因會影響價格，怎麼可以將成敗焦點放在一時的價格波動上呢？

投資，尤其是房地產投資，賺的是趨勢財，不是投機財，必須看準趨勢，慎選商品，糧草充足，才可戰無不勝，攻無不克。

大家想想，釵h外資在台灣投資賺了釵h錢，他們會隨價格起舞嗎？價格低，反是投資點，價格高，正是獲利時，這才是投資！

只有外行人才花時間預測價格，真正的投資者永遠是在準備，準備知識（獲利模式）、準備子彈（錢）、準備進入（選擇進入點），進入後就靜待獲利，笑著看著一群本土人在爭執著泡沫化與否？和景氣燈是什麼顏色的問題。

投資與戰爭相似，都是要極為慎重的事，尤其是房地產投資，不但金額大，而且被影響的範圍甚廣，千萬不可等閒視之。

因為它具有極特別的性質；稀有、不可移動、不會消失、又是人類的必需品，所以沒有泡沫化的機會，即使遭到毀滅性的衝擊，如：戰爭、瘟疫、核彈爆炸、地震走山、都還會復原，而別的投資商品，只要受到上述事件十分之一的衝擊，就可能泡沫化了，這是商品特品，因此，對房地產投資，尤其是台灣的房地產，投資人要清楚的了解其本質，否則就是浪費了這種投資商品，還是去投資別的商品吧！

綜而言之，相對於其他商品，台灣房地產目前並沒有泡沫化的現象，反而還有保值與增值的潛力，只是隨著價格的攀高，對商品的選擇要謹慎。只要能夠真正瞭解房地產的投資特性，保證您能高枕無憂，祝大家投資順利！

更多房地產文章，請參齒礄i雜誌317期，訂勳M線：02-8797-3579

證照討論區 / 回應

chinatimes

房市假性需求惹禍房仲加盟店換招倒店汰弱洗牌 (2007/11/7 上午 02:14:39 )

工商時報2007.11.06
【蔡惠芳／台北報導】

    　房仲公司因下半年以來買氣轉弱，已有部分位於中南部、台北縣，屬於加盟系統的店東、或區域品牌的加盟店東，陸續傳出關店、捲款潛逃事件。房仲業預期，今年第四季至明年第一季，將是房仲業「換招」、「倒店」的洗牌高峰期，但汰弱換強，是讓市場體質更健康的必然過程。

    　據悉，最近高雄、嘉義等縣市，最近有三、四家屬某知名連鎖品牌的加盟體系，店東把向親朋好友募集用來「買斷」房屋物件的三億餘元，捲款帶來；某知名全國連鎖性的加盟總部，位於台北縣的新莊，最近也傳出兩家加盟店出問題，其中一家是店東把四百多萬元的斡旋金帶走。

    　根據永慶不動產集團的最新調查發現，從九十一、二年房地產景氣逐漸回升時，八大房仲業者的總店數為七十七、五十四家；之後房地產景氣迅速攀升，總店數一路從五十三家、激增至目前的一九五七家。不過，今年光是一至九月已關一八二家。

    　面對這一波房仲業展店速度放慢、甚至部分店東選擇關門大吉，永慶不動產董事長廖本勝認為，會汰弱換強的家數，至少應該要淘汰總店數的二至三成，才屬合理。

證照討論區 / 回應

chinatimes

台灣房市不振，自住投資皆宜謹慎 (2007/11/7 上午 01:56:09 )

工商時報2007.11.04

【工商社論】

    　日前，國泰建設與政大房地產研究中心公布台灣第三季預售屋價格指數，仍然維持與過去兩季相同情況，即價漲量縮現象。同時公布的幾個重要指標也顯示，銷售率下跌、成交時間延長，以及推案量減少等。顯然，一年多來台灣房地產市場景氣反轉的情況已經非常明顯。因此我們願在此指出台灣房地產市場景氣有關的幾個重要因素，提供國內潛在購屋人或投資者參考。畢竟對大多數購屋者而言，房價如此昂貴，每個人一生中買房次數也不會太多，購屋自然要十分謹慎，才能在最佳時刻購得理想房子。

    　首先，當房價指數連續出現三季的價漲量縮，其實已經充分顯示房地產市場上所謂「價量背離」現象。因為以往不動產學術界多次研究結果都發現，台灣不動產市場有非常明顯的「量比價先行」現象，也就是說，如果房地產的交易量很大，表示市場的情況很好，未來房價會逐漸上漲。反之，如果房地產交易量很少，表示市場狀況很差，未來房價就會出現下跌。現在，台灣的房市交易量已經連續三季都呈現減少現象，因此我們可以預期短期內的房價，幾乎不可能出現再上升情況。

    　其次，為何交易量減少，目前房價還持續上漲呢？答案很簡單，因為供給減少之故。事實上，台灣今年以來，建商的推案量已經大幅減少，所以才能維持預售屋價格居高不下。其實從景氣指標來看，「建築申請面積」是一個領先指標，當建商申請興建預售屋的總面積減少，就代表房地產市場的景氣已經準備往下調整。

    　再者，房地產市場景氣的另外一個指標，就是預售屋的銷售率與二手屋的成交時間，這是房地產景氣的同時指標。當銷售率下降且成交時間不斷拉長，表示買氣不夠，或買方在觀望，這時候市場就會由賣方市場轉為買方市場，於是房價就會有更大的議價空間。業者的調查報告中即指出，平均交易有一成的議價空間。這是指預售屋而言，因為在市場情況很好的賣方市場時，預售屋通常很難有任何折扣的。至於二手成屋方面，一般成交價都會比原始出價少一成左右，這是台灣房地產的交易習慣。但是以目前預售屋都可以有一成的議價空間來看，二手成屋的平均議價空間可能更大。

    　第四，在此同時，我們也看到財政部公布九月份的土地增值稅收入比去年同期減少百分之二十四。而九月份除了台北市的土增稅上升以外，其餘地區幾乎都大幅下滑，尤其嘉義縣減少最多達百分之八十，就連經濟情況一向不錯的新竹市也下降百分之七十一。土增稅可說是房地產市場的落後指標，反應了市場交易後的結果。

    　從上述四個不動產市場重要因素來看，台灣不動產市場已經很明顯的出現衰退徵兆。那麼影響房地產的國內外總體因素呢？我們也不太樂觀，因為未來半年到一年之內，國內外的大環境不可能太好。其一，在國內總體經濟方面，多個研究單位都指出，台灣明年的經濟成長率大約在百分之四．五左右，比今年略佳。在所得成長有限情況下，再加上台灣房價已經偏高，未來房地產買氣很難快速成長。其二，從今年底的立委選舉到明年三月總統大選之前，國內政治環境一定一片紛紛擾擾，民間的消費信心指數只會下跌，不會成長。同時，在未來總統大選結果不確定的因素下，投資客也一定會駐足觀望，買氣不可能回籠。

    　其三，在國際經濟方面，美元疲軟的走勢短期內難以改觀，美國經濟也難有起色，因此全球的經濟走勢也會受到很大的影響；再加上美國次級房貸風暴陰影猶在，全球的金融市場也是風雨飄搖。因此，未來一年全球經濟成長率隨時可能都會下修。因此，台灣想要利用國際經濟景氣來帶動台灣經濟成長，可能也是緣木求魚。

    　在國內房地產市場的領先指標、同時指標與落後指標都顯示出台灣房地產市場不景氣的同時，我們也看到未來一年國內外總體經濟環境不太樂觀，未來一年台灣房地產市場可能持續低迷。因此，我們建議有意進入房地產市場的潛在買家或投資人，不論是自住或投資，都應謹慎選擇與議價，才不致於在低迷的市場中遭受損失。

證照討論區 / 回應

張金餓

Re:房市岌岌可危 (2007/11/3 下午 12:17:25 )

謝長亭當選的時候，是一個入市的好機會。現在的房市，已經反應了馬英九當選的價格了，但還沒有反應馬英九當選後，最好的scenario，那就是開放大陸陸資來台。

兩岸的關係要好，光是開放台灣人至大陸，房地產不會大漲，要多開放陸資來台就學、就業、投資、台灣的房產才有另一波激情。但阿九會不會這麼開放，我看很難。國民黨和中共，其實根本沒有共識，阿九不公開九二共識，傷了新黨的心。

到時候，李嘉誠、李兆基、羅傑斯、川普、清崎、阿拉伯王子，都會來台買地，連文山區的房價都會破50萬。

證照討論區 / 回應

何來

房市岌岌可危 (2007/11/2 下午 07:01:44 )

何時可入市?

證照討論區 / 回應

鉅亨網

Q3台北縣市成屋市場價平量縮台中、高雄回歸基本房價趨穩 (2007/11/2 上午 10:29:53 )

記者陳美玲／台北‧ 2007年11月2日

受到傳統淡季，以及銀行緊縮房貸等金融政策等影響，第 3季成屋市場交易量，出現價平量縮之市況，台中及高雄也隨著全台房市回歸基本面，價格變動同樣趨於穩定。根據第3季台灣地區信義房價指數為 107.28，相較第2季小幅上揚2.01%，較去年同期則上揚 5.98%，反應全台房價長期上揚走勢，已逐漸趨緩。

根據內政部統計資料，今年 1-3季，全國買賣移轉件數為31.8萬件，相較去年同期的33.5萬件約減少 1.7萬件，降幅為5%，其中以第 3季減少 11.5%較為明顯。而根據最新發布信義房價指數顯示，全台房價總指數相對第 2季微幅上揚 2.01%，顯示第 3季交易量雖有減少，但價格上仍有支撐。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，第 2季末房市的金融面出現了一些調整，首先是 5月起金融機構調降房貸成數，繼而 6月份央行理監事會議作出升息一碼的決議，也帶動房貸利率的調升。這樣的調整，對於2005年以來熱絡的投資需求，因為房貸資金來源的限制以及貸款成本的增加，而受到明顯的抑制。

投資需求的降溫效應，在第 3季的持續發酵，市場交易規模減縮，回歸以自住需求為主的結構。投資交易比重越高，代表市場預期心態濃厚，也容易造成價格大幅攀升。因此第 3季雖說整體交易量受到投資需求的離場而減縮，但有助於交易價格秩序的穩定。

觀察第2、3季的房價指數變化，皆可印證主要都會區房價走勢將漸趨平穩。相較第 2季，各縣市房價指數的表現，約有 1-2個百分點的漲幅，除了北縣市今年以來維持高檔持平的走勢外，台中及高雄也隨著全台房市回歸基本面，價格變動同樣趨於穩定。

就各縣市來說，年度房價變動以台中市上揚幅度最高，指數由去年第3季的73.49，上揚11.4%來到81.83。其次為高雄市，指數上揚7.6%而為 71.98。而台中及高雄市近年來明顯受到重劃區的發展影響，例如台中的七期重劃區及高雄的農十六重劃區，因具備較完善的公共設施計畫，同時為新市政中心所在，成為當地高價住宅聚落，而拉抬當地房價水準。此外，年初高鐵的通車，對於台中與高雄房市，自去年下半年也產生較為明顯的帶動效果。

在台北市方面，雖然房貸政策的調整影響 6月以來的房市交易數量，2007年第 3季北市成屋市場平均成交單價仍呈現穩定發展趨勢，大樓成交單價為每坪39萬元，比上一季微幅增加0.3萬元，公寓成交單價為每坪 30萬元，比上一季略減 0.6萬元。由於房價持續維持在高檔階段，使得消費者在房屋選擇意向上有往小坪數住宅方面移動的現象，平均成交建物坪數為33.1坪，較上一季減少 1.1坪，連帶使得成交總價亦隨之調整，成交總價小幅縮減72萬元，來到1340萬元，修正幅度為5.1%。

在北縣成屋交易價格方面，本季平均成交總價為708萬元，較前一季增加47萬元，增幅為7.11%；在單價方面呈現持穩的走勢，公寓產品維持在17.4萬元，大樓產品由前一季的19.8萬元上漲至20萬元，顯示在各項重大公共建設逐漸完工啟用的情況下，有效增強北縣房地產的吸引力，對房價形成強勁的支撐力道。

綜觀來說，這一波房貸成數及利率條件的變化，雖說讓市場交易產生量縮的盤整。但觀察各都會區成屋價格，除特殊產品之外，一般並無明顯變動的現象，顯見房貸相關條件的變動幅度尚在市場可接受範圍之內，對於購買力並未產生影響。而透過貸款條件的調整，促使投資需求的收斂，反而避免房價不斷追高而堆積不利於市場的泡沫。

展望第 4季不僅為產業傳統旺季，年底前因結婚潮的到來，房市交易通常也較為活絡，在利率條件維持緩升的趨勢下，買氣預料仍將有一定表現，對於房價也將產生正面的支撐。

證照討論區 / 回應

udn watcher

房市景氣向下議價空間逾一成 (2007/11/1 下午 09:57:59 )

2007/10/31
【記者林韋任／台北報導】

台灣房地產市場走了四年多頭，國泰建設30日公布最新房價指數，全台預售房價飆上歷史新高，但銷售率已經衰退，議價空間也擴大至一成以上，議價空間創近年新高。學者擔心，房地產交易價量背離，房市景氣恐反轉向下。

國泰建設與政大房地產研究中心合作公布第三季預售房價指數，發現房市高檔盤整，仍維持過去兩季漲價量縮的結構。值得注意的是，由於大台北地區豪宅效應持續，台北市每坪可能成交單價已經突破50萬元、台北縣也突破20萬元，高房價讓買氣急凍，銷售率大幅下滑，台北縣30天銷售率已不到8%，遠低於上一季的12%，台北市的30天銷售率也在一季內下跌一成。雖然交易價創新高，但大台北地區已出現明顯的「價漲量跌」格局。

政大地政系教授張金鶚指出，價量背離後，房市景氣恐怕反轉向下，從過去經驗來看，從多頭反轉向下通常會躺很久，不過單季報告還不能斷言台灣房市反轉，仍要觀察投資客行為、是否有斷頭現象、銀行提供貸款現況等，是觀察台灣房市進入硬著陸或軟著陸的幾個指標。

調查還發現，台中都會區推案規模創新高，但未能延續復甦趨勢，銷售率大幅下滑至近年新低點。前幾季表現不佳的桃竹地區，本季價格與成交量有回穩，但銷售率也微幅降低；台南高雄地區仍在低檔盤整，價格雖然上漲，但成交量再度萎縮。

國泰建設總經理張清櫆說，房價連續穩定上揚，4年來上漲26%，雖然第三季出現議價空間與成交量下跌的負面訊息，但跟過去10年的推案量相比，現在推案量不到兩成，總體房市推案並未供過於求，且銷售期雖拉長，但這是高房價造成的遞延現象。由於調查只進行30天的銷售率，短期銷售率不佳，不表示房子真的賣不掉。

遠雄集團董事長趙藤雄也說，台灣房市走出10年的不景氣，現在不能單用價量來看景氣，高房價下成交量會萎縮，但房價要下跌除非產品定位錯誤，不然在原物料高漲（鋼筋近年漲一倍，砂石漲五、六倍）、土地成本越來越高，房價很難大跌。此外，兩岸關係最壞的時刻已過去，只要開放觀光、客貨便捷化，台灣消費能力跟信心提升，估計未來房價每年還有5%到10%的上漲空間。

【2007/10/31 聯合報】

證照討論區 / 回應

中時電子報

房市價飆量縮出現反轉警訊 (2007/10/31 下午 12:57:52 )

2007.10.31

王莫昀／台北報導

預售巿場房價漲翻天，惟購屋人不買帳，銷售率首度出現全台各縣巿全面下滑情況。根據新出爐的第三季國泰房地產指數調查，全台房價已連續第八季上揚，且較上季上漲8％，但房價持續飆升，令越來越多人觀望。
政大地政系教授張金鶚提出警告：「房地產反轉訊號越來越明顯了！」

國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心昨日聯袂公布第三季國泰房地產指數，2007年第三季全台新推個案市場呈現「價漲量縮」結構，銷售率衰退、議價空間擴大，為這一季最主要的觀察重點。

　　北市每坪51.47萬再創新高

張金鶚表示，國內房屋市場在連續四年復甦，以及過去一年多來豪宅效應拉抬售價後，第三季北台灣的議價空間已逐步擴大到新高點，加上銷售率與成交規模的縮減，顯示購屋者對目前房價的認同度已有所遲疑，同時也反映出景氣逐漸趨緩的徵兆。

玄奘大學公共事務管理學系系主任花敬群表示，受惠四年房巿景氣看俏，房價持續飆高，其中台北巿平均單價已連續四季續創歷史新高，每坪達51.47萬元；台北縣則首度突破上波高點，刷新歷史記錄，來到每坪20.53萬元；至於桃竹地區與台中都會區預售巿場平均單價也接近歷史新高。

惟隨著價格高漲，巿場觀望氣氛日趨濃厚，張金鶚指出，歷年來進行預售巿場房地產指數調查以來，全台各縣巿的房屋銷售率多呈現漲跌互見的情況，但這次調查今年第三季巿場狀況，卻首次出現全台銷售率全面下滑，且主要都會的議價空間也紛紛創下歷年新高，例如，北巿、北縣與桃竹的議價空間，分別創下近二、四與六年新高。

　　業者：第3季漲幅8％不算大

他警告，房地產巿場由多轉空的反轉訊號越來越明顯，如果最近傳聞民間銀行擬將房貸承作成數由八成進一步緊縮為六成的消息屬實，恐將加速房巿反轉向下速度，不可不注意。

國泰建設總經理張清櫆認為，就價格而言，雖然連八季上漲，但第三季上漲幅度僅約8％，幅度不算大。且從房屋巿場92年復甦以來，單季成交量共有11季上升、7季往下修正分析，上下震盪修正對巿場有正面幫助，第三季的成交量下滑只是單一季的呈現，不需作過度解讀。

證照討論區 / 回應

udn watcher

SARS後首度看跌房價下修壓力越來越大 (2007/10/21 下午 01:23:59 )

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2007.10.20 04:50 am

近日房市多空訊息混亂、面臨轉折，越來越多消費者看衰房市。據房仲業者調查，有38%的民眾「小幅看跌」未來房價、高於「小幅看漲」的24.5%，這是SARS之後房價信心首度轉向看跌。業者分析，房市雖不至於崩盤，但房價的下修壓力將越來越大。

永慶房仲網昨（19）日發布第三季購屋趨勢大調查，結果顯示，升息及銀行限縮房貸削弱購屋能力、加上萬物齊漲加重市井小民的生活負擔，導致首購占購屋族群的比重，自去年第四季的41%下滑至今年第三季的35%。

而換屋族群受惠於舊屋增值、購屋實力依舊堅強，占購屋族群36%成房市主流。投資比重為28%，也居高不下。

淡江大學產經系教授莊孟翰分析，房市景氣走向未明、金融機構放款緊縮，讓短期套利客紛紛退場。不過，在通膨壓力刺激下，高所得者投資保值需求仍強勁，近來還有加速進場的趨勢。

特別的是，民眾對於未來三個月的房價看法，由看漲轉為看跌。本季全台對於房價看法「小幅看跌」比重為38%、較上季大增14個百分點，是SARS後首次高於「小幅看漲」。至於「小幅看漲」比重為24.5%、持平者為32.8%。

若以地區別來觀察，民眾對南部地區房價最樂觀，看漲比重都明顯高於全台其他區域。大台北地區及桃竹苗地區小幅看跌比重則最高。此外，全台有五成民眾認為未來半年不是購屋好時機。

南部地區則是不看好比重增幅最高的地區，葉凌棋說，高鐵通車後南北比價效應浮現，「北客南移」助長了南部房市投資買氣，但當地目前仍缺乏經濟成長動力作為房市支撐。

【2007/10/20 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

chinatimes

北市新天價！國華人壽大樓每坪600萬標出 (2007/10/17 下午 07:45:35 )

2007.10.17

【中時電子報巫彩蓮、邱慧雯／台北報導】

國華人壽位於台北市中山北路的大樓今（十七）日上午公開進行標售，吸引三十六組國、內外法人領取標單，結果由台灣人壽以總價53.7億元、高出低標三成的價格得標，而此每坪單價六百萬元的拍賣價，不但創下台北市商三用地新天價，亦為台北市土地天價。

此次領取標單的法人，涵蓋國內外壽險公司、建設開發商、國外私募基金公司甚至飯店業者。得標的台灣人壽看中這棟大樓，主要是因為國華人壽中山北路大樓的土地面積近900坪、建物面積6664坪、地上十樓、地下三樓，緊鄰中山北路晶華酒店商圈、LV、 GUCCI等世界頂級精品旗艦店。台灣人壽表示，該大樓地點適中，本次得標將做為台灣人壽企業總部大樓。

台灣人壽表示，由於業務擴展快速，目前位於許昌街的總公司大樓早已不敷使用，因此投標國華人壽大樓。同時，台灣人壽認為巴洛克式的大樓外觀深具特色，做為企業總部相當適宜，並未有拆除重建之計劃。台北市商辦大樓行情持續上漲，國華人壽大樓位於頂級區段，具有國際級商業大樓的標準，將有助於提昇台灣人壽整體企業形象並可發揮其邊際效益。

台北市精華土地稀少性，各家建商無不大舉搶地卡位。目前中山北路一段已有興富發「紀汎希」建案，每坪地價為413萬，而遠雄建設以每坪380萬元買下中山北路二段的富都飯店，準備改建豪宅推案，此次，台壽人壽以每坪600萬元取得國華人壽大樓，遠高於宏盛、亞昕以每坪410萬元，取得南京東路六福皇宮對面，以及皇翔以每坪388萬元，所取得承德路台汽北站，兩者的土地價格。

永慶房屋商仲部協理黃增福指出，本波房市景氣的榮景，台北市商辦房價的表現，落後於住宅型產品，近期已有補漲的態勢，此次，國華人壽大樓以每坪600萬元標出，以6664坪的建坪換算下來，每坪單價位達80萬元，對於台北市商辦市場的表現，有正面的助益。

戴德梁行則認為，台灣商用不動產約有一千億元的市場，呈現前所未有的榮景，目前仍有許多國內外的投資企業尚未出手，預估未來二至三年，商用不動產行情仍會維持穩定上揚的局面。

證照討論區 / 回應

危入市

房市「超額供給」惡夢再起？ (2007/10/17 下午 04:56:46 )

住展雜誌

2007 / 10 / 17

不斷攀升的房價，對照著數以萬計的新增住宅供給，房地產學者已經發出警訊，預言「超額供給」的時代即將再度來臨，房市真的已經進入風聲鶴唳的緊張狀態了嗎？
大家常在討論「供需」，任何經濟問題回歸到原點，不外乎就是供需之間的平衡程度。供需之間的關係，其實是有層次的。

站在供方的角度來看，最理想的是「供不應求」，表示生產效能高，產品掌握趨勢被市場認同；接下來是兩方拉鋸的「供需平衡」，翹翹板平衡的兩端，風吹草動隨時可能會傾斜；而最不願見到的是「供過於求」，表示生產線做白央A資源浪費。但供需不是結論，只是原因，真正反應供需平衡結果的是價格。

供不應求的階段，需求大，自然價格好；供過於求的時候，往往為了降低囤積商品的損失，只好降價求售。因此在供需討論的背後，真正關心的焦點還是在價格。

房地產算是對供需關係敏感的行業，市場供給量一旦承載過多，若是需求的腳步沒有跟上來，當景氣反轉時，房市便可能像過度膨脹的汽球，瞬間洩了氣，亂竄的房價很快便下到底部。因此現在房市究竟是否已經產生供過於求的警訊，值得探討。

◆住宅存量年增十二萬戶

看著台北縣市房價節節上升，新推建案單價屢創新高，不單單是豪宅的單總價令人望塵莫及，連周邊的中古屋房價，也是來到讓區域客很掙扎的價位；但是，薪資成長有限，多數人投資的台股又上上下下搖瞻ㄘw，獲利和套牢前後徘徊，民眾大嘆錢都還沒賺到，房價漲成這樣，到底誰來買？房市泡沫化的疑雲揮之不去。

於是，房市供過於求、超額供給的說法開始浮上檯面，從區域的建造執照申請量，以及使用執照的申請量，初步判斷部份區域已經開始陷入供過於求、甚至是超額供給的困境了，房市真的已經走到這步田地了嗎？

根據營建署最新資料顯示，全台灣二○○七年第一季的住宅存量將近七百六十萬戶，與去年同期相較，一年成長約十二萬戶，成長比例為百分之一點六三。目前住宅存量宅數最多的還是台北縣，總計有一百三十七萬戶，台北市以八十六萬多戶居次，桃園縣總計有六十七萬戶，高雄市五十六萬戶，台中市約四十三萬戶。

相對於住宅存量，北台灣縣市每年新成屋的增加量，大約都僅佔住宅存量的百分之三以下。其中又以宜蘭縣增加速度最為緩慢，台北市也僅增加零點二六個百分比；台北縣及新竹縣市新成屋新增速度，約佔住宅存量的百分之一點六；桃園縣市的新增速度最快，約達百分之三。

以台北市的零點二六的增幅來看，對房市完全沒有壓力，也就是說，新增的新成屋與整體住宅量體相較，僅佔一小小部份，可以算是沒有供過於求的區域；台北縣和新竹縣市雖然新增速度較快，但是也還不到百分之二，因此這兩區整體上應該也都還在安全範圍內。

◆桃園年增有兩萬戶

桃園縣市每年大約都新增約兩萬戶新成屋，與台北縣競爭台北縣市的購屋族群，戰況十分激烈，呈現相互消長。

這兩年因為三峽、林口的快速崛起，以及媒體的強勢行銷，從中攔截不少前往桃園的客源，相對比較上，供給的壓力確實較大；但以長期來看，桃園還是具備生活機能優勢，在三峽及林口地區大案行銷暫告一段落之後，應有部份客源會逐漸回到桃園。

◆整體供需還算平衡

供需問題的討論焦點若是放在眾所矚目的台北縣，觀察是否出現超額供給的現象，發現其實整體狀況還算平衡，供需狀況並沒有想像中的嚴重失衡。

列舉台北縣新成屋推案量的前十大區域，以比較二○○三年至二○○六年累計新增的新成屋規劃戶數，以及同一時間內增加的戶籍戶數為計算基礎。

假設的基礎點在於，房地產市場的胃納量，以新成屋新增供給(新增規劃戶數)及新增需求(新增戶籍戶數)之間的供需比來衡量，也就是說，將新增戶籍戶數，假設為市場潛在需求量。

若是新增新成屋供給大於新增戶數，表示區域可能出現超額供給的疑慮；也就是說，需求若未能有效增加，則房價的支撐力道可能不足，下跌的風險偏高。

相反地，若是新增戶籍戶數大於新成屋新增規劃戶數，顯示需求可能大於供給，這些區域甚至會產生「供不應求」的狀況，自住和投資出租的需求同時存在，房價未來應具上漲的空間。

根據惟馨周報資料統計顯示，「戶數供需比」超過一倍，有供過於求風險的區域僅有三區，其餘七成皆在安全範圍內，而這三個不令人意外的區域，分別是三峽鎮、林口鄉及淡水鎮。

◆三區的供給量較大

以林口鄉為例，從房市景氣低迷的二○○三年起，林口鄉的新成屋供給量就一直是名列前茅，四年來新成屋累計新增六千七百五十八戶；但在同一時期，新增的戶籍數，卻僅有三千三百三十七戶，新成屋的供給量約是新增戶籍數的兩倍。

而林口外來客的比例，初估可能還不到五成，龐大的供給量還是要倚賴區域客去化，目前是個案表現的狀況。未來機場捷運是否能發揮預期效應，帶進來計劃中的新人口，應該是觀察的重點。

淡水鎮的戶數供需比也是偏高，落差約一千五百戶，約佔目前淡水鎮總戶數的百分之三；但是淡水新市鎮在今年第四季起，開始進入預售案的強銷期，至少新增上千戶的案量，大量媒體的釋出，預料將會吸引不少首購族群。政府近年積極對淡海新市鎮釋放建設利多，結合民間的力量共同開發，但是淡水房市的前景，還是維繫在公共工程確實執行時間，若是日後工程延宕，淡水的包袱就會更加沉重了。

◆潛在購買需求仍高

除了上述三區之外，從數據上看，其他區域供需之間尚稱平衡。截至二○○六年止，中和市及汐止市也算安全過關，新增新成屋及新增戶數，堪稱維持平衡，但是這兩區都是過去榜上有名的「重案區」，只要推出一、二個大案，總銷金額可能就突破五十億了。

新的大案進入市場，觀察重點當然就是吸引新需求是否成央A但至少到去年年底，這些區域尚無供過於求的跡象，今年即便推出幾個大案，應該也不至於馬上就跨入警戒線。

其他後五名像三重市、板橋市、新店市等，在二○○六年底也全數都在安全範圍，區域戶籍數的增加量，都大於新成屋增加量，不以購買力來論，至少潛在住宅需求，看來都還大於新增的新成屋戶數，顯然並無供過於求之虞。

在過去的二十年間，房地產市場幾度的泡沫化經驗，著實讓關心市場的人士心驚膽跳，深怕建商枉顧購買力下降與需求量能不足的現況，再度大舉推案，甚至是以造鎮的形式搶攻市場，唯恐一旦景氣不如預期而反轉，又將套牢大批無辜的自用者及投資人。

◆危機意識監督房市

但是以公部門數據，輔以住展多年市場研究的統計數據來看，目前北台灣房地產市場，並無立即性的供過於求之問題。

雖然今年以來北台灣的大案陸續推出，勢必增加供給面上的壓力，但是至少到去年底為止，供過於求的疑慮應可被釋懷，多數區域的供給量，是站在一個安全的起點的。

以危機意識的角度來監督市場供需，當然是無可厚非；但是房地產界應該提出更多研究分析數據，更審慎來討論供需問題，一來避免造成消費大眾不必要的恐慌心態，二來也可讓建商推案規劃有所依循，這樣台灣房市會愈來愈健康。

證照討論區 / 回應

危入市

Re:九二八檔期再度上演多殺多 (2007/10/1 上午 10:51:25 )

各種警訊都出來了，房市多殺多是一定的啦

證照討論區 / 回應

曾經

九二八檔期再度上演多殺多 (2007/9/30 上午 09:01:23 )

2007.09.29
新天量新天價　北台灣九二八檔期非英雄即烈士
【中時電子報巫彩蓮／台北報導】

近期經建會、內政部建築研究所公布的房市指標均露出疲態，但是建商對於「九二八檔期」依然信心十足，不僅推案量爆出新高，「價」方面，信義、內湖、三重、三峽、淡水、基隆等北台灣的區域，都開出區域天價，上述個案銷售狀況，成為市場對於區域房價接受度的指標。
房地產景氣亮出走弱的警訊，也為今年「九二八檔期」銷售埋下變數，但是建商不畏外在悲觀的氣氛，依然大舉推案，尤其北台灣不論量或是價都創下新高，其中，馬首是瞻的台北市，依然是建商卡位重點區，根據北區房屋的統計，信義、大同、內湖等三個區域，分別有皇翔F4(信義區)、華固千代田(大同區)、以及AIT、遠雄上林苑案(內湖)等四個推案，創下區域天價。

一般來說，豪宅具保值、節稅的效果，交易面受到外在經濟環境的衝擊小，尤其信義區土地稀少性，也讓皇翔F4新推案，開出每坪150萬的新高價，高出臨近新成屋每坪100萬到120萬元的均價；至於內湖區有內科、大直豪宅聚落的加持，AIT、遠雄上林苑案兩個推案的開價，正式突破每坪八十萬元大關，高出現今每坪五十萬元到五十五萬元的區域行情價。

北區房屋指出，大坪數豪宅依舊熱銷，反映出台灣財富M型化嚴重，內湖遠雄上林苑的案子為例，市場反應不錯，銷售率達四成，開價從每坪六十萬元上調到八十萬元，成交在六十八萬到七十一萬元之間。

台北縣的三重、三峽、淡水，亦有指標天價個案出現，每坪表價均為臨近區域新成屋的一倍。三重的「麗寶之星T1」，每坪表價達五十萬元；臨近新成屋每坪房價為二十五萬元到三十萬元；坐落在北大特區的中悅夏宮，每坪表價亦達二十五萬元到二十六萬元，臨近的新成屋每坪房價不過十三萬元到十五萬元；淡水的「吉美悅洋」每坪表價達到二十六萬元，臨近新成屋每坪房價落在十萬到十二萬元之譜。

大台北地區的房價表現，帶動基隆、桃園等地區的房產，桃園豪宅案「中悅帝寶」每坪表現為三十二萬元，直逼台北縣精華區新成屋水位，臨近新成屋不過十二元萬到十四萬元；基隆八斗子「普羅旺世」每坪表價達十五萬元，亦高出臨近地區新成屋七萬元到九萬元之譜。

上述創區域天價的指標建案，到底是拉抬區域行情的「英雄」，或是代表房價反轉的「烈士」，短期間很難有答案，對於購屋者而言，必須有更精準的眼光來判斷，以免成為站在房價至高點的人。

證照討論區 / 回應

工商時報

40%所得上繳建商，建商成最大稅收者 (2007/9/27 下午 03:52:23 )

2007.09.26
經建會調查：警訊!房市逆轉愈來愈明顯
【于國欽／台北報導】

    　依據經建會的住宅動向調查報告，今年第二季國內房市反轉的力量愈來愈明顯，由於房價高漲，經濟前景風險仍大，投機客居高思危而退場者日多，已購屋者出於投資動機者的比率降至一八．三％創下近一年半的新低，而台北市購屋者出於投資動機的比率更由上季的三一．九％驟降至二○．二％，降幅創歷次調查最大。

    　經建會將停止發布住宅調查

    　經建會自九十二年起委託國土規劃及不動產資訊中心進行住宅需求調查，以瞭解民眾對房市的看法，歷來都是由主委或副主委親自主持說明會，公開發布這項調查，但昨日決議，從本季起改由國土規劃及不動產資訊中心自行處理，經建會未來將不再公開對外發布這項調查統計。

    　由這份報告顯示，國內房價偏高使得民眾看淡未來漲勢，紛紛退場，由於多數民眾所得趕不上房價的漲幅，加以貸息升高，因此民眾貸款負擔率升至三三％，創下有調查以來的新高，換言之，在第二季購屋者每月收入要拿出三三％繳房貸，而台北市購屋者此一指標更達四○．四％，民眾購屋的負擔急速升高。

    　北市房價信心首度跌破一○○

    　負責這項調查的政大教授張金鶚表示，這些指標的變化都指明國內房市反轉的力量愈來愈明顯，由於看漲房價者大幅降低，因此全國房價綜合信心分數降至一○○．八七，台北市這個政經中心的房價信心更首度降至一○○以下，這是一個嚴重警訊。

    　張金鶚表示，基於當初和經建會所簽的合約，資料調查出來當然要送經建會發布記者會，但何以本季數據出現反轉，便宣布經建會不再公開對外發布，他表示無法理解，張金鶚認為政府在處理統計的事情上不能報喜不報憂。

    　經建會表示，過去這項調查由經建會站在第一線召開記者會對外發布，但因調查報告本身已建立口碑，發布方式的改變絕非隱匿統計，外界無需過度解讀。

證照討論區 / 回應

東森

Re:房市、股市必漲 (2007/9/27 上午 07:03:02 )

房市退燒 4成投資客積極轉保守信心指數創新低

ETtoday.com

2007 / 09 / 27 星期四 00:18

前陣子激情不已的的房市，悄悄出現退燒警訊。根據經建會調查發現，台北市購屋信心指數，創下4年來新低點，跌到97.55分，只比向來慘淡的桃竹地區高一點點，不動產研究員表示，指數會跌破一百分，是因為貸款成數緊縮，房價依舊居高不下，將近有4成的投資客，從積極轉為保守。

優雅的陽光灑進這15坪大的客廳，讓禪風的擺設變的更加高雅，每坪開價65到80萬，一戶最少3900萬起跳的建設案是今年928檔期的主打商品。推案量達到1648億，創下歷年新高紀錄，光是台北市就有一千多億，其中都以中大坪數的豪宅為主。

對此，不動產企劃研究主任蘇啟榮表示，豪宅由於它銷售的時間，可能預期會比較拉長一點，畢竟是高總量的產品。如果建商對於銷售價格，有往下修正的動作的話，可藉此觀察第四季的房市景氣，而這也意味著投資型態將轉趨保守。

看看經建會在96年第2季做的調查，發現房市一向火紅的台北市，房價綜合信心指數創下4年來的新低點，只有97.55分，反應出已經有不少人，把原本對房市景氣積極的態度，轉向為保守觀望。

正因為如此，銀行也將對投資者的貸款做一個比較謹慎的把關，連帶的會影響投資資金來源。在整個房價偏高的狀況之下，投資需求從年初到現在，預估大概減少了四成左右的投資客。

雖然北市房價信心指數來到新低點，但928檔期的推案量卻不減反增，甚至開出的房價依舊居高不下，現在少了投資客來擾局，房地產進入盤整階段，前陣子激情過頭的房市列車，可以暫時緩和情緒儲備糧彈。專家建議如果第三季的調查結果還是下滑，就得注意房市降溫警訊。

證照討論區 / 回應

新時代

房市、股市必漲 (2007/9/26 下午 09:20:58 )

明年3月22日後，房市、股市必漲

證照討論區 / 回應

危入市

Re:房市岌岌可危 (2007/9/25 下午 03:24:16 )

各位，耐心等待吧，偶估計一年左右，可能就有好的入市機會

證照討論區 / 回應

不要重覆吧

不要重覆吧 (2007/9/25 下午 02:07:55 )

經濟昨天的，樓下已有人轉貼了，不要重覆吧

證照討論區 / 回應

udn watcher

Re:Re:房市本益比過高，政府故意不講，自由時報最有良心 (2007/9/25 下午 02:02:18 )

經建會不願面對的真相

【經濟日報╱記者林淑媛】 2007.09.24 02:05 am

「有些真相令人難以接受，因為你一旦聽到了，而且知道真相，你就覺得不安，而且不願意改變；因為要改變是一件很麻煩的事情。」這是美國前副總統高爾拍全球暖化紀錄片「不願意面對的真相」時，所說的一段話。

面對房市反轉的訊息，經建會高層以「悄然上網取代開記者會」的做法，雖然稱不上「隱匿」資訊，但心態實不可取。

政府單位所做的任何調查，不僅是為了解市場真實情況，最重要的是有預警功能，讓政策防患於未然。但令人不解的是，目前房市出現轉變的關鍵時刻，經建會卻選擇讓資訊透明度降低，那種「愈少人知道愈好」的心態，已經違背當初委託國土規劃及不動產資訊中心進行調查的政策本意。

行政院自6月起開始頻送「利多」，股市應聲大漲，七年未見的榮景再現，鼓舞不少投資人信心；然而國際油價、大宗物資及美國次級房貸等不利因素，接連衝擊國際市場後，股市萬點的美夢迄今還未實現，市場力量終究贏過短線的利多拉抬。

一個負責任的政府，職責就是要告訴民眾真相，不然到了房市真的泡沫化時候，再補救恐怕也來不及了。

【2007/09/24 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

中和人

自時免費到處塞 (2007/9/25 下午 12:15:33 )

因為自時免費到處塞，偶們家叫它不要送來，它就不管，硬塞進偶們郵箱

證照討論區 / 回應

自由會登就不錯了

Re:房市本益比過高，政府故意不講，自由時報最有良心 (2007/9/25 下午 12:02:21 )

房市現警訊經建會未公開說明

【經濟日報╱記者林淑媛／台北報導】 2007.09.24 02:05 am

經建會調查顯示，國內房市需求在今年第二季反轉，房價居高不下的台北市，信心指數更出現近三年的最低點，跌落至97.55分；另方面，北市房價所得比卻首度飆高至9.9倍，價格高漲，民眾購屋意願轉趨保守，購屋需求缺乏足夠支撐，已經出現房市泡沫化警訊。

經建會委託國土規劃及不動產資訊中心每季進行這項調查，由於第二季數字不好看，經建會高層低調批示「暫緩舉行記者會」。8月底完成的調查，一直到9月13日，才悄悄掛在國土規劃及不動產資訊中心的網頁，並一反常態不對外公開說明。

負責調查的政大教授張金鶚相當不滿地說：「房市走到這個時間點上，更要重視調查結果。」

調查顯示，第二季全國整體購屋者對房價信心綜合分數為100.87分，比去年同期減少7.13分，是93年第二季以來的第三低，顯示購屋者的房價信心出現鬆動。

其中，房價居高不下的台北縣市，信心分顯低於中南部，台北市綜合信心分數更是92年第三季以來，首度低於100分、只有97.55分，房價所得比逼近10倍；而貸款負擔率也首度達到四成，購屋者購屋負擔沉重。

值得注意的是，租屋者購屋時程已拉長至五年內，且願意付出的價格與市場價格出現落差，購屋市場需求支撐力道不足，對房市發展造成隱憂。

張金鶚表示，國內股市未能上萬點，加上銀行利率調高，房貸壓力吃緊，導致漲了四年多的房價出現反轉。他說：「這麼高的房價，到底是誰在買？這是值得探究的問題。」他認為，前幾季就已出現房市泡沫的現象，第二季的調查結果，只是很清楚反映房市需求已經出現反轉。

經建會官員分析，房市價格下不來、推案量又很大，加上銀行房貸緊縮，都是房市反轉的主因。最近台北市中山區套房出現大量倒貨情況，就是一個徵兆。

【2007/09/24 經濟日報】@ http://udn.com/

證照討論區 / 回應

lust, caution

Re:經濟昨天已報導了，自時總是慢半拍 (2007/9/25 上午 11:39:42 )

但全省5000家美而美早餐店，最喜歡供應的一道菜，還是「自由時報」

證照討論區 / 回應

林淑媛

經濟昨天已報導了，自時總是慢半拍 (2007/9/25 上午 10:29:41 )

據說蘋果登台後，自時閱報率跌停板了

證照討論區 / 回應

自由之聲

房市本益比過高，政府故意不講，自由時報最有良心 (2007/9/25 上午 10:23:35 )

北市Q2購屋信心創四年來新低

〔記者王孟倫／台北報導〕國內房價信心出現走軟警訊！根據經建會在今年第二季所做的「住宅需求動向調查」，台北市的房價綜合信心分數創下2003年第三季以來的近四年新低；其中，北市房價所得比也首度飆高至9.9倍，顯示國人購屋意願已轉趨保守。

這項調查是由經建會委託「國土規劃及不動產資訊中心」進行，每季定期公布一次。由於第二季數字不好看，經建會決定暫緩舉行記者會，而這項調查，一直到9月13日，才悄悄掛在國土規劃及不動產資訊中心的網頁。

首先，從全國整體第二季購屋者對「房價信心綜合分數」來看，本次調查為100.87分，比去年同期減少7.13分，是2004年第二季以來的第三低，顯示購屋者的房價信心出現鬆動。

其中，房價居高不下的台北縣市，信心分數低於中南部地區，台北市綜合信心分數更是2003年第三季以來，首度低於100分、只有97.55分。

此外，台北市的「房價所得比」逼近十倍，而「貸款負擔率」也首度達到四成，為40.4%，顯示購屋者購屋負擔沉重。

若以全國地區來看，桃園縣市地區的綜合信心分數排名是全國最低，僅91.4分，高雄縣市信心最高，為110.4分，顯示「房價信心是南部優於北部」。

值得注意的是，調查顯示，租屋者之購屋時程已拉長至五年內，且願意付出的價格與市場價格出現落差，經建會官員表示，購屋市場需求支撐力道不足，對房市發展造成隱憂。

經建會指出，由於整體對未來房價信心不足，而議價空間增加，顯示消費者信心出現鬆動，未來房市走勢值得密切觀察。

證照討論區 / 回應

敦倫

Re:新都心買氣旺 (2007/9/24 下午 06:14:54 )

這就是建商整體欺騙客戶的手法，先推毫宅，把價格拉高，再讓一般消費者去接受毫宅7成的價格。

這很像當年的「來德」這些爛股票，先將股價炒到300元，再以其七成現增，來騙股東錢。

不再要相信建商的價格及定價了。現在在市場上的建商，那一個不希望趕快出脫。你說馬英九當選，房市還會漲，我看現在的價格，早已反應阿九當選的利多了。

凡是買超過個人所得八倍以上的房子，都要考慮，你會不會買貴了。除非你的資產很多，不然，不要跟自已過不去，去買什麼貴的房子。

證照討論區 / 回應

【臺灣房地產】

新都心買氣旺 (2007/9/24 下午 05:57:47 )

【臺灣房地產】輕豪宅風狂襲新都心
桃園、板橋漲聲起三峽、淡水買氣旺

--------------------------------------------------------------------------------

【大紀元9月22日訊】奢華風除了帶動了消費習慣的改變，也連帶使得購屋習慣與過去不同，過去不曾強調的豪宅，在近幾年的購屋市場十分熱門，但除了位於市中心精華地區的純豪宅外，在某些遠離都心的區域，也推出了建材、設備與純豪宅不分軒輊的「輕豪宅」，藉著較低的價格，吸引不想花大錢卻又可以享受頂級品質的消費者購置。

住商不動產總經理林倩表示，這類輕豪宅雖然價格屢創區域新高，但相同的價格只能買入都心精華區的中古屋。以相當的價格昂首住進理想新屋，勝過蝸居在市區內的舊宅，是許多以居住品質為首要考量的消費者選擇輕豪宅的主要原因。
而輕豪宅除了地段不如傳統純豪宅，但仍然採用與純豪宅同等級的建材，甚至於設計與規劃也比照純豪宅辦理，與周圍的平價住宅相較，確實在視覺上能有居高臨下的獨特性，如南崁的中悅帝寶、板橋的橋峰等，都因為其獨特性，而成為當地的指標性建築，加上完善的管理，讓許多注意人身安全的小企業主、專業人士或在地精英趨之若鶩。

板橋與桃園的輕豪宅

以區域高價成為話題的桃園、板橋來說，輕豪宅頗受特殊客層喜好，算是異軍突起的產品。桃園地區豪宅目前以台北自住客為主，以一坪16萬以上的價格，就可以買到台北豪宅的規格，是許多桃園豪宅客進駐的原因。而相對於其他產品，桃園豪宅平均以5-10%的漲幅墊高，算是目前表現最亮眼的產品類別，特別是某些建商品牌優質的豪宅系列，更是台北豪宅客的上上選。

與其他地區相較，板橋的輕豪宅頗受醫生、律師、法官等專業人士青睞，且多以台北客為主，這些豪宅客不一定以汽車代步，反而傾向大眾運輸系統的周邊。除了橋峰創板橋新高價之外，周邊過去的豪宅案，如國家世紀館、昇陽立都等，都因為管理佳、地處優越而頗受好評，該區平面車位甚至一個叫價200萬，仍是相當熱門。而這些物件由於稀有性，不僅釋出少，賣價也好。

三峽與淡水的輕豪宅

而在新購屋區如三峽、淡水一帶，輕豪宅與原本周邊的房價區隔化的結果，讓輕豪宅住戶單純，頗受專業人士與中小企業主所喜愛。以淡水來說，目前紅樹林、竹圍周邊的輕豪宅產品最受青睞，特別是捷運出口周邊，如四方海闊等，而竹圍的藍海，更以40萬一坪創下淡水天價，這些區域高單價大坪數產品，讓講究住宅品質的台北客趨之若鶩。

三峽由於屬於新生活圈，特別是台北大學特區，整體規劃完善，雖然生活圈還需1-2年才完備，但產品區隔性強，可以滿足各類購屋者的不同需求，近來許多輕豪宅推案，如遠雄紫京城等頗受歡迎，價格平實的豪宅大坪數產品圓了許多人的豪宅夢。

但值得注意的是，選擇這類輕豪宅，除了基本的建材與生活圈的考量外，最好以住戶單純、管理機制健全以及沒有店面的物件為首選。特別是以自住為主的購屋者，由於住戶素質將會對未來房價與居住環境產生決定性的影響，建議在購屋前寧可多看多觀察，並且選擇信譽良好的建商，選擇輕豪宅除了安全品味外，更能讓輕豪宅保值傳家。◇(http://www.dajiyuan.com)

9/23/2007 8:11:46 PM

本文網址: http://www.epochtimes.com/b5/7/9/22/n1843208.htm

證照討論區 / 回應

永義

房市會有選舉行情吧 (2007/9/24 上午 10:55:26 )

選前執政黨應會放利多吧！而且2008新總統新氣象，房市應會長紅！

證照討論區 / 回應

林淑媛

Re: 房市現警訊 (2007/9/24 上午 10:47:55 )

證照討論區 / 回應

林淑媛

房市現警訊 (2007/9/24 上午 10:06:15 )

房市現警訊經建會未公開說明

【經濟日報╱記者林淑媛／台北報導】 2007.09.24 02:04 am

經建會調查顯示，國內房市需求在今年第二季反轉，房價居高不下的台北市，信心指數更出現近三年的最低點，跌落至97.55分；另方面，北市房價所得比卻首度飆高至9.9倍，價格高漲，民眾購屋意願轉趨保守，購屋需求缺乏足夠支撐，已經出現房市泡沫化警訊。

經建會委託國土規劃及不動產資訊中心每季進行這項調查，由於第二季數字不好看，經建會高層低調批示「暫緩舉行記者會」。8月底完成的調查，一直到9月13日，才悄悄掛在國土規劃及不動產資訊中心的網頁，並一反常態不對外公開說明。

負責調查的政大教授張金鶚相當不滿地說：「房市走到這個時間點上，更要重視調查結果。」

調查顯示，第二季全國整體購屋者對房價信心綜合分數為100.87分，比去年同期減少7.13分，是93年第二季以來的第三低，顯示購屋者的房價信心出現鬆動。

其中，房價居高不下的台北縣市，信心分顯低於中南部，台北市綜合信心分數更是92年第三季以來，首度低於100分、只有97.55分，房價所得比逼近10倍；而貸款負擔率也首度達到四成，購屋者購屋負擔沉重。

值得注意的是，租屋者購屋時程已拉長至五年內，且願意付出的價格與市場價格出現落差，購屋市場需求支撐力道不足，對房市發展造成隱憂。

張金鶚表示，國內股市未能上萬點，加上銀行利率調高，房貸壓力吃緊，導致漲了四年多的房價出現反轉。他說：「這麼高的房價，到底是誰在買？這是值得探究的問題。」他認為，前幾季就已出現房市泡沫的現象，第二季的調查結果，只是很清楚反映房市需求已經出現反轉。

經建會官員分析，房市價格下不來、推案量又很大，加上銀行房貸緊縮，都是房市反轉的主因。最近台北市中山區套房出現大量倒貨情況，就是一個徵兆。

【2007/09/24 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4025575.shtml

證照討論區 / 回應

黃啟菱

買氣鈍化房市價量背離 (2007/9/24 上午 10:02:44 )

買氣鈍化房市價量背離

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2007.09.24 02:04 am

經建會昨天低調公布房價動向指標，第二季房價信心綜合分數大降，購屋者信心出現鬆動；房價居高不下的台北縣市，信心分數更明顯低於中南部。圖為北縣新板特區鳥瞰圖。
（聯合報系資料照片）
房市928檔期即將來臨，各區都有顯著的推案量。但業者坦承，近日房市銷售率普遍下滑，雖然建商積極營造樂觀的市場氣氛，實際上房市已經陷入盤整。

住展雜誌調查，今年房市928檔期推案爆量，北台灣推案量達1,648億元，較去年同期成長五成，創近五年最大量。建商狂推案、坪價也不斷走高，但消費者不願追價，導致房市買氣開始鈍化，出現「價量背離」情況。

永慶房屋統計，北部房市8月成交量萎縮近兩成。台北市不動產代銷公會也指出，上半年台北縣市推案平均銷售率只有50%，較去年同期減少15個百分點，是SARS以來的新低點。政大地政系教授張金鶚表示，自去年下半年以來，市場上各項調查都顯示，國內房市景氣不再樂觀，而且這個訊號愈來愈清楚。

雖然充滿不確定性，建商仍積極推案。張金鶚分析，因為不少建商不看好後市、擔心房市隨時會反轉向下，推案量才會大增，建商認為「早推總比晚推好」，因此不能直接解讀為市場仍然充滿利多。

張金鶚認為，這波房市大多頭已走了四年多，近來市場信心愈來愈不足，在此情況下，投資人最好保守看待後市、理性分析市場供需狀況，別急著出手買房。

住商不動產總經理林倩則說，這幾個月來房市銷售率普遍下滑；但帶看組數、來店客量卻都沒有變少，只是成交量明顯萎縮，這顯示想買房卻買不下手的人已在增加。

買方則因為銀行持續緊縮房貸放款、削弱購屋實力，只能望屋興歎；有的購屋者還會在合約註明，需要得到銀行足夠的貸款才履行合約。

【2007/09/24 經濟日報】@ http://udn.com/

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4025577.shtml

證照討論區 / 回應

危入市

Re:房市岌岌可危 (2007/9/6 下午 09:13:39 )

入聯操作必引來危機，各位一定要把握機會入市呀

證照討論區 / 回應

行哥

Re:台北 100 多坪，才 NT$1200萬左右 (2007/9/2 下午 05:56:13 )

買不買得起房子誰應負責？
【工商社論】

    宣導自用住宅土地增值稅優惠稅率適用放寬為「一生一屋」記者會上，當被詢及政策調整偏袒富人，對無力購屋之升斗小民並無幫助時，財政部長何志欽回答，一生一屋政策是讓中產階級換屋的夢想容易實現，至於民眾買不起房子，並非財政部所能解決。果然是學者從政，回答問題如此直接，如此誠實，一點都不拐彎抹角，一點都不油腔滑調。的確，民眾買不買得起房子，主要應該問自己是否夠努力賺錢，也是否願意犧牲其他欲望專心購買房屋，不能全部怪罪財政部的施政與決策。但若說民眾買不起房子，財政部乃至政府一絲絲、一點點責任都沒有，恐怕也非持平之論。至少如果財政部能夠妥善利用租稅工具讓房地產漲幅不要如此驚人，有工作、儲蓄能力與意願的民眾即使短時間無法購屋，持之以恆也可以買得起房子，如果整個行政團隊可以把經濟搞得好一點，民眾財富增加快一點、多一點，也可以輕鬆、早些買下自己的房子。

    民眾買不買得起房子，我們認為應該從供應與需求兩個面向來探討。就需求面而論，影響、決定民眾買不買得起房子的因素太多了，包括是否祖上有德含著銀湯匙出世、賺錢的本領如何、是否有沉重的家累，以及是否願意犧牲其他偏好與興趣專心集中資源購買房子等主客觀條件。眾所周知，每一個人的出身背景、智慧與能力、體力都不相同，甚至身上的負擔也不相同。有些人根本不用煩心房事，一生下來就有大批的房地產可以繼承。有些人有富爸爸，雖然沒有大批房地產可以繼承，但衣食無慮，可以就讀好學校，找到好工作，很快賺足買下房子的銀子，或者富爸爸可以補助大部分。但很多民眾，不但沒有可以繼承的房地產，沒有富爸爸，可能家中始終一貧如洗，或者先天智力、體力即不如他人，不但不能好好讀書，好好工作，即使有個糊口職業，待遇不佳，勉強領了薪水，養家活口外，還要扶養堂上老父老母，如何能夠湊足費用買屋？這些因素，坦然言，都只能由民眾自行負責，一點都不能怪罪、歸責財政部或政府。十來年前，曾經有所謂「無殼蝸牛」走上街頭，睡在忠孝東路街頭上，抗議房價太貴買不起。雖然引起很多民眾同情，但也有旁觀者嘲諷，該工作的時候不工作上街頭，活該買不起房子。我們認為，因為政府控制物價無力、無效，導致房地產價格一飛沖天，理應接受民眾質疑與批評，其他方面，民眾買不買得起房子，大部分還是要檢討自己。

    但若從供應面，也就是房價太貴以致民眾買不起來檢討，我們認為政府多少要負些責任。就以上面所稱的無殼蝸牛抗議物價、房價太貴為例，政府即有義不容辭的責任。雖然，兩次國際石油危機造成全球物價大漲，國內房地產售價也由一坪平均二、三萬元，飛漲至一、二十萬元，以及隨後的三、四十萬元，大多數國人雖能理解國際性通貨膨脹很難避免，但政府後知後覺以致物價風暴轉眼侵襲全台，尤其房地產價格因而一夕數變，甚至造成一般收入者高攀不上，政府控制、平穩物價無力當然難辭其咎。即以現在台北房價高漲為例，每位市民要不吃不喝達九年以上才能買下三十三坪棲身之地，雖然買屋人自身財力不佳是主因，但物價、房價飛漲，政府能夠說毫無責任？退一步言，台灣的不動產交易是在自由經濟市場上進行，價格漲跌完全受制於供需因素，不應歸責財政部或政府，但必須指出，近十幾年來，政府停徵證券交易所得稅及土地交易所得稅，買賣股票及土地賺錢不用承擔任何稅捐，當然鼓勵有錢人熱中，甚至熱愛股市、房市投資買賣，在錢滾錢、錢賺錢鐵律下，炒熱、炒高了股市、房市行情，也製造了大批身價上億富人，在富人積極買進，價格隨之上漲，利潤也隨之擴大，又再鼓勵富人進場炒作的循環刺激下，台灣的房地產行情豈有不漲道理，財政部稅制不健全，又豈能推卸無法防止於先，又不能避免推波助瀾於後的責任？

    民眾買不買得起房子，首先要問民眾是不是勤勞賺錢，是不是毅力堅定；再來要問政府是不是提振景氣，讓全民財富增加具備購屋能力；也要問政府是不是能夠穩定物價，讓房地產行情維持在應有水平而非望之生畏的天價之上；當然，稅制如果健全，貧富差距即不會如此懸殊，房地產行情的飆風也可以有效抑制，那時，再買不起房子，就不能抱怨、怪罪財政部及政府了。

證照討論區 / 回應

危入市

台北 100 多坪，才 NT$1200萬左右 (2007/9/2 下午 04:30:37 )

危機入市才是好東西; 國安局有什麼鳥用，什麼都不懂，只會浪費納稅人的錢

證照討論區 / 回應

國安局來了

Re:台北 100 多坪，才 NT$1200萬左右 (2007/9/2 下午 03:49:24 )

是地震又要發生了嗎?為何要用這種標題?「危入市」，是指現在買房子，很危險嗎?

支持加入聯合國，房市一定大漲。

請金x照不要影響房市股市，不然我找調查局朋友操你們，讓你們變成「斷臂照」。

證照討論區 / 回應

關芝琳

台北 100 多坪，才 NT$1200萬左右 (2007/9/2 上午 10:31:27 )

http://westen.vrhouse.com.tw/p01.html

證照討論區 / 回應

順天

Re:房市岌岌可危 (2007/9/2 上午 10:08:35 )

現在台灣營造產業，是所有產業中，勞工安全死亡率最高的行業，佔全台勞工職災死亡的51%。

這些死亡的勞工，在工地死亡，會不會進而影響住戶的心理安全，值得觀察。

台灣的很多建案，連勞工安全都保障不了，請問，營建公司會保障住戶的安全嗎?

台灣的房市，危機重重，不要入市。

證照討論區 / 回應

胡勝正

台灣房市仍低於上海香港 (2007/9/1 下午 01:21:49 )

胡勝正：房市穩定房價除所得仍低於上海香港 96/04/25
【中廣新聞網/張雅惠】

　　國內房市是否過熱？產官學有不同見解！部分學者疾呼，房市可能走跌，不過，產業界繼續喊多，官方相對中性。金管會主委胡勝正認為，國內房市還算穩定，以台北市為例，平均房價除以年所得，大約等於九，其他地區的倍數應該更低，而台北市得到的九倍，比上海的十五倍、以及香港的二十倍都還低，還在可以負擔的範圍內。
　　胡勝正又舉例，平均每個家庭每個月的房貸支出，不到月薪的三成，目前的房貸多半是分二十年期攤還，和以前只分十年攤還情況不同。胡勝正說，觀察房貸利率是否過高？不能只看名目利率，應該觀察扣除物價之後的實質利率比較準，因為蝸牛族的薪水也會隨著物價上漲而走高。

http://www.nhg.com.tw/smart/smart-a.asp?key=5539

證照討論區 / 回應

危 Sir

危機將至．．． (2007/9/1 上午 08:43:49 )

2000、2004 偶都是投扁的啦，他真是個超市危機創造者，... 其實每次危機都是發財機會，... 最近美國已頻頻出手打台了，... 看來危機將至，又是發財機會了，... 扁真是財神，偶很支持修憲讓牠稱帝的，...

證照討論區 / 回應

危入市

Re:房市岌岌可危 (2007/8/30 上午 09:04:28 )

入聯公投 ==> 共匪軍事演習 ==> 股匯房市大跌 ==> 進場好時機

證照討論區 / 回應

本討論區係供網友就證照、進修或投資理財等主題交流之用，若發言內容偏離前述主題或有推銷等目的，本版主管理人有權刪除。討論內容如涉及違反中華民國法律或公序良俗，本版主管理人有責刪除。